De­par­ta­men­tos a cons­truir

El va­lor por m2 pro­me­dio en la ciu­dad de Buenos Aires se ubi­ca en los 1.595 dó­la­res.

Clarin - Clasificados - - INMUEBLES -

El cos­to pro­me­dio de re­po­si­ción su­peró a ju­nio de es­te año los 19.000 pe­sos. Así, sur­ge del es­tu­dio que lle­vó ade­lan­te Re­por­te In­mo­bi­lia­rio con­si­de­ran­do la in­ci­den­cia de la tie­rra en ba­se a las co­ti­za­cio­nes de lo­tes en la ciu­dad más el cos­to de cons­truir un edi­fi­cio de ca­li­dad me­dia con ho­no­ra­rios por ad­mi­nis­tra­ción y ges­tión del pro­yec­to in­clui­dos. Así, te­nien­do en cuen­ta idén­ti­ca ca­li­dad de cons­truc­ción, la va­ria­ble de ajus­te del va­lor pa­sa por el pre­cio de la tie­rra. De es­te mo­do, el cos­to de re­po­si­ción de un edi­fi­cio de vi­vien­das pue­de va­riar has­ta en un 78 % se­gún se se­lec­cio­ne el ba­rrio con va­lo­res más al­tos o aquel que cuen­ta con las co­ti­za­cio­nes me­nos one­ro­sas. De es­te mo­do, mien­tras que en Ma­ta­de­ros se­ría po­si­ble cons­truir pa­ra ven­der des­de el po­zo a un va­lor de 14.600 pe­sos, en Bel­grano su­pe­raría los 26.000 mil. En dó­la­res, la uni­dad de me­di­da adop­ta­da ac­tual­men­te en la ma­yo­ría de las lis­tas de pre­cios de los edi­fi­cios que se ven­den en obra o des­de el po­zo en Buenos Aires, el va­lor pro­me­dio de re­po­si­ción se ubi­ca ca­si en los 1.600 dó­la­res por uni­dad de su­per­fi­cie (U$S/m2 1.595). Se­gún sea la lo­ca­li­za­ción ele­gi­da, el va­lor va­ría en­tre los U$S/m2 1.218 y los U$S 2.171. Ac­tual­men­te, los cos­tos de re­po­si­ción en pe­sos re­sul­tan un 80 % su­pe­rio­res con re­la­ción a los que po­dían ob­te­ner­se ha­ce dos años atrás en ju­nio de 2012. Con re­la­ción al mis­mo mes del 2013, el in­cre­men­to de los pre­cios ac­tua­les es del 31 %. En tan­to, en dó­la­res me­di­dos a ti­po de cam­bio mar­gi­nal, los cos­tos re­sul­tan in­fe­rio­res só­lo en un 1 % con re­la­ción al año pa­sa­do, ubi­cán­do­se en un 12 % por de­ba­jo de los de ju­nio del 2012. Se­gún los cálcu­los de Re­por­te In­mo­bi­lia­rio, un mo­noam­bien­te que es el ti­po de uni­dad que más se edi­fi­có en los úl­ti­mos años en Buenos Aires, po­dría sa­lir a la venta al cos­to en unos 440.000 pe­sos só­lo si se ob­tie­ne el te­rreno a la co­ti­za­ción pro­me­dio del ba­rrio de Ma­ta­de­ros pe­ro su­pe­raría los 780.000 pe­sos de va­li­dar­se la in­ci­den­cia me­dia pre­ten­di­da por lo­tes en Bel­grano. Aho­ra bien, si se pien­sa in­cor­po­rar al pro­yec­to de un edi­fi­cio uni­da­des con uno o dos dor­mi­to­rios, las mis­mas al­can­za­rían un va­lor pro­me­dio de 841.000 pe­sos pa­ra un de­par­ta­men­to de dos am­bien­tes de 45 m2, su­peran­do los 1,1 mi­llo­nes de pe­sos si se tra­ta de un tres am­bien­tes con 60 m2 de su­per­fi­cie. De­par­ta­men­tos de cua­tro dor­mi­to­rios o de tres am­bien­tes con de­pen­den­cia a los cos­tos ac­tua­les de tie­rra y cons­truc­ción no po­drían desa­rro­llar­se en nin­gu­na lo­ca­li­za­ción por de­ba­jo del mi­llón de pe­sos. Así las co­sas, asu­mien­do que el cos­to de cons­truc­ción re­sul­ta muy di­fí­cil de re­du­cir sino es a mer­ced de mi­ni­mi­zar al ex­tre­mo la ca­li­dad de lo que se cons­tru­ye y que la ren­ta­bi­li­dad o los ho­no­ra­rios tam­po­co cuen­tan con mar­gen pa­ra ha­cer­lo, la úni­ca va­ria­ble de ajus­te de los cos­tos pa­sa­ría por el pre­cio de la tie­rra. Sin em­bar­go, las co­ti­za­cio­nes de los te­rre­nos re­sul­tan tam­bién po­co fle­xi­bles a la ba­ja, de­bi­do a la con­di­ción de sus te­ne­do­res, que en tér­mi­nos ge­ne­ra­les no se ven obli­ga­dos a su rea­li­za­ción y pue­den di­la­tar su venta de­bi­do a los ba­jos cos­tos im­po­si­ti­vos y de man­te­ni­mien­to de es­te ti­po de pro­pie­dad. Por en­de, en for­ma re­cu­rren­te y tam­bién por es­ta vía de aná­li­sis, lle­ga­mos a la con­clu­sión que sin con­di­cio­nes de fi­nan­cia­mien­to a lar­go pla­zo, no se­rá po­si­ble ex­pan­dir de ma­ne­ra sus­ten­ta­ble el desa­rro­llo de em­pren­di­mien­tos pri­va­dos de vi­vien­da.

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