Los efectos de la re­for­ma fis­cal en el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio

El men­sa­je de­trás de la nue­va po­lí­ti­ca tributaria preo­cu­pa a los desa­rro­lla­do­res. Su­po­nen que se cas­ti­ga­rá im­po­si­ti­va­men­te la es­pe­cu­la­ción.

ARQ - - CIFRAS INMOBILIARIO - Inés Ál­va­rez ial­va­rez@cla­rin.com

La re­for­ma fis­cal pro­mul­ga­da a fi­nes de di­ciem­bre trae­rá cam­bios que to­da­vía cues­ta di­men­sio­nar en el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio. En lo que re­fie­re a es­ta ac­ti­vi­dad, son dos los pun­tos cen­tra­les: la eli­mi­na­ción del ITI (un im­pues­to que al­can­za el 1,5% del va­lor to­tal de una ope­ra­ción de com­pra ven­ta con es­cri­tu­ra) y su reemplazo por un gra­va­men a la ga­nan­cia de ca­pi­tal so­bre la ven­ta de pro­pie­da­des, en­tre otras ope­ra­cio­nes.

En am­bos ca­sos, tan­to en el ITI co­mo en la nue­va im­po­si­ción, que­dan exen­tos los in­mue­bles que son vi­vien­da úni­ca. Ade­más, se­gui­rán pa­gan­do el ITI aque­llos que ha­yan ad­qui­ri­do el bien que pre­ten­den ven­der an­tes del 1° de enero de 2018.

Pa­ra la con­ta­do­ra es­pe­cia­li­za­da en real es­ta­te Ma­rie­la Sche­no­ne, es­ta re­for­ma “pro­po­ne una nue­va ma­ne­ra de pen­sar el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio”, por­que el nue­vo im­pues­to “crea un nue­vo he­cho im­po­ni­ble” al afec­tar más ope­ra­cio­nes que el ITI.

En efec­to, a par­tir de que se re­gla­men­te la re­for­ma fis­cal -es­ti­ma­da pa­ra co­mien­zos de abril- se gra­va­rán to­das las ope­ra­cio­nes in­ter­me­dias que acon­te­cen a lo lar­go de un desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio. Es­to in­clu­ye las ope­ra­cio­nes con es­cri­tu­ras, con po­se­sión -sin es­cri­tu­ra- y las trans­fe­ren­cias de bo­le­to. “Si bien an­tes es­ta­ban gra­va­das pa­ra los ha­bi­tua­lis­tas -las per­so­nas cu­ya prin­ci­pal fuen­te de in­gre­sos es la com­pra y ven­ta de in­mue­ble­ses­to no es­ta­ba tan cla­ro co­mo aho­ra”, ad­vier­te Sche­no­ne, pa­ra quien de­trás de la re­for­ma exis­te la in­ten­ción de­li­be­ra­da de cam­biar el per­fil del mer­ca­do.

“Veo una ten­den­cia del Go­bierno de in­ten­tar pro­mo­ver por to­dos los me­dios po­si­bles el ac­ce­so a la vi­vien­da. Es­to lo ha­ce, por un la­do, a tra­vés del otor­ga­mien­to ma­si­vo de cré­di­tos hi­po­te­ca­rios y pro­gra­mas ha­bi­ta­cio­na­les. Por otro la­do, creo que la re­for­ma fis­cal, en lo que tie­ne que ver con el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio, es­tá en sin­to­nía con su ob­je­ti­vo. Si se mi­ra el es­ce­na­rio ma­cro, es­ta idea de eli­mi­nar el ITI y re­em­pla­zar­lo por un im­pues­to que ade­más de las mis­mas ope­ra­cio­nes que gra­va­ba el ITI va a pa­gar­se ca­da vez que se ha­cen ce­sio­nes de de­re­cho, ge­ne­ra una in­cer­ti­dum­bre so­bre el mon­to to­tal que se pa­ga­rá que ter­mi­na afec­tan­do al in­ver­sor”, afir­ma. En re­su­men, és­ta es en su opi­nión una me­di­da que as­pi­ra a que sean los usua­rios fi­na­les los que do­mi­nen la es­ce­na.

El con­sul­tor in­mo­bi­lia­rio Jo­sé Ro­za­dos coin­ci­de: “Se pue­de leer de es­ta ma­ne­ra por­que la exen­ción es pa­ra la vi­vien­da úni­ca, en­ton­ces es evi­den­te que el be­ne­fi­cio es pa­ra los usua­rios fi­na­les”.

En las ope­ra­cio­nes de com­pra ven­ta, el nue­vo im­pues­to se­rá del 15% so­bre la di­fe­ren­cia en­tre el va­lor de ven­ta y el va­lor de cos­to del bien. “Lo que se pa­gue de­pen­de­rá de dos va­ria­bles: el pre­cio al que se ven­de el in­mue­ble y con qué va­lor fi­gu­ra co­mo cos­to”, de­ta­lla Sche­no­ne. Por ejem­plo, si se com­pró una ca­sa a $ 500.000 ha­ce años atrás, y se la ven­de a $ 1.500.000, el mon­to im­po­si­ti­vo a pa­gar se­rá de $ 150.000. “Sin em­bar­go, den­tro de la re­for­ma se pro­po­ne ha­cer un re­va­lúo, que a su vez tam­bién tie­ne un cos­to. És­te se pue­de ha­cer de acuer­do a una fór­mu­la de ajus­te o con un ta­sa­dor in­de­pen­dien­te. Al mo­men­to de ven­der, cuan­to más al­to sea el va­lor del cos­to del bien, me­nor se­rá lo que se de­ba pa­gar. Y co­mo es­to de­pen­de de dos fac­to­res - a di­fe­ren­cia del ITI, que es só­lo so­bre el va­lor de ven­ta- no es­tá tan cla­ro si con la re­for­ma fis­cal se pa­ga­rá más o me­nos”, ex­pli­ca Sche­no­ne.

La es­pe­cia­lis­ta con­si­de­ra que, vis­to des­de un plano más ge­ne­ral, “se pro­po­ne aso­ciar la ac­ti­vi­dad in­mo­bi­lia­ria a la fi­nan­cie­ra. Es evi­den­te que lo que más se ‘cas­ti­ga­rá’ im­po­si­ti­va­men­te se­rá la es­pe­cu­la­ción. Y lo cier­to es que a lo lar­go de un desa­rro­llo de po­zo hay mu­cho in­gre­so de in­ver­so­res que com­pran y ven­den y que ac­túan de un mo­do si­mi­lar a cuan­do se ad­quie­ren ac­cio­nes”. Con la in­cer­ti­dum­bre que ge­ne­ra el mon­to to­tal que se lle­va­rá el nue­vo im­pues­to, es fac­ti­ble pen­sar que cier­to ti­po de in­ver­so­res pre­fe­ri­rá vol­car sus ex­ce­den­tes en otros ru­bros. De to­dos mo­dos, ase­gu­ra Sche­no­ne, las con­se­cuen­cias se per­ci­bi­rán muy len­ta­men­te y po­drán ver­se en al­gu­nos años.

Pa­ra Ro­za­dos es ne­ce­sa­rio to­mar en cuen­ta otro da­to pa­ra te­ner una pers­pec­ti­va más com­ple­ta: “En la me­di­da que la in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria si­ga sir­vien­do co­mo res­guar­do de va­lor en el lar­go pla­zo y que que­de bien cla­ro có­mo se­rá la ac­tua­li­za­ción de ese ca­pi­tal, el in­ver­sor asi­mi­la­rá el cam­bio y se­gui­rá ac­tuan­do”.

CAM­BIOS. Los que com­pren en po­zo y lue­go ven­dan pa­ga­rán más.

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