La ac­ti­vi­dad in­mo­bi­lia­ria su­peró su pa­rá­li­sis y vi­ve un au­ge

En fo­co. El in­gre­so al cré­di­to de la cla­se me­dia con sa­la­rios es­ta­bles de 30.000 a 40.000 pe­sos por fa­mi­lia es­ti­mu­ló la de­man­da en un mer­ca­do an­tes plan­cha­do. Des­pués de ca­si tres años de es­tan­ca­mien­to, a fi­nes del 2016 el ne­go­cio em­pe­zó a reac­ti­var­se. Ig

Río Negro - De Bariloche - - Portada - DA­NIEL MAR­ZAL

A fi­nes del 2016 co­men­zó a re­ver­tir­se una pa­rá­li­sis de ca­si tres años en la ac­ti­vi­dad in­mo­bi­lia­ria ba­ri­lo­chen­se. El fin del ce­po y la ley de sin­ce­ra­mien­to fis­cal abrie­ron las puer­tas al fe­nó­meno. “Hu­bo un cre­ci­mien­to de­mo­grá­fi­co ex­plo­si­vo y no es­tu­vo acom­pa­ña­do con el cre­ci­mien­to edi­li­cio ha­bi­ta­cio­nal que se ne­ce­si­ta­ba”. Laura Pé­rez La­va­llén, pre­si­den­ta del Co­le­gio de Mar­ti­lle­ros. Ba­ri­lo­che tie­ne pre­cios his­tó­ri­ca­men­te al­tos pe­ro no tan­to co­mo Neu­quén. Aun así es­tá igual o más ca­ra que Eu­ro­pa, afirman ope­ra­do­res lo­ca­les. “Hay 86 pro­fe­sio­na­les y 25 in­mo­bi­lia­rias. El nú­me­ro de ile­ga­les, que dis­tor­sio­nan el mer­ca­do, de­be ser igual o ma­yor”.

La com­pra de un te­rreno, el sue­ño de la vi­vien­da pro­pia o sim­ple­men­te el al­qui­ler de un es­pa­cio ha­bi­ta­ble y cer­cano al tra­ba­jo - por­que no da pa­ra otra co­sa- son al­gu­nas de las mo­ti­va­cio­nes que acer­can a la gen­te al mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio.

Pa­ra mu­chos es un te­rreno ajeno y hos­til. Otros bus­can pre­cios to­do el tiem­po, a la es­pe­ra de to­par­se con la gran opor­tu­ni­dad. Se tra­ta de un sec­tor eco­nó­mi­co con ras­gos pro­pios, ya que ma­ne­ja su­mas enor­mes de di­ne­ro y de­ci­sio­nes que sue­len ser pa­ra to­da la vi­da.

La ac­ti­vi­dad in­mo­bi­lia­ria en Ba­ri­lo­che es­tá en pleno au­ge des­pués de una pa­rá­li­sis que du­ró ca­si tres años y que co­men­zó a re­ver­tir­se a fi­nes de 2016.

La pre­si­den­ta del Co­le­gio de Co­rre­do­res y Mar­ti­lle­ros Pú­bli­cos, Laura Pé­rez La­va­llén, ase­gu­ró que el cre­ci­mien­to en el úl­ti­mo año es no­to­rio y que “los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios ac­ti­va­ron el mer­ca­do”. Di­jo que otros fac­to­res que trac­cio­na­ron en el mis­mo sen­ti­do fue­ron “la sa­li­da del ce­po” -es de­cir la ma­yor li­ber­tad pa­ra la com­pra­ven­ta de dó­la­res- y la ley de­no­mi­na­da “de sin­ce­ra­mien­to fis­cal”, que brin­dó fa­ci­li­da­des pa­ra blan­quear di­ne­ro no de­cla­ra­do.

La reapa­ri­ción en es­ce­na de los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios in­vo­lu­cra a la ma­yo­ría de los ban­cos, pe­ro con un li­de­raz­go fuer­te del Ban­co Na­ción, que ofre­ce las ta­sas más con­ve­nien­tes y ma­yor ra­pi­dez de otor­ga­mien­to.

El ge­ren­te lo­cal de esa en­ti­dad, Ho­ra­cio Medina, di­jo que es­te año ya tra­mi­ta­ron 700 so­li­ci­tu­des de cré­di­tos pa­ra vi­vien­das. Una ci­fra que mul­ti­pli­ca por diez a la re­gis­tra­da en 2016.

La reac­ti­va­ción por aho­ra no ge­ne­ró cam­bios en las co­ti­za­cio­nes de los in­mue­bles, que se ma­ne­jan es­tric­ta­men­te en dó­la­res. “Ba­ri­lo­che tie­ne pre­cios his­tó­ri­ca­men­te al­tos, pe­ro no es tan ca­ra co­mo Neu­quén”, di­jo Pé­rez La­va­llén. Los que sí cam­bian to­do el tiem­po son los al­qui­le­res, que se pac­tan en pe­sos y si­guen los ín­di­ces de in­fla­ción. La ma­yo­ría de los con­tra­tos in­clu­yen cláu­su­las de ac­tua­li­za­ción se­mes­tra­les, que has­ta ha­ce po­co eran del 15% y hoy ron­dan el 12,5% en pro­me­dio.

Los pre­cios in­mo­bi­lia­rios en dó­la­res no son una re­gla fi­ja. Ju­lio Fer­nán­dez, ti­tu­lar de una tra­di- cio­nal in­mo­bi­lia­ria lo­cal, di­jo por ejem­plo que “Cór­do­ba tra­ba­ja mu­cho en pe­sos”, pe­ro en Ba­ri­lo­che los ven­de­do­res de pro­pie­da­des só­lo quie­ren mo­ne­da nor­te­ame­ri­ca­na, “lo mis­mo que en Mar del Pla­ta o Bue­nos Ai­res”.

Esa con­di­ción cam­bió muy po­co en tiem­pos de res­tric­ción cam­bia­ria (2014 y 2015) y fue una de las cau­sas de la agu­da cri­sis que atra­ve­só el mer­ca­do. Só­lo ven­dían en pe­sos aque­llos que ne­ce­si­ta­ban el di­ne­ro ur­gen­te pa­ra pa­gar una deu­da.

Fer­nán­dez con­fir­mó que el vo­lu­men de ope­ra­cio­nes cre­ció mu­cho en el úl­ti­mo año. Pe­ro nin­guno de los con­sul­ta­dos arries­gó por­cen­ta­jes. Pé­rez La­va­llén sí apor­tó un da­to elo­cuen­te: “ha­ce un par de años el freno fue ca­si to­tal. Se ter­mi­na­ron las con­sul­tas y una le­van­ta­ba el te­lé­fono pa­ra com­pro­bar que tu­vie­ra tono. Hoy sue­na to­do el tiem­po”,

De to­dos mo­dos, al­gu­nos ras­gos pro­pios del mun­do in­mo­bi­lia­rio ba­ri­lo­chen­se se fue­ron pa­ra no vol­ver. “Ya ca­si no hay clien­tes ex- tran­je­ros”, afir­mó Fer­nán­dez. Los in­ver­so­res de ese ori­gen que bus­ca­ban pro­pie­da­des en Ba­ri­lo­che - pre­fe­ren­te­men­te ca­sas so­bre la cos­ta del la­go, frac­cio­nes gran­des y cam­pos- fue­ron ha­bi­tua­les has­ta ha­ce una dé­ca­da, pe­ro hoy ca­si no se ven, di­jo el mar­ti­lle­ro. “Ade­más Ba­ri­lo­che es­tá igual o más ca­ro que Eu­ro­pa”, agre­gó.

El cambio de es­ce­na­rio más im­por­tan­te es la irrup­ción de un sec­tor so­cio­eco­nó­mi­co que es­ta­ba ex­clui­do y con­si­guió “ca­li­fi­car” pa­ra los cré­di­tos, en bus­ca de la vi­vien­da pro­pia. Se tra­ta de la cla­se me­dia asa­la­ria­da con in­gre­sos es­ta­bles de 30.000 a 40.000 pe­sos por gru­po fa­mi­liar.

A tono con ese per­fil, las pro­pie­da­des que más se mue­ven son las que van de los 150.000 a los 200.000 dó­la­res, di­jo Alejandra Gue­rra, se­cre­ta­ria del Co­le­gio de Mar­ti­lle­ros.

A par­tir de esa ci­fra se pro­du­ce un cor­te y las pro­pie­da­des más ca­ras sue­len es­tar a la ven­ta lar­go tiem­po y les cues­ta en­con­trar com­pra­dor. La ex­pli­ca­ción es­tá en los mon­tos má­xi­mos de los cré­di­tos.

Fal­ta de pla­ni­fi­ca­ción

De to­dos mo­dos, la se­ña dis­tin­ti­va del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio de Ba­ri­lo­che es la es­ca­sez de op­cio­nes. Pé­rez La­va­llén di­jo que ocu­rre des­de ha­ce mu­chos años y tie­ne que ver con la fal­ta de pla­ni­fi­ca­ción, don­de in­ter­vie­ne (por su­pues­to) el dé­fi­cit de vi­vien­das so­cia­les. “Hu­bo un cre­ci­mien­to de­mo­grá­fi­co ex­plo­si­vo y no es­tu­vo acom­pa­ña­do con el cre­ci­mien­to edi­li­cio ha­bi­ta­cio­nal que se ne­ce­si­ta­ba -opi­nó-. Lo mis­mo pa­sa con la pla­za au­to­mo­triz, que des­bor­dó la zona cén­tri­ca y es­tá mo­di­fi­can­do las co­sas a la fuer­za”.

La fal­ta de es­pa­cios de es­ta­cio­na­mien­to es tan gra­ve que con­tri­bu­yó a em­pu­jar la zona co­mer­cial ha­cia ca­lles pe­ri­fé­ri­cas co­mo Gallardo, Tis­cor­nia y Albarracín, don­de se cons­tru­yen com­ple­jos de lo­ca­les y ofi­ci­nas.

En con­tras­te, Alejandra Gue­rra re­sal­tó que ha­cia el Es­te la ciu­dad “es­tá cre­cien­do con pla­nea­mien­to” y una in­fluen­cia fuer­te es la pre­sen­cia de In­vap, cu­yos em­plea­dos bus­can vi­vien­da en esa zona. Al­tos del Pi­nar, La Co­li­na y Al­dea del Es­te son al­gu­nos de los ba­rrios con ese nue­vo per­fil.

En re­la­ción con los pre­cios,

Laura Pé­rez La­va­llén y Alejandra Gue­rra, del Co­le­gio de Mar­ti­lle­ros.

una cons­truc­ción de ca­li­dad me­dia co­ti­za a ra­zón de 1.100/1.200 dó­la­res el m2. Mien­tras que las de ca­li­dad su­pe­rior ron­dan los 1.500 dó­la­res.

El ti­po de pú­bli­co es muy va­ria­ble. Los clien­tes clá­si­cos pa­ra los de­par­ta­men­tos del cen­tro son “las per­so­nas que vi­ven so­las, por una se­pa­ra­ción o por­que se fue­ron los hi­jos”. Las fa­mi­lias jó­ve­nes bus­can ca­sas, es­pe­cial­men­te en “los ki­ló­me­tros” so­bre la ru­ta a Llao Llao, o en los ba­rrios del es­te. En el Al­to los in­mue­bles son más ba­ra­tos y con­cen­tran la de­man­da de los asa­la­ria­dos con me­nor po­der ad­qui­si­ti­vo. “Aun­que en ese sec­tor hay pro­ble­mas de in­se­gu­ri­dad que afec­tan las ven­tas, co­mo ha pa­sa­do con el barrio ce­rra­do Dos Va­lles”, di­jo Gue­rra.

Lí­mi­tes y con­di­cio­nan­tes

El rit­mo de cons­truc­ción de nue­vos in­mue­bles, si bien es im­por­tan­te, po­dría ser ma­yor de no exis­tir al­gu­nas tra­bas de di­fí­cil so­lu­ción.

La más no­to­ria es la fal­ta de gas na­tu­ral, ya que la em­pre­sa con­ce­sio­na­ria de la red no otor­ga nue­vas co­ne­xio­nes des­de ha­ce más de dos años. La ve­da se le­van­ta­rá cuan­do es­té lis­ta la am­plia­ción del ga­so­duc­to que trae el com­bus­ti­ble a Ba­ri­lo­che. Pe­ro no se­rá pa­ra to­dos.

Gue­rra y Pé­rez La­va­llén ex­pli­ca­ron que hay in­ver­so­res que ya cons­tru­ye­ron y es­tán en lis­ta de es­pe­ra pa­ra ac­ce­der al ser­vi­cio de red. Mien­tras tan­to se arre­glan con gas en­va­sa­do y ar­te­fac­tos eléc­tri­cos. Otros (los de trá­mi­te re­cien­te) sa­ben que de­pen­den de obras de ma­yor en­ver­ga­du­ra, que pue­den lle­var años.

Ese li­mi­tan­te lle­vó in­clu­so a cam­biar las téc­ni­cas de cons­truc­ción. “Ins­ta­lan ca­le­fac­ción eléc­tri­ca per­ma­nen­te y ca­da vez se usa más el la­dri­llo re­tak, por sus pro­pie­da­des ais­lan­tes, que ase­gu­ran ma­yor aho­rro ener­gé­ti­co”, ex­pli­có Gue­rra. Se­gún di­jo, por la mis­ma ra­zón co­men­za­ron a im­ple­men- tar­se sis­te­mas con ca­le­fac­ción eléc­tri­ca que pue­den ser ac­ti­va­dos a dis­tan­cia, por ce­lu­lar.

Otros com­pran una ca­sa an­ti­gua que ya tie­ne me­di­dor de gas y cons­tru­yen un edi­fi­cio de va­rias uni­da­des. Pa­ra sal­var la cues­tión co­lo­can ca­le­fac­ción y ter­mo­tan­que cen­tral con el úni­co me­di­dor dis­po­ni­ble.

Tam­bién son fre­cuen­tes los pro­ble­mas que sur­gen con ca­sas cons­trui­das ha­ce lar­go tiem­po que tie­nen pla­nos apro­ba­dos pe­ro no “final de obra” otor­ga­do por el mu­ni­ci­pio. Ese pa­pel es in­dis­pen­sa­ble pa­ra com­prar con cré­di­to in­mo­bi­lia­rio y los ban­cos se po­nen fir­mes.

MAR­CE­LO MARTÍNEZ

MAR­CE­LO MARTÍNEZ

La de­man­da ha­bi­ta­cio­nal es in­ten­sa, pe­ro una tra­ba a la cons­truc­ción es la fal­ta de nue­vas co­ne­xio­nes de gas na­tu­ral.

MAR­CE­LO MARTÍNEZ

Los de­par­ta­men­tos cén­tri­cos son bus­ca­dos ma­yor­men­te por per­so­nas so­las o pa­re­jas sin hi­jos.

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