Cuán­to da lain­ver­sión in­mo­bi­lia­ria

Los már­ge­nes se han achi­ca­do. El cos­to de cons­truc­ción sube pre­cios y obli­ga a prio­ri­zar desa­rro­llos “pre­mium” so­bre pro­duc­tos pa­ra cla­se me­dia. La ofer­ta es es­ca­sa fren­te al dé­fi­cit ha­bi­ta­cio­nal.

Negocios - - Página Delantera - Die­go Dá­vi­la dda­vi­la@la­voz­de­lin­te­rior.com.ar

Los la­dri­llos res­guar­dan el ca­pi­tal en el tiem­po, pe­ro el al­qui­ler de­ja muy po­ca ren­ta­bi­li­dad. Los cos­tos ele­van los pre­cios y obli­gan al desa­rro­llo de lo “pre­mium”. Po­ca aten­ción a cla­se me­dia.

El mer­ca­do lo­cal de los in­mue­bles pa­sa por un mo­men­to com­ple­jo. La ren­ta­bi­li­dad es ba­ja, la de­man­da insatisfecha es gran­de y el desa­rro­llo es in­su­fi­cien­te fren­te al dé­fi­cit ha­bi­ta­cio­nal.

Pa­ra col­mo, la suba de los cos­tos hi­zo que la cons­truc­ción pri­va­da die­ra prio­ri­dad a pro­duc­tos pa­ra sec­to­res de al­tos in­gre­sos e in­ver­so­res, en de­tri­men­to de fa­mi­lias de cla­se me­dia.

Só­lo la ba­ja del lla­ma­do “cos­to Cór­do­ba” y la re­cu­pe­ra­ción sos­te­ni­da del cré­di­to hi­po­te­ca­rio ofre­cen una al­ter­na­ti­va vá­li­da.

Es­tos te­mas se tra­ta­ron en la pri­me­ra edi­ción de Mer­ca­do In­mo­bi­lia­rio 2018, un even­to que reunió a ven­de­do­res, desa­rro­llis­tas y cons- truc­to­ras lo­ca­les, or­ga­ni­za­do por el Co­le­gio Pro­fe­sio­nal de Co­rre­do­res Pú­bli­cos In­mo­bi­lia­rios de la Pro­vin­cia de Cór­do­ba (CPCPI).

Uno de los te­mas que se tra­tó es la ren­ta­bi­li­dad. Un aná­li­sis de la Cá­ma­ra de Co­rre­do­res In­mo­bi­lia­rios de Cór­do­ba (Ca­cic) mos­tró que, quien com­pró un de­par­ta­men­to usa­do en el Cen­tro o en ba­rrio Ge­ne­ral Paz en ma­yo de 2017, lo­gró el mes pa­sa­do una ac­tua­li­za­ción de su ca­pi­tal, en pe­sos, de 67 y 61 por cien­to, res­pec­ti­va­men­te. El me­nor in­cre­men­to, 50 por cien­to, se re­gis­tró en Nue­va Cór­do­ba.

Se­gún Mar­tín Dahan, pre­si­den­te de la Ca­cic, lo im­por­tan­te de una in­ver­sión “es que la in­fla­ción no ter­mi­ne con­su­mien­do el ca­pi­tal. En el úl­ti­mo año, los pre­cios en pe­sos subie­ron más que la in­fla­ción. De to­das ma­ne­ras, no es una in­ver­sión de cor­to pla­zo. El que en­tró en di­ciem­bre y se vio obli­ga­do a ven­der aho­ra, per­dió pla­ta”.

Al­qui­ler

Lo que la in­ver­sión en la­dri­llos tie­ne de bueno pa­ra res­guar­dar el ca­pi­tal no lo es­tá te­nien­do en la ren­ta vía al­qui­ler.

En esas tres zo­nas de Cór­do­ba Ca­pi­tal (Cen­tro, Nue­va Cór­do­ba y Ge­ne­ral Paz), un de­par­ta­men­to de uno o dos dor­mi­to­rios ofre­ce una ren­ta­bi­li­dad de 5,25 has­ta 5,83 por cien­to, se­gún el lu­gar y el for­ma­to, mien­tras que un lo­cal co­mer­cial apor­ta seis por cien­to.

En las prin­ci­pa­les pla­zas del in­te­rior pro­vin­cial, la ren­ta­bi­li­dad por al­qui­ler es aún más ba­ja, ya que des­cien­de has­ta tres por cien­to, se­gún un re­le­va­mien­to del CPCPI. La in­fla­ción y la caí­da de la ac­ti­vi­dad fre­nan la po­si­bi­li­dad de ac­tua­li­zar los al­qui­le­res al mis­mo rit­mo que los pre­cios.

“En­tre 2007 y 2008, un in­ver­sor que com­pra­ba un de­par­ta­men­to en un año ac­tua­li­za­ba su ca­pi­tal 35 por cien­to en dó­la­res, de ahí el

boom in­mo­bi­lia­rio. Aho­ra, la ren­ta­bi­li­dad es­tá por el pi­so; el ne­go­cio es en 90 por cien­to pa­ra res­guar­dar el va­lor del ca­pi­tal y 10 por cien­to pa­ra ren­ta”, ex­pli­ca Dahan.

Desa­rro­llis­tas

El mer­ca­do del usa­do tie­ne una ló­gi­ca di­fe­ren­te del desa­rro­llis­ta. En el pri­me­ro, los pre­cios son en dó­la­res; cuan­do se pro­du­ce una de­va­lua­ción, los va­lo­res tien­den a ba­jar, por lo que los pro­pie­ta­rios se re­ti­ran de la ven­ta.

Los va­lo­res de los pro­duc­tos nue­vos, en cam­bio, se ex­pre­san en pe­sos y se ac­tua­li­zan se­gún el cos­to del desa­rro­llis­ta, la in­ci­den­cia de la tie­rra y el mar­gen em­pre­sa­rio. Quien com­pra un de­par­ta­men­to “en po­zo” (cuan­do se ini­cia la cons­truc­ción) en tres años, tiem­po que lle­va le­van­tar un edi­fi­cio de 75 de­par­ta­men­tos, pue­de lo­grar un au­men­to del ca­pi­tal en dó­la­res del 15 al 20 por cien­to.

Es­to es po­si­ble si el com­pra­dor lle­ga con los dó­la­res en mano, ya que pue­de recibir un des­cuen­to del 10 al 12 por cien­to, a lo que se su­ma la re­va­lo­ri­za­ción de lo que an­tes fue un pro­yec­to y se con­vir­tió en un in­mue­ble.

Se­gún Pa­blo Ba­lián, ti­tu­lar de la Cá­ma­ra Em­pre­sa­rial de Desa­rro­llis­tas Ur­ba­nos de Cór­do­ba (Ce­duc), la ren­ta­bi­li­dad pro­me­dio del sec­tor es de sie­te a nue­ve por cien­to, aun­que en ca­da fir­ma la si­tua­ción di­fie­re. Por eso, es fun­da­men­tal el in­ver­sor; con es­ta ren­ta­bi­li­dad es im­po­si­ble fi­nan­ciar un desa­rro­llo a tra­vés de un ban­co.

“La in­ver­sión de una per­so­na de­pen­de de qué ries­go es­tá dis­pues­to a asu­mir. Si uno bus­ca ren­di­mien­tos ele­va­dos, los in­mue­bles no son lo me­jor. Pe­ro el que tie­ne una al­ta aver­sión a la in­cer­ti­dum­bre, la me­jor apues­ta es a los la­dri­llos”, re­sal­ta el di­rec­ti­vo.

Agre­ga que la de­va­lua­ción del mes pa­sa­do “to­da­vía no se tras­la­dó a pre­cio”, por lo que el aho­rris­ta que tie­ne dó­la­res “tie­nen una bue­na opor­tu­ni­dad”.

“To­do de­pen­de del mo­men­to en que el in­ver­sor en­tra y sa­le del ne­go­cio; si com­pra en po­zo y ven­de en un año, por­que ne­ce­si­ta el di­ne­ro, no va a lo­grar de­ma­sia­do. Son in­ver­sio­nes pro­lon­ga­das en el tiem­po, pe­ro en­tre pun­ta y pun­ta los ren­di­mien­tos son in­tere­san­tes”, apor­ta.

(ILUSTRACIÓNDEOSCARROLDÁN)

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