En bus­ca de una re­lo­ca­li­za­ción exi­to­sa

Los ex­per­tos de Con­tract Work­pla­ces ex­pli­can cuá­les son los cos­tos ac­tua­les de equi­pa­mien­to de una ofi­ci­na y las claves pa­ra ele­gir bien un nue­vo em­pla­za­mien­to

Clarin - Clasificados - - INMUEBLES -

El cli­ma de ne­go­cios in­mo­bi­lia­rios co­men­zó a to­mar una tem­pe­ra­tu­ra más agra­da­ble en el úl­ti­mo cua­tri- mes­tre de 2015. An­te el nue­vo es­ce­na­rio, las cor­po­ra­cio­nes que de­ben mu­dar sus ofi­ci­nas ma­ne­jan las va­ria­bles ha­bi­tua­les de la de­ci­sión – la ubi­ca­ción es­tra­té­gi­ca en fun­ción del lu­gar de vi­vien­da de los em­plea­dos, de la ubi­ca­ción de los clien­tes, de los pro­vee­do­res; el ti­po de edi­fi­cio, ser­vi­cios con que cuen­ta la zo­na, me­dios de trans­por­te y cos­tos-, pe­ro han cam­bia­do su idea de la mu­dan­za se­gún el cri­te­rio de la des­cen­tra­li­za­ción de la ciu­dad de Bue­nos Ai­res. “A lo lar­go del úl­ti­mo año he­mos ob­ser­va­do que son ca­da vez más las em­pre­sas que se han ins­ta­lan­do en los di­fe­ren­tes dis­tri­tos/po­los (tec­no­ló­gi­co, au­dio­vi­sual, etc.) por go­zar de cier­tas exen­cio­nes im­po­si­ti­vas, y en Zo­na Nor­te (co­rre­dor Li­ber­ta­dor, Pa­na­me­ri­ca­na), fun­da­men­tal­men­te por las ca­rac­te­rís­ti­cas de las nue­vas cons­truc­cio­nes y la ubi­ca­ción es­tra­té­gi­ca en cuan­to a ac­ce­sos”, de­ta­llan en Con­tract. Des­de 2011, la em­pre­sa pú­bli­ca el Ín­di­ce Con­tract, úni­co in­di­ca­dor que mi­de el cos­to de cons­truc­ción y equi­pa­mien­to por m2 de in­te­rio­res de ofi­ci­nas cor­po­ra­ti­vas. Su me­di­ción se rea­li­za en ba­se a tres ca­te­go­rías de ofi­ci­nas cla­si­fi­ca­das como Es­tán­dar Bá­si­co, Es­tán­dar Su­pe­rior y Al­ta Ga­ma de acuer­do al ti­po de ter­mi­na­cio­nes (mo­bi­lia­rio, al­fom­bras, ilu­mi­na­ción, cie­lo­rra­sos, etc.) así como de las ins­ta­la­cio­nes téc­ni­cas uti­li­za­das (ca­blea­do de voz y da­tos, ai­re acon­di­cio­na­do, con­trol de ac­ce­sos, se­gu­ri­dad, etc.). De acuer­do con el úl­ti­mo ín­di­ce rea­li­za­do, he­rra­mien­ta pa­ra cal­cu­lar la in­ver­sión cor­po­ra­ti­va o de re­fun­cio­na­li­za­ción de una ofi­ci­na, el cos­to por m2 de una ofi­ci­na es­tán­dar bá­si­ca es de 5817,20 pe­sos, con una va­ria­ción men­sual del 1,07% re­gis­tra­do en­tre las ci­fras de oc­tu­bre y las de no­viem­bre de 2015. En la ca­te­go­ría Es­tán­dar su­pe­rior, el m2 va­le 8956,61 pe­sos, mien­tras que en la al­ta ga­ma, tre­pa a los 14303,78 pe­sos. Se­gún el Arq. Víc­tor Fein­fold, CEO de Con­tract Work­pla­ces, un error muy co­mún que co­me­ten los eje­cu­ti­vos a car­go de una mu­dan­za cor­po­ra­ti­va es es­ti­mar la can­ti­dad de su­per­fi­cie ne­ce­sa­ria en la nue­va ofi­ci­na de acuer­do a los me­tros cua­dra­dos que tie­ne la ac­tual. “Cálcu­los como si te­ne­mos un 20 % más de co­la­bo­ra­do­res, er­go ne­ce­si­ta­mos un 20 % más de es­pa­cio, sue­le ser un mal cri­te­rio pa­ra rea­li­zar las es­ti­ma­cio­nes. Hay que te­ner en cuen­ta que ca­da plan­ta de ofi­ci­nas tie­ne dis­tin­tos ren­di­mien­tos de acuer­do a su geo­me­tría, can­ti­dad de co­lum­nas, mo­du­la­ción, ins­ta­la­cio­nes y pe­rí­me­tro de ven­ta­na, en­tre otras va­ria­bles. En de­fi­ni­ti­va, ca­da me­tro cua­dra­do pue­de ser mu­cho más ren­di­dor en una al­ter­na­ti­va que en otra “. “Cual­quier pro­fe­sio­nal es­pe­cia­lis­ta en el te­ma po­drá es­ti­mar, con el pro­gra­ma de ne­ce­si­da­des y de acuer­do a los ra­tios usua­les, el me­tra­je teó­ri­co de la nue­va ofi­ci­na pa­ra en­fo­car la bús­que­da in­mo­bi­lia­ria. Cuan­do ten­ga una pre­se­lec­ción de lo­ca­cio­nes po­si­bles, es re­co­men­da­ble rea­li­zar un es­tu­dio de ca­bi­da (test fit) en ca­da una de ellas. El nue­vo es­pa­cio de tra­ba­jo de­be­ría ser útil por va­rios años y es im­por­tan­te in­cor­po­rar la va­ria­ble de cre­ci­mien­to a la es­ti­ma­ción de su­per­fi­cie”, agre­ga. “Tam­bién vi­tal es pon­de­rar la can­ti­dad de es­ta­cio­na­mien­tos, la se­gu­ri­dad de la zo­na, los me­dios de trans­por­te pú­bli­co y la ima­gen que apor­ta­rá a la em­pre­sa”, ase­gu­ra. “A la ho­ra de eva­luar el pre­cio, se de­be in­cor­po­rar a la ecua­ción los cos­tos de ope­ra­ción y man­te­ni­mien­to, ya que al­gu­nos va­lo­res de venta o al­qui­ler pa­re­cen más atrac­ti­vos de los que son real­men­te”. Es­tá com­pro­ba­do que una ex­haus­ti­va pla­ni­fi­ca­ción es­tra­té­gi­ca que abar­que des­de el mo­men­to de la bús­que­da del nue­vo in­mue­ble has­ta la mu­dan­za fi­nal (in­clu­yen­do el pro­yec­to ar­qui­tec­tó­ni­co, la obra y el equi­pa­mien­to), per­mi­te ha­cer una eva­lua­ción cer­te­ra y evi­ta la apa­ri­ción de gas­tos ines­pe­ra­dos. De es­ta for­ma, se pue­den to­mar las me­jo­res de­ci­sio­nes tem­pra­na­men­te, op­ti­mi­zan­do los re­cur­sos, re­du­cien­do los gas­tos in­ne­ce­sa­rios y mi­ni­mi­zan­do los im­pon­de­ra­bles, re­co­mien­dan en Con­tract.

Mu­dar la ofi­ci­na, un de­sa­fío de es­tra­te­gia y pla­ni­fi­ca­ción.

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