Hi­po­te­cas in­de­xa­das: ca­rre­ra con obs­tácu­los

El pro­yec­to re­pli­ca las UF chi­le­nas. Las cuo­tas evo­lu­cio­na­rán con el po­der ad­qui­si­ti­vo del sa­la­rio, pe­ro el sal­do de deu­da pre­sen­ta po­ten­cia­les fan­tas­mas

Clarin - Clasificados - - INMUEBLES - Por Arq. Da­mián Ta­bak­man

Las hi­po­te­cas in­de­xa­das tie­nen di­fi­cul­ta­des que el go­bierno de­be­ría es­tar con­tem­plan­do en el anun­cia­do pro­yec­to que apun­ta a re­pli­car las UF chi­le­nas. Na­tu­ral­men­te, no ajus­tar el sal­do de deu­da en pe­sos en un con­tex­to in­fla­cio­na­rio es irra­cio­nal des­de la pers­pec­ti­va fi­nan­cie­ra del acree­dor y li­mi­ta enor­me­men­te la po­si­bi­li­dad de fon­dear la ope­ra­to­ria, in­clu­so por el An­ses. Pe­ro la in­de­xa­ción tie­ne un im­pac­to psi­co­ló­gi­co in­sos­la­ya­ble en el deu­dor, so­bre to­do con una in­fla­ción ele­va­da como la ac­tual y con ta­sa de in­te­rés real ba­ja. Ima­gi­ne­mos un clien­te que to­ma un prés­ta­mo hi­po­te­ca­rio de 500.000 pe­sos pa­ra com­prar su vi­vien­da pro­pia y pa­ga, du­ran­te un lar­go año, con mu­cho es­fuer­zo, las cuo­tas en tiem­po y for­ma. Al fi­nal del pe­río­do es es­pe­ra­ble que re­pa­re, en el re­su­men de cuen­ta que le en­víe el ban­co, cuál es su sal­do de deu­da, y en ese mo­men­to se da­rá cuen­ta que qui­zás de­ba 550.000 pe­sos, lo cual se­ría con­trac­tual­men­te co­rrec­to, pe­ro psi­co­ló­gi­ca­men­te in­to­le­ra­ble pa­ra una fa­mi­lia nor­mal. El problema no es el ajus­te de la cuo­ta, da­do que evo­lu­cio­na­rá con el po­der ad­qui­si­ti­vo del sa­la­rio, sino el sal­do de deu­da, so­bre to­do pa­ra quien quie­ra pre-can­ce­lar. La hi­po­te­ca dirá que el ca­pi­tal se in­de­xó como es­ta­ba pre­vis­to, pe­ro de in­me­dia­to sur­gi­rán los fan­tas­mas de la 1050, y el pá­ni­co a que la deu­da se es­pi­ra­li­ce al tiem­po que el sue­ño de la ca­sa pro­pia se va­ya des­va­ne­cien­do. Ni ha­blar de los deu­do­res mo­ro­sos que lle­guen a ins­tan­cias ju­di­cia­les. No me re­sul­ta fá­cil pen­sar que si ese mis­mo se­ñor es­tu­vie­ra al bor­de del re­ma­te, un juez ar­gen­tino le die­ra lu­gar a los ar­gu­men­tos del ban­co pa­ra re­cu­pe­rar 550.000 pe­sos si el prés­ta­mo fue de 500.000 y el clien­te pa­gó 12 cuo­tas. Es es­pe­ra­ble en­ton­ces que los ban­cos pri­va­dos no es­tén muy pro­pen­sos a dar hi­po­te­cas in­de­xa­das, y me­nos aún con fon­deo pro­pio, aún en ca­so que se aprue­be una ley que le de sus­ten­to a es­te ti­po de con­tra­tos, que au­to­ri­ce la in­de­xa­ción, hoy prohi­bi­da, y que el ín­di­ce de ajus­te del In­dec se vuel­va real­men­te creí­ble. Si se crea­ra por ley una uni­dad de cuen­ta es­pe­cial cu­ya co­ti­za­ción evo­lu­cio­na­ra con la in­fla­ción, la per­cep­ción de de­ber ca­da vez más pe­sos al con­ver­tir la uni­dad de cuen­ta, po­dría lle­gar a cam­biar en la me­di­da que la so­cie­dad, tal como su­ce­de en Chi­le, in­cor­po­re la UF como una mo­ne­da vir­tual vá­li­da. Allí los in­mue­bles se va­lúan en UFs y la gen­te sa­be cuán­tas UFs va­le su ca­sa pro­pia. Tam­bién sa­be cuál es su sal­do de deu­da hi­po­te­ca­ria en UFs, que se va re­du­cien­do con ca­da cuo­ta al tiem­po que la enor­me ma­yo­ría sim­ple­men­te des­co­no­ce su equi­va­len­te en dó­la­res. Pe­ro na­tu­ral­men­te pa­ra lle­gar a ese pun­to en el cual to­da la so­cie­dad in­cor­po­ró las UFs, pa­só mu­cho tiem­po. No es un te­ma me­nor la ne­ce­si­dad de crear un marco le­gal que per­mi­ta no­mi­nar a las hi­po­te­cas en uni­dad de cuen­ta y eje­cu­tar­las en ca­so de mora con ade­cua­da ju­ris­pru­den­cia. Por su­pues­to que con una in­fla­ción de un dí­gi­to y una ta­sa real más al­ta, to­do es­to se­ría in­ne­ce­sa­rio y mu­cho más sim­ple, da­do que el sal­do de deu­da no­mi­nal en pe­sos ba­ja­ría mes a mes, en vez de su­bir. Y ha­cía allí se su­po­ne que vamos, pe­ro no tan rá­pi­da­men­te. Lo an­te­di­cho se com­pli­ca más aun si con­si­de­ra­mos las di­fi­cul­ta­des de con­tar con fon­deo am­plio y en vo­lu­men pa­ra otor­gar es­te ti­po de prés­ta­mos apun­tan­do a re­du­cir el enor­me dé­fi­cit ha­bi­ta­cio­nal y la cre­cien­te can­ti­dad de in­qui­li­nos. Los de­pó­si­tos in­de­xa­dos o en UFs pue­den ayu­dar en ese sen­ti­do, pe­ro la ló­gi­ca del de­po­si­tan­te y la del deu­dor, no son si­mé­tri­cas ni equi­va­len­tes. En Chi­le, to­da la ope­ra­to­ria se com­ple­men­ta con un sis­te­ma de le­tras y ade­más allí es­tán los fon­dos de pen­sión pri­va­dos AFPs que in­vier­ten en esos ac­ti­vos. Hay una gran ex­pec­ta­ti­va de­po­si­ta­da en las nue­vas hi­po­te­cas, que el go­bierno quie­re im­ple­men­tar a la bre­ve­dad pa­ra cum­plir con su pro­me­sa de cam­pa­ña. Pe­ro en el con­tex­to ac­tual, con una im­por­tan­te iner­cia in­fla­cio­na­ria, se ven va­rios obs­tácu­los que no son fá­ci­les de sal­var y se­gu­ra­men­te no se re­sol­ve­rán de un día pa­ra otro.

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