Una tra­ba a los al­qui­le­res

La au­to­ra de es­te ar­tícu­lo ana­li­za los ries­gos im­plí­ci­tos en los pro­yec­tos de ley que in­ten­tan re­gu­lar el mer­ca­do de arren­da­mien­tos ru­ra­les. En su vi­sión, es­te ti­po de le­gis­la­cio­nes li­mi­tan el de­re­cho de pro­pie­dad, bu­ro­cra­ti­zan la re­la­ción con­trac­tual y p

Clarin - Rural - - CLARÍN RURAL REVISTA, NUEVA EDICIÓN -

En la Ar­gen­ti­na, los al­qui­le­res ru­ra­les se desa­rro­llan con un im­por­tan­te mar­gen de li­ber­tad con­trac­tual de acuer­do con la Ley 13.246 (y sus mo­di­fi­ca­to­rias Ley 21.452 y 22.298) y, fun­da­men­tal­men­te, con­for­me a una se­rie de usos y cos­tum­bres desa­rro­lla­dos con el pa­so del tiem­po. La po­si­bi­li­dad de ac­ce­der al uso de la tie­rra a tra­vés del con­tra­to agra­rio ha per­mi­ti­do desa­rro­llar un di­ná­mi­co mer­ca­do de ofer­ta y de­man­da de tie­rras y la in­cor­po­ra­ción a la ac­ti­vi­dad agro­pe­cua­ria de nu­me­ro­sos su­je­tos que pro­du­cen en cam­pos de ter­ce­ros.

De es­ta ma­ne­ra, la im­por­tan­cia del mer­ca­do de arren­da­mien­tos ru­ra­les ha es­ta­do es­tre­cha­men­te vin­cu­la­da al pro­ce­so de mo­der­ni­za­ción y ex­pan­sión de la pro­duc­ción que se ha ex­pe­ri­men­ta­do en Ar­gen­ti­na des­de la dé­ca­da de los no­ven­ta.

En lo que res­pec­ta al fun­cio­na­mien­to del mer­ca­do de al­qui­le­res ru­ra­les, ca­be des­ta­car que las di­ver­sas for­mas de con­tra­ta­ción ac­tua­les de­mues­tran un ín­di­ce de con­flic­ti­vi­dad ju­di­cial prác­ti­ca­men­te nu­lo, de­bi­do prin­ci­pal­men­te al al­to gra­do de com­pro­mi­so y cum­pli­mien­to de los acuer­dos en­tre las par­tes.

A la fe­cha, exis­ten nu­me­ro­sos pro­yec­tos de ley que pro­po­nen de­ro­gar la ac­tual Ley 13.246. Sin em­bar­go, és­tos no se ajus­tan a las mo­da­li­da­des con­trac­tua­les ac­tua­les y a las for­mas de ex­plo­ta­ción ha­bi­tua­les, que re­quie­ren ca­da vez ma­yor li­ber­tad de con­tra­ta­ción y no de in­ter­ven­ción.

Se en­tien­de así tam­bién que el ob­je­to de una ley de arren­da­mien­tos es re­gu­lar es­tric­ta­men­te re­la­ción con­trac­tual en­tre el pro­pie­ta­rio y arren­da­ta­rio, ase­gu­ran­do el equi­li­brio de las pres­ta­cio­nes re­cí­pro­cas de ma­ne­ra tal que se evi­ten po­si­bles con­flic­tos. Es de­cir, no co­rres­pon­de a una ley de arren­da­mien­tos re­gu­lar cues­tio­nes vin­cu­la­das con la com­pe­ten­cia en­tre los de­man­dan­tes de la tie­rra.

Me­di­das ta­les co­mo la res­tric­ción a la su­per­fi­cie que se pue­de arren­dar, la ex­ten­sión de los pla­zos con­trac­tua­les, la li­mi­ta­ción del con­tra­to ac­ci­den­tal con fi­nes pro­duc­ti­vos y la in­tro­duc­ción de con­tra­tos pro­mo­vi­dos y gra­vá­me­nes apun­tan pre­ci­sa­men­te a es­te ob­je­ti­vo erró­neo. En to­do ca­so, es­tas cues­tio­nes po­drían ser re­gu­la­das me­dian­te le­yes es­pe­cí­fi­cas im­po­si­ti­vas y de in­cen­ti­vo.

Por otro la­do, ge­ne­ran preo­cu­pa­ción me­di­das que apun­tan a li­mi­tar el ejer­ci­cio del de­re­cho de pro­pie­dad, prin­ci­pal­men­te en lo que res­pec­ta a la li­ber­tad de con­tra­ta­ción, con el ob­je­to de ma­ni­pu­lar el ac­ce­so a la tie­rra dis­po­ni­ble.

En reali­dad, no hay ne­ce­si­dad de en­tor­pe­cer la re­la­ción ju­rí­di­ca con­trac­tual en sí mis­ma lle­nan­do una nor­ma (que de­be­ría ser sim­ple y equi­li­bra­da) de con­di­cio­na­la mien­tos que co­rres­pon­den a dis­po­si­cio­nes y po­lí­ti­cas sec­to­ria­les de otra na­tu­ra­le­za. Pa­ra re­gu­lar la com­pe­ten­cia en­tre ac­to­res de ma­yor y me­nor ta­ma­ño, pro­te­gien­do a es­tos úl­ti­mos, exis­ten otras he­rra­mien­tas, ta­les co­mo apo­yo fis­cal, cre­di­ti­cio, de ex­ten­sión téc­ni­ca y ase­so­ra­mien­to ju­rí­di­co y con­ta­ble ac­ce­si­ble, en­tre otras.

Así, tam­bién aque­llas nor­mas que apun­tan a la ex­ce­si­va re­gu­la­ción de la re­la­ción en­tre pri­va­dos, ta­les co­mo in­ter­fe­rir en la de­ter­mi­na­ción o re­ne­go­cia­ción del pre­cio, son ob­je­ta­bles y sin ex­cep­ción al­gu­na de­be­rían se­guir sien­do de ca­rác­ter vo­lun­ta­rio.

Se con­si­de­ra tam­bién que los con­tra­tos pri­va­dos de arren­da­mien­tos, así co­mo la ley que los ri­ge, no de­ben con­tem­plar te­mas aje­nos a su prin­ci­pal ob­je­ti­vo, que es re­gu­lar las re­la­cio­nes en­tre arren­da­dor y arren­da­ta­rio.

En to­do ca­so, te­mas ta­les co­mo el uso del sue­lo, del agua, el cui­da­do del me­dio am­bien­te, la fer­ti­li­dad na­tu­ral y la agre­ga­da, las téc­ni­cas de pro­duc­ción, la ro­ta­ción de cul­ti­vos y tipos de ex­plo­ta­ción agro­pe­cua­ria, en­tre otros, de­be­rían ser ma­te­ria de una po­lí­ti­ca glo­bal y na­cio­nal de con­ser­va­ción.

Fi­nal­men­te, se des­ta­ca que cual­quier dis­cu­sión so­bre la po­si­ble mo­di­fi­ca­ción o de­ro­ga­ción de la vi­gen­te Ley 13.246 de arren­da­mien­tos y apar­ce­rías ru­ra­les de­be­ría dar­se con el tiem­po y la se­rie­dad su­fi­cien­te en el de­ba­te y en el aná­li­sis de los cam­bios pro­pues­tos, tal co­mo lo de­man­da una ley de ca­rác­ter neu­rál­gi­co pa­ra el fun­cio­na­mien­to del sis­te­ma pro­duc­ti­vo ar­gen­tino. t

RO­BER­TO PE­RA

¿Hay acuer­do?. La pro­tec­ción a pe­que­ños pro­duc­to­res pue­de es­ti­mu­lar­se con apo­yo fis­cal, cre­di­ti­cio y ase­so­ra­mien­to.

Carolina Bon­do­lich

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