Cues­ta has­ta $ 15.000 al­qui­lar una vi­vien­da con dos dor­mi­to­rios

>A esos va­lo­res pue­de lle­gar en el área cen­tro, que es la zo­na más ca­ra. Le si­guen los ba­rrios Gre­go­rio González y Nues­tra Se­ño­ra de Fá­ti­ma. >Fal­tan pro­pie­da­des por­que hay in­ver­sio­nes más atrac­ti­vas. Lo que de­ja un al­qui­ler es un ter­cio de la ren­ta­bi­li­da

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Ha­ce ya lar­gos me­ses que los ope­ra­do­res in­mo­bi­lia­rios lo­ca­les vie­nen ad­vir­tien­do una par­ti­cu­la­ri­dad en el mer­ca­do de las pro­pie­da­des: al­gu­nos años atrás, la ten­den­cia pre­do­mi­nan­te fue la cons­truc­ción de pe­que­ñas ca­sas o de­par­ta­men­tos pa­ra al­qui­lar –lo que ge­ne­ró una ex­plo­sión de es­te ti­po de vi­vien­das–, y las con­se­cuen­cias de esa ten­den­cia se tra­du­cen en la ac­tua­li­dad en una es­ca­sez en el mer­ca­do de lo­ca­cio­nes de pro­pie­da­des de dos y tres dor­mi­to­rios, con otras co­mo­di­da­des con ga­ra­je y pa­tio.

Se tra­ta de un seg­men­to in­mo­bi­lia­rio de­man­da­do por fa­mi­lias de cua­tro o cin­co in­te­gran­tes que to­da­vía no pue­den ac­ce­der a la ca­sa pro­pia, y a los que tam­bién les cues­ta lle­gar a es­tos al­qui­le­res por­que los va­lo­res se ele­van pro­duc­to del desequilibrio en­tre la ofer­ta y la de­man­da de es­te ti­po de pro­pie­da­des.

“El mer­ca­do de al­qui­le­res de nues­tra ciu­dad vie­ne su­frien­do, en el úl­ti­mo tiem­po, una gran de­man­da que cre­ce año a año”, ex­pli­ca Da­niel Di Pal­ma, pre­si­den­te del Co­le­gio de Mar­ti­lle­ros y Co­rre­do­res Pú­bli­cos de Ju­nín. En ese mar­co, afir­ma que hay “un fal­tan­te es­truc­tu­ral en la ciu­dad en cuan­to a la can­ti­dad de in­mue­bles pa­ra al­qui­lar, con­cre­ta­men­te: fal­tan ca­sas de dos o tres dor­mi­to­rios con co­che­ra do­ble y pa­tio den­tro de la ciu­dad o en áreas ur­ba­nas con to­dos los ser­vi­cios y bue­na ac­ce­si­bi­li­dad”. Lo mis­mo su­ce­de con los PH o de­par­ta­men­tos con las mis­mas ca­rac­te­rís­ti­cas, don­de “tam­bién hay una gran ca­ren­cia”.

“Hay mu­cha dis­po­ni­bi­li­dad de un dor­mi­to­rio –agre­ga Di Pal­ma–, pe­ro no sa­tis­fa­ce a la de­man­da, y eso ha­ce com­ple­jo el sis­te­ma y no se pue­de cu­brir el 100% de los pe­di­dos en las in­mo­bi­lia­rias lo­ca­les”.

Op­cio­nes de in­ver­sión

Si los va­lo­res de los al­qui­le­res de los in­mue­bles es­tán con­di­cio­na­dos por la fal­ta de ofer­ta y por la gran de­man­da, la con­se­cuen­cia es que “no se di­na­mi­za un mer­ca­do que de­be­ría es­tar mu­cho más ac­ti­vo, más pre­sen­te, con más in­mue­bles en ofre­ci­mien­to

que hoy es­tán a la ven­ta”, se­ña­la Di Pal­ma.

El pun­to cen­tral de es­te te­ma es que ac­tual­men­te hay nu­me­ro­sas op­cio­nes de in­ver­sión más ren­ta­bles que la cons­truc­ción de un in­mue­ble pa­ra su pos­te­rior al­qui­ler. “Si yo ten­go dos mi­llo­nes de pe­sos, ¿voy a cons­truir una ca­sa pa­ra que me dé ocho o diez mil pe­sos por mes?”, se pre­gun­ta un co­rre­dor in­mo­bi­lia­rio

lo­cal, que en­se­gui­da se res­pon­de a sí mis­mo: “Si yo pon­go esos dos mi­llo­nes de pe­sos en un pla­zo fi­jo a 30 días en cual­quier ban­co ob­ten­go 30 mil pe­sos”.

Y esa es so­lo una al­ter­na­ti­va: el mer­ca­do de ca­pi­ta­les ofre­ce al­ter­na­ti­vas en ac­cio­nes o fon­dos de in­ver­sión que, con mayor o me­nor ries­go, pue­de ge­ne­rar di­vi­den­dos aún ma­yo­res. No siem­pre

hu­bo es­te desequilibrio en­tre el ren­di­mien­to de un al­qui­ler res­pec­to de otras op­cio­nes. La tra­di­cio­nal fra­se de “in­ver­tir en la­dri­llos” pa­re­ce ha­ber que­da­do vie­ja.

Di Pal­ma coin­ci­de en que hay una “fal­ta de ren­ta­bi­li­dad” en el mer­ca­do hoy: “Pa­ra el in­ver­sor no es ne­go­cio cons­truir pa­ra al­qui­lar”.

Una for­ma de con­tra­rres­tar es­to po­dría ser que hu­bie­se

cré­di­tos hi­po­te­ca­rios que per­mi­tan ac­ce­der a una ca­sa pro­pia a quie­nes hoy al­qui­lan. “Eso ha­ce a que se li­be­re el mer­ca­do –pun­tua­li­za Di Pal­ma–, que ha­ya más pro­pie­ta­rios ha­ce que que­den más ca­sas vacías pa­ra po­der ser ocu­pa­das por quie­nes no tie­nen ac­ce­so al cré­di­to, o que pre­ten­de se­guir al­qui­lan­do, por el mo­ti­vo que fue­ra. Es un me­ra­do se­lec­ti­vo y

hay que es­tar aten­tos a que no de­cai­ga la de­man­da no­ta­ble­men­te, y crear po­lí­ti­cas de Es­ta­do pa­ra que, no so­lo ten­ga­mos mayor can­ti­dad de pro­pie­da­des, sino tam­bién un buen ofre­ci­mien­to, por­que es­to ha­ce a la re­gu­la­ción de pre­cios y tam­bién a las es­truc­tu­ras de las ciu­da­des, que ne­ce­si­tan abas­te­cer una de­man­da de lo­ca­cio­nes”.

Va­lo­res

No exis­te una ta­bla que es­ta­blez­ca los cos­tos de los al­qui­le­res de acuer­do a los sec­to­res don­de es­tén em­pla­za­dos los in­mue­bles pues­to que la

ubi­ca­ción no es la úni­ca va­ria­ble que en­tra en jue­go a la ho­ra de va­lo­ri­zar una pro­pie­dad.

No obs­tan­te, De­mo­cra­cia con­sul­tó a agen­tes in­mo­bi­lia­rios lo­ca­les quie­nes ana­li­za­ron cuán­to cues­ta al­qui­lar en di­fe­ren­tes ba­rrios de Ju­nín, siem­pre ha­cien­do la sal­ve­dad de que se tra­ta de una eva­lua­ción ge­ne­ral.

De es­te mo­do, la lo­ca­ción de un in­mue­ble de dos a tres dor­mi­to­rios, con co­che­ra do­ble y pa­tio, pue­de cos­tar en­tre diez y quin­ce mil pe­sos en la zo­na cen­tro de la ciu­dad, en la que se ex­tien­de en un ra­dio de unas ocho a diez cua­dras del eje neu­rál­gi­co co­mer­cial, pu­dien­do in­cluir aquí al­gu­nos sec­to­res de Pue­blo Nue­vo y El Pi­ca­flor.

Ese mis­mo in­mue­ble en el ba­rrio Gre­go­rio González, va a te­ner un cos­to de lo­ca­ción de en­tre ocho y diez mil pe­sos, pu­dien­do lle­gar has­ta do­ce mil. Un va­lor si­mi­lar, de ocho a diez mil pe­sos, se en­con­tra­ría en la zo­na de los ba­rrios Nues­tra Se­ño­ra de Fá­ti­ma y Nue­ve de Julio.

Si­guien­do en una es­ca­la des­cen­dien­te, al­re­de­dor de un diez por cien­to me­nos po­dría va­ler en los al­re­de­do­res a Pa­dre Res­pue­la –co­mo el ba­rrio Eu­se­bio Mar­ci­lla–, y tam­bién en la “zo­na cén­tri­ca” del ba­rrio Bel­grano, es de­cir, en­tre las vías y la pla­za.

Un es­ca­lón más aba­jo es­ta­ría la otra mi­tad de ba­rrio Bel­grano y la zo­na de Vi­lla Ta­lle­res. Por úl­ti­mo, exis­ten otras zo­nas me­nos desa­rro­lla­das en don­de los cos­tos de los al­qui­le­res son in­fe­rio­res, co­mo po­dría ser en los al­re­de­do­res de la Ave­ni­da In­ten­den­te de la So­ta, o de Ave­ni­da Re­pú­bli­ca ha­cia el no­res­te.

Es­ta suer­te de ran­king es un tan­to es­que­má­ti­co, da­do que, co­mo que­dó di­cho, hay otros fac­to­res que en­tran en jue­go que ha­cen que, in­clu­si­ve den­tro de un mis­mo sec­tor, los va­lo­res ten­gan va­ria­bles. “No es lo mis­mo vi­vir so­bre Pastor Bau­man que es­tar a cin­co cua­dras, de­pen­de de la pro­xi­mi­dad con ar­te­rias co­mer­cia­les, o con vías de co­mu­ni­ca­ción, y otras cues­tio­nes”, acla­ra un mar­ti­lle­ro lo­cal.

Zo­nas de quin­tas

Otra al­ter­na­ti­va que ca­da vez con­tem­plan más ju­ni­nen­ses es la de vi­vir en zo­nas ale­ja­das que his­tó­ri­ca­men­te fue­ron de quin­tas o de ca­sas de fin de se­ma­na, en don­de no pa­ra de cre­cer la can­ti­dad de vi­vien­das per­ma­nen­tes.

Den­tro del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio, es­te seg­men­to es di­fe­ren­te al de las ca­sas de la ciu­dad, por lo que no se pue­de com­pa­rar en cuan­to a su va­lo­ra­ción.

En cuan­to a los al­qui­le­res hay, bá­si­ca­men­te, tres zo­nas en don­de los va­lo­res de los al­qui­le­res son más ele­va­dos: una de ellas es­tá da­da por los al­re­de­do­res del Ca­mino al Bal­nea­rio en el pri­mer tra­mo, en la zo­na de Pa­so Pie­dras y Las Li­las; lo mis­mo ocu­rre en la zo­na cen­tro de Ce­rri­to Co­lo­ra­do, al­re­de­dor de la ca­lle Los Na­ran­jos y en las in­me­dia­cio­nes del Club Ban­co Pro­vin­cia; y en la zo­na ad­ya­cen­te

al Ju­nín Golf Club.

En un pel­da­ño más aba­jo es­ta­ría la zo­na más ale­ja­da del Ca­mino al Bal­nea­rio, lle­gan­do a los ba­rrios Real, Mo­ya y Jar­dín; y tam­bién el sec­tor co­no­ci­do co­mo Rin­cón del Cie­lo.

Fi­nal­men­te, es­tá la zo­na nor­te de la ciu­dad, don­de se des­ta­ca los al­re­de­do­res de la Ave­ni­da de Circunvalación ha­cia el no­res­te y en su in­ter­sec­ción con la Ave­ni­da Al­vear, así co­mo al­gu­nos lo­teos cer­ca­nos al Com­ple­jo Ma­ria­nis­ta.

La va­lo­ra­ción de los in­mue­bles

La va­lo­ra­ción de los in­mue­bles en lo­ca­ción tie­ne que ver con la ubi­ca­ción geo­grá­fi­ca den­tro de la ciu­dad y, ade­más, con la obra pública, los ser­vi­cios y la co­nec­ti­vi­dad que hay en ese sec­tor.

In­clu­si­ve hay zo­nas pe­ri­fé­ri­cas, co­mo el Ca­mino al Bal­nea­rio, las in­me­dia­cio­nes del Ju­nín Golf Club, Rin­cón del Cie­lo, o en Circunvalación y Al­vear, que han si­do re­va­lo­ri­za­das y en las que se pro­du­jo una trans­for­ma­ción a par­tir de la in­fraes­truc­tu­ra que fue ins­ta­la­da y en­ton­ces la cons­truc­ción del lu­gar es más ren­ta­ble. “La mor­fo­lo­gía ur­ba­na que se trans­for­ma en es­pa­cios desa­rro­lla­dos que to­man va­lo­ra­ción in­mo­bi­lia­ria”, re­su­me Di Pal­ma.

El ti­tu­lar del Co­le­gio de Mar­ti­lle­ros lo­cal sos­tie­ne que el área cen­tro “se ha vis­to trans­for­ma­da con edi­fi­cios nue­vos y PHs for­ma­dos y en for­ma­ción, y en sus ad­ya­cen­cias se pue­den en­con­trar lu­ga­res en don­de se ha sos­te­ni­do su in­fraes­truc­tu­ra con nue­vas ca­lles de as­fal­to y ave­ni­das pa­vi­men­ta­das, lo que ha crea­do zo­nas que, has­ta la fe­cha, no te­nían la va­lo­ra­ción que hoy tie­nen”.

Los es­pe­cia­lis­tas coin­ci­den en que la pa­vi­men­ta­ción de ar­te­rias co­mo Al­vear y Pastor Bau­man hi­zo cre­cer la va­lo­ra­ción de los in­mue­bles de esas zo­nas, por la co­nec­ti­vi­dad que brin­dan di­chas ave­ni­das con el área ur­ba­na de la ciu­dad. Y es­to no so­lo se re­fle­ja en las vi­vien­das sino tam­bién en la lo­ca­ción co­mer­cial, por­que esas ca­lles se trans­for­man en lu­ga­res de mu­cho más trán­si­to y ahí tie­ne más via­bi­li­dad aún la po­si­bi­li­dad de ins­ta­la­ción de un ne­go­cio a par­tir del trán­si­to que in­cor­po­ra.

En cam­bio, lo que se ad­vier­te en las afue­ras o las zo­nas de quin­tas de­be ana­li­zar­se de otra ma­ne­ra, por­que allí la va­lo­ra­ción pa­sa por otras va­ria­bles, co­mo enu­me­ra Di Pal­ma: “Pri­me­ro que esas zo­nas han si­do desa­rro­lla­das con la ex­ten­sión de ser­vi­cios, co­mo el gas na­tu­ral, el alum­bra­do pú­bli­co o el par­ce­la­mien­to de tie­rras, aun­que eso obe­de­ce tam­bién a una de­man­da y a una ten­den­cia en la que se tie­ne en cuen­ta la ca­li­dad de vi­da que otor­ga la re­si­den­cia en zo­nas ale­ja­das, tran­qui­las y con mu­cho ver­de. Lo que an­tes era de fin de se­ma­na aho­ra es de vi­vien­da per­ma­nen­te. Así to­ma­ron fuer­za las zo­nas del Ca­mino al Bal­nea­rio, Ce­rri­to Co­lo­ra­do, ad­ya­cen­cias del Golf, y en el úl­ti­mo tiem­po tam­bién en la zo­na nor­te de la ciu­dad”.<

>Da­niel Di Pal­ma in­sis­te en que fal­tan ca­sas de dos dor­mi­to­rios pa­ra al­qui­lar.

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