El Có­di­go Ur­ba­nís­ti­co, ba­jo la lupa de los es­pe­cia­lis­tas

PLA­NEA­MIEN­TO NUE­VA NOR­MA­TI­VA PA­RA LA CIU­DAD El an­te­pro­yec­to ya en­tró en la Le­gis­la­tu­ra. Uno de sus pun­tos más con­tro­ver­sia­les es el de las al­tu­ras má­xi­mas. Tam­bién se eli­mi­na­rían el FOT y el FOS.

ARQ - - DEBATE - Ele­na Pe­ral­ta Es­pe­cial pa­ra ARQ

Fi­nal­men­te el Có­di­go Ur­ba­nís­ti­co (CU) lle­gó a la Le­gis­la­tu­ra. El an­te­pro­yec­to, ela­bo­ra­do por el Con­se­jo del Plan Ur­bano Am­bien­tal y anun­cia­do por Ho­ra­cio Ro­drí­guez La­rre­ta en la Aper­tu­ra de Se­sio­nes, en­tró en la Co­mi­sión de Pla­nea­mien­to Ur­bano de la Le­gis­la­tu­ra. Mien­tras se apro­xi­ma la dis­cu­sión par­la­men­ta­ria, ARQ sa­lió a su­mar voces al debate que se vie­ne.

El an­te­pro­yec­to lle­ga a 10 años de pro­mul­ga­da la Ley 2930 del Plan Ur­bano Am­bien­tal que, en­tre otras consideraciones, es­ta­ble­cía la obli­ga­to­rie­dad de re­em­pla­zar el vie­jo Có­di­go de Pla­nea­mien­to Ur­bano (CPU) del año 1977. El ar­qui­tec­to y urbanista En­ri­que Gar­cía Es­pil apun­ta a ese pe­río­do ventana. “En 2008 se es­ta­ble­ció la ne­ce­si­dad de un nue­vo có­di­go ba­sa­do en una idea de ciu­dad mo­der­na, ho­mo­gé­nea, con usos ade­cua­dos a la nor­ma­ti­va am­bien­tal. Pe­ro lo que de­bía ser in­me­dia­to tar­dó 9 años y me­dio, du­ran­te los cua­les se si­guió cons­tru­yen­do una ciu­dad vie­ja”, ad­vier­te.

Uno de los pun­tos cen­tra­les de las mo­di­fi­ca­cio­nes son las al­tu­ras. Y es uno de los ejes más ás­pe­ros del debate. Si la Le­gis­la­tu­ra lo aprue­ba, las 27 al­tu­ras má­xi­mas que hoy tie­ne el CPU se­rían re­du­ci­das a so­lo 6 y el 70% de la ciu­dad ten­dría me­nos de 5 pi­sos.

Es­te pun­to es el más re­sis­ti­do por los desa­rro­lla­do­res. Mu­chos te­men que­dar­se sin su ti­po­lo­gía más ren­di­do­ra, jus­to aho­ra que el mer­ca­do em­pe­zó a reac­ti­var­se. “El mer­ca­do va­lo­ra más las to­rres y la al­tu­ra. Un pi­so 33 con vis­ta al río va­le más que un pri­me­ro con­tra­fren­te. De he­cho, el Es­ta­do se es­tá guar­dan­do el de­re­cho a per­mi­tir to­rres muy al­tas en las tie­rras que tie­ne pa­ra ven­der, co­mo Puer­to Ma­de­ro, Re­ti­ro y Ti­ro Fe­de­ral. Es in­jus­to que so­lo ad­mi­tan to­rres don­de les con­vie­ne pa­ra que los lo­tes que ven­dan, val­gan más”, re­cla­ma Da­mián Ta­bak­man, di­rec­tor de CBA com­pa­ñía Bue­nos Ai­res y coor­di­na­dor de los pos­gra­dos en real es­ta­te de la Uni­ver­si­dad Di Te­lla.

En el debate de mo­de­los, Ta­bak­man se co­rre de la ciu­dad ho­mo­gé­nea. “Co­mo ar­qui­tec­to, amo las to­rres y los pai­sa­jes ur­ba­nos he­te­ro­gé­neos, co­mo Man­hat­tan. Allí, lo di­ver­so es lo que pri­ma: edi­fi­cios ba­jos lin­de­ros a ras­ca­cie­los. Di­vino, enér­gi­co, po­ten­te. París es to­do lo con­tra­rio, cha­to, pa­re­jo, sin sor­pre­sas. Pa­ra mí, Bue­nos Ai­res tie­ne un adn más si­mi­lar a Nue­va York, y por eso vo­to por las to­rres al­tas”.

“En nin­gu­na ciu­dad bien pla­ni­fi­ca­da se cons­tru­ye de la ma­ne­ra en la que se le­van­tan edi­fi­cios en Bue­nos Ai­res”, con­tra­ata­ca Gar­cía Es­pil. Los lo­tes de ma­yor su­per­fi­cie es­tán en los cen­tros de ca­da man­za­na. “¿Dón­de se vio que se le­van­ten to­rres en el me­dio de las ca­lles y no en las es­qui­nas, con to­do el per­jui­cio que eso su­po­ne pa­ra las ven­ti­la­cio­nes y la luz?”, cri­ti­ca el urbanista.

El es­lo­gan del Go­bierno por­te­ño es “no más to­rres en la ciu­dad”, pe­ro has­ta los de­fen­so­res más en­tu­sias­tas de la ba­ja den­si­dad se per­mi­ten un mar­gen de du­da. Si la idea es pro­yec­tar

una ciu­dad ho­mo­gé­nea, qué ha­cer pa­ra com­ple­tar las man­za­nas con dis­tin­tas al­tu­ras. “El CU in­di­ca que el que cons­tru­ya en­tre to­rres po­drá sal­tar las al­tu­ras má­xi­mas”, ex­pli­ca Gar­cía Es­pil.

Agus­tín Gar­cía Pu­ga, ar­qui­tec­to y es­pe­cia­lis­ta en Có­di­go, no es­tá tan se­gu­ro de que la nor­ma­ti­va sea lo su­fi­cien­te­men­te cla­ra. “Al es­ta­ble­cer me­di­das de al­tu­ras li­nea­les tan uni­for­mes, se co­rre el ries­go de ge­ne­rar si­tua­cio­nes con­flic­ti­vas en las man­za­nas que ya es­tán con­so­li­da­das. Ese mar­gen de du­da va a ge­ne­rar un ida y vuel­ta de con­sul­tas a la Di­rec­ción Ge­ne­ral de In­ter­pre­ta­ción Ur­ba­nís­ti­ca (DGIUR), que es lo que jus­ta­men­te lo que el CU in­ten­ta evi­tar, con me­di­das tan acer­ta­das co­mo la eli­mi­na­ción del FOT, el FOS y las tro­ne­ras”.

Gar­cía Pu­ga se in­cli­na más a una re­gla­men­ta­ción a una es­ca­la más ba­ja, que res­pe­te la den­si­dad de ca­da man­za­na. “Lo ideal es que no ha­ya es­pa­cio pa­ra in­ter­pre­ta­cio­nes ur­ba­nís­ti­cas. La nor­ma­ti­va de­be ser lo más cla­ra po­si­ble, pa­ra que los per­mi­sos pue­dan ser ex­pe­di­ti­vos y no ten­gan mar­gen pa­ra apar­tar­se del CU y del es­pí­ri­tu de ciu­dad que en­car­na”

Au­gus­to Pe­ne­do, pre­si­den­te del Con­se­jo Pro­fe­sio­nal de Ar­qui­tec­tu­ra y Ur­ba­nis­mo (CPAU), ase­gu­ra que la

Los desa­rro­lla­do­res te­men que­dar­se sin to­rres, su ti­po­lo­gía más ren­di­do­ra, jus­to aho­ra que pa­re­ce ha­ber­se reac­ti­va­do el mer­ca­do. Ade­más del FOT, el Có­di­go Ur­ba­nís­ti­co ba­rre con otros clá­si­cos del Có­di­go de Pla­nea­mien­to Ur­bano, co­mo la zo­ni­fi­ca­ción.

preo­cu­pa­ción por una ciu­dad ho­mo­gé­nea de­be­ría con­tem­plar so­lu­cio­nes pa­ra su ac­tual he­te­ro­ge­nei­dad. “Exis­te una preo­cu­pa­ción por la mor­fo­lo­gía, el com­ple­ta­mien­to del te­ji­do y la den­si­fi­ca­ción de co­rre­do­res que pa­re­ce ade­cua­da; pe­ro la gran he­te­ro­ge­nei­dad del te­ji­do re­que­ri­ría de un es­tu­dio más par­ti­cu­la­ri­za­do por sec­to­res de la ciu­dad. Se de­ben adop­tar de­ci­sio­nes que mues­tren en cua­les áreas de la ciu­dad se bus­ca co­rre­gir o in­cen­ti­var su desa­rro­llo”, in­di­ca.

Pe­ne­do re­cla­ma tam­bién una ma­yor de­fi­ni­ción so­bre lo pú­bli­co. “El bo­rra­dor del nue­vo CU se li­mi­ta a re­gu­lar el es­pa­cio pri­va­do, sin de­fi­nir los pa­rá­me­tros que guia­rán las for­mas de desa­rro­llo en el do­mi­nio de lo pú­bli­co. Por otra par­te, la di­men­sión del es­pa­cio ver­de pú­bli­co no se abor­da co­mo pro­gra­ma es­pe­cí­fi­co de in­ter­ven­ción pa­ra el in­cre­men­to de su­per­fi­cies con ese des­tino”.

Ade­más del FOT, el CU ba­rre con otros clá­si­cos del CPU, co­mo la zo­ni­fi­ca­ción. Si el pro­yec­to del Eje­cu­ti­vo ve la luz ya no ha­bría ba­rrios in­dus­tria­les o re­si­den­cia­les. “Ca­te­go­ri­zar por uso es un con­cep­to de los años 40, 50 ó 60. Hoy es mu­cho más útil ca­li­fi­car por im­pac­to am­bien­tal, por ejem­plo”, afir­ma Gar­cía Es­pil. El urbanista re­sal­ta que la mix­tu­ra de usos que pro­po­ne el CU es po­si­ti­va, pe­ro que se de­be­ría tra­ba­jar to­da­vía un po­co más en la des­cen­tra­li­za­ción.

Pe­ne­do coin­ci­de. “Se de­be­rá es­ta­ble­cer la co­rre­la­ción en­tre usos del sue­lo y vo­lu­me­trías en tér­mi­nos de com­pa­ti­bi­li­dad con la es­truc­tu­ra ur­ba­na: área cen­tral, sub­cen­tros, cen­tros y te­ji­dos ba­rria­les. Te­nien­do en cuen­ta las pre­exis­ten­cias”.

El nue­vo CU in­ten­ta mo­der­ni­zar el con­cep­to de pro­tec­ción. Man­tie­ne las 39 APH pe­ro fa­ci­li­ta su pues­ta en va­lor. “Son un con­cep­to en­go­rro­so en sí mis­mo, por­que se re­quie­re la pre­sen­cia del Es­ta­do pa­ra eva­luar cual­quier in­ter­ven­ción y eso no se pue­de sos­la­yar. Qui­zás ha­ya que ir ha­cia un con­cep­to de plus­va­lía en el que el pro­pie­ta­rio pue­da ven­der ca­pa­ci­dad cons­truc­ti­va”, in­di­ca Gar­cía Pu­ga.

Pe­ne­do ad­vier­te que los pro­ce­di­mien­tos de reha­bi­li­ta­ción no se en­cuen­tran ar­ti­cu­la­dos con los de pro­tec­ción pa­tri­mo­nial. “Re­sul­ta­ría ne­ce­sa­rio es­ta­ble­cer un pro­ce­di­mien­to co­mún pa­ra las in­ter­ven­cio­nes de pues­ta en va­lor de edi­fi­cios no ca­ta­lo­ga­dos y edi­fi­cios exis­ten­tes an­te­rio­res a la vi­gen­cia del CU, lo­ca­li­za­dos en dis­tri­tos de pro­tec­ción o en dis­tri­tos ge­ne­ra­les; y se­rá ne­ce­sa­rio es­ta­ble­cer un pro­ce­di­mien­to co­mún pa­ra las in­ter­ven­cio­nes. Y ade­más es­ti­mu­lar­las”.

MU­CHAS DU­DAS. Al­gu­nos no creen que sea be­ne­fi­cio­so te­ner una ciu­dad más ho­mo­gé­nea; otros creen que la nor­ma­ti­va no es muy cla­ra.

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