¿Qué pa­sa­rá con los pre­cios?

El Real Es­ta­te es un mer­ca­do im­per­fec­to, por eso cues­ta pre­de­cir qué pa­sa­rá con los pre­cios.

Clarin - Clasificados - - INMUEBLES -

Ha­ce años que el pre­cio de pro­pie­da­des ge­ne­ra de­ba­te en el país; se po­dría de­cir que hoy exis­te una grie­ta en­tre quie­nes pre­go­nan por la caí­da de los va­lo­res y quie­nes creen que los ni­ve­les de pre­cios son ló­gi­cos, o aún de­be­rían apre­ciar­se. Si ana­li­za­mos el ni­vel de pre­cios por sa­la­rios, es cla­ro que los pre­cios de­be­rían ba­jar; só­lo en los úl­ti­mos dos años el es­fuer­zo sa­la­rial ne­ce­sa­rio pa­ra la com­pra de una uni­dad au­men­tó en­tre un 40 y 50% en Buenos Aires, ne­ce­si­tán­do­se más de 12 años de suel­dos pro­me­dio en­te­ros pa­ra ad­qui­rir un dep­to de 2 dor­mi­to­rios. Aun­que es cier­to que por otro la­do los cos­tos no pa­ran de su­bir en pe­sos, ubi­cán­do­se muy cer­ca de los va­lo­res de re­po­si­ción (cuan­to me cues­ta re­cons­truir la mis­ma uni­dad). Cons­truir un M2 ven­di­ble de un de­par­ta­men­to se ubi­ca hoy en $ 8.228, sin con­tar im­pues­tos, ho­no­ra­rios, ren­ta­bi­li­dad ni cos­to de la tie­rra…. Ade­más, la pre­vi­sión de in­cre­men­tos de cos­tos pa­ra 2014 su­pera am­plia­men­te el 30%. Por otro la­do los mis­mos cos­tos en dó­la­res mos­tra­ron una mar­ca­da caí­da des­de enero de 2012, mo­men­to en que el blue co­men­zó a su­bir. La caí­da de cos­tos en dó­la­res se pro­fun­di­zó en enero de es­te año, aun­que aho­ra se es­ta­bi­li­za­ron. En es­te ca­so con cos­tos en dó­la­res a la ba­ja, los pre­cios de venta se de­be­rían aco­mo­dar ha­cia aba­jo. Con res­pec­to a la Ley de ofer­ta y de­man­da se po­dría de­cir que cuan­do la de­man­da cae, y de eso no hay du­das en nues­tro ca­so, los pre­cios del pro­duc­to tam­bién lo ha­cen…aun­que en nues­tro mer­ca­do eso no ocu­rrió de esa ma­ne­ra por el mo­men­to ya que la re­trac­ción de pre­cios fue mu­cho más mo­de­ra­da que la caí­da de de­man­da. No po­de­mos ol­vi­dar que se dio en es­tos úl­ti­mos tiem­pos una de­man­da más re­traí­da en Bs As que en el res­to del país. Otro ele­men­to fun­da­men­tal pa­ra me­dir los pre­cios es la ren­ta que los ac­ti­vos ge­ne­ran a sus pro­pie­ta­rios, y en nues­tro ca­so la ren­ta por al­qui­le­res ac­tual es de las más ba­jas de la his­to­ria y no mues­tra sig­nos de re­cu­pe­ra­ción. Pa­re­ce­ría que la úni­ca for­ma de que se re­cu­pe­re es que cai­gan los pre­cios de las pro­pie­da­des, o es­tos se man­ten­gan es­ta­bles en el tiem­po mien­tras que los al­qui­le­res si­gan au­men­tan­do. El ca­ba­llo de ba­ta­lla de los “pro­su­bas” es el ni­vel de pre­cios de Ar­gen­ti­na com­pa­ra­do con los de la re­gión. Ar­gen­ti­na es ba­ra­ta con res­pec­to a La­ti­noa­mé­ri­ca y ni ha­blar si comparamos con paí­ses de otras re­gio­nes o con­ti­nen­tes. La can­ti­dad de ofer­ta no es un ele­men­to a des­ta­car en es­te aná­li­sis ya que se ha man­te­ni­do re­la­ti­va­men­te es­ta­ble los úl­ti­mos años, si bien es cier­to que se ve­ri­fi­ca cier­ta es­ca­ses de in­mue­bles de ca­li­dad edi­li­cia y fun­cio­nal de ti­po­lo­gía usa­da se ha vis­to cier­to cre­ci­mien­to de ofer­ta de in­mue­bles a es­tre­nar. Otra va­ria­ble es la fal­ta de cré­di­to hi­po­te­ca­rio. Sin cré­di­to hi­po­te­ca­rio es im­po­si­ble te­ner un mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio de es­ca­la; mien­tras es­te no se re­cree es muy po­co pro­ba­ble que ten­ga­mos un es­ce­na­rio de subas de pre­cios cons­tan­tes có­mo ocu­rrió en otros mer­ca­dos mun­dia­les. No es sos­te­ni­ble en el tiem­po la com­pra por par­te de un usua­rio de per­fil ne­ta­men­te in­ver­sor. Con cré­di­to hi­po­te­ca­rio los va­lo­res su­birían, pe­ro el cré­di­to hoy no es­tá. Otro ele­men­to com­ple­jo de me­dir es el “fac­tor psi­co­ló­gi­co”; ¿có­mo afec­tan las no­ti­cias y la reali­dad po­lí­ti­ca y eco­nó­mi­ca del día a día del país tan­to en los po­ten­cia­les ven­de­do­res có­mo en los com­pra­do­res? Son mu­chas las in­cóg­ni­tas a re­sol­ver. Só­lo en tiem­po di­rá cuál o cuá­les de to­das es­tas va­ria­bles tie­nen ma­yor pre­pon­de­ran­cia.

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