In­mue­bles

El sec­tor su­fre el im­pac­to por las res­tric­cio­nes cam­bia­rias. Ba­ja en la ofer­ta y la de­man­da.

Clarin - Clasificados - - TAPA -

Las res­tric­cio­nes cam­bia­rias ge­ne­ra­ron den­tro del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio un fuer­te im­pac­to que pro­du­jo la re­trac­ción tan­to de la ofer­ta co­mo de la de­man­da que se cris­ta­li­za en la for­ma de una im­por­tan­te mer­ma de la can­ti­dad de com­pra­ven­tas. Ex­ce­de a los dis­tin­tos ac­to­res del mer­ca­do la po­si­bi­li­dad de mo­di­fi­car la po­lí­ti­ca cam­bia­ria adop­ta­da por el go­bierno. Se es­té de acuer­do o no, só­lo que­da asi­mi­lar­la y en fun­ción de ello adop­tar una nue­va es­tra­te­gia de ne­go­cios, par­tien­do de la in­for­ma­ción más com­ple­ta y con­fia­ble po­si­ble. Así, y en­ca­be­zan­do la lis­ta de las re­no­va­das ac­cio­nes que de­be­rían adop­tar­se, se ha­lla la ta­sa­ción del in­mue­ble co­mo fac­tor de­ter­mi­nan­te pa­ra su ade­cua­da in­ter­pre­ta­ción; y allí es don­de se abren cues­tio­na­mien­tos que la va­lua­ción de­be res­pon­der de ma­ne­ra cohe­ren­te y ob­je­ti­va. Pre­ci­sa­men­te, una ta­sa­ción acer­ta­da no só­lo de­be re­fle­jar el va­lor de ma­ne­ra ob­je­ti­va y fun­da­men­ta­da sino tam­bién, más que nun­ca, el pla­zo de vi­gen­cia del va­lor in­for­ma­do y fren­te a que su­ce­sos o cir­cuns­tan­cias que pue­dan afec­tar al mer­ca­do la va­lua­ción pier­de va­li­dez. En las va­lua­cio­nes de vi­vien­das usa­das, don­de aún pre­va­le­cen co­ti­za­cio­nes con va­lo­res sos­te­ni­dos, de­be­ría re­cu­rrir­se al uso de com­pa­ra­ti­vos de ope­ra­cio­nes con­cre­ta­das trans­pa­ren­tan­do así el ver­da­de­ro pre­cio al que se po­dría rea­li­zar el in­mue­ble en el mer­ca­do. Pa­ra ta­sar en el mo­men­to ac­tual, se de­be­rá ser más cons­cien­te que nun­ca que lo que se de­be in­for­mar es el va­lor más pro­ba­ble de efec­ti­va rea­li­za­ción del bien y no mal uti­li­zar la ta­sa­ción co­mo un ele­men­to de cap­ta­ción po­co es­cru­pu­lo­so. Re­sul­ta en es­tas cir­cuns­tan­cias tam­bién su­ma­men­te vá­li­do re­cu­rrir a los va­lo­res de re­po­si­ción en pe­sos co­mo me­to­do­lo­gía de acer­ca­mien­to al va­lor de mer­ca­do, ya que ellos im­po­nen un pa­rá­me­tro vá­li­do y con­cre­to del va­lor lí­mi­te que im­pon­drían a in­mue­bles de si­mi­la­res ca­rac­te­rís­ti­cas ya usa­dos. Di­cho va­lor se­gún el aná­li­sis que rea­li­za Re­por­te In­mo­bi­lia­rio, su­peró los 19 mil pe­sos pa­ra la ciu­dad de Bs. As., apro­xi­ma­da­men­te 1.595 dó­la­res de to­mar­se la co­ti­za­ción mar­gi­nal del ti­po de cam­bio. Por otro la­do, en las va­lua­cio­nes de te­rre­nos y/o frac­cio­nes, no de­be pres­cin­dir­se pa­ra la ta­sa­ción de los mis­mos de un cui­da­do­so aná­li­sis por “va­lor re­si­dual”. Pa­ra ello de­be­rá con­tar­se con el co­no­ci­mien­to de qué y cuán­to se pue­de cons­truir so­bre el lo­te, cuán­to de­be­ría in­ver­tir­se en su cons­truc­ción, qué ren­ta­bi­li­dad ló­gi­ca es acep­ta­da por el in­ver­sor o in­ver­so­res por par­ti­ci­par en el ne­go­cio, cuá­les son los gas­tos de ad­mi­nis­tra­ción, ho­no­ra­rios e im­pues­tos. Des­con­tan­do a los in­gre­sos que pue­de ge­ne­rar la trans­for­ma­ción del lo­te en un em­pren­di­mien­to cons­truc­ti­vo, la ren­ta­bi­li­dad y los cos­tos que de­man­da lle­var ade­lan­te di­cha trans­for­ma­ción se ob­tie­ne un va­lor que que­da co­mo re­si­duo. Ese va­lor es el va­lor de mer­ca­do más pro­ba­ble a ob­te­ner si los pa­rá­me­tros adop­ta­dos fue­ron co­rrec­ta­men­te apli­ca­dos y res­pon­den a los que hoy ava­la el mer­ca­do. Por en­de, es­ta nue­va si­tua­ción de “pre­cio” no de “pre­ten­sión” es la que, en prin­ci­pio, de­be ser re­fle­ja­da en la ta­sa­ción de las pro­pie­da­des. El ver­da­de­ro va­lor eco­nó­mi­co de un bien só­lo es cier­to cuan­do se rea­li­za en el mer­ca­do no el que es pre­ten­di­do por so­lo una de las par­tes. La va­lua­ción ajus­ta­da de un in­mue­ble ha si­do siem­pre una pie­za cla­ve pa­ra la flui­dez del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio y hoy más que nun­ca adop­ta un pro­ta­go­nis­mo re­no­va­do. Web: www.re­por­tein­mo­bi­lia­rio.com

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