Se de­rrum­ban los hi­po­te­ca­rios UVA

La fuer­te de­va­lua­ción y la ace­le­ra­ción de los pre­cios im­pac­ta­ron con fuer­za. Hay cien­tos de ope­ra­cio­nes en stand by y suben las cuo­tas pa­ra quie­nes ya to­ma­ron fon­dos.

Río Negro - Pulso - - Portada - CORRESPONSALÍA CI­PO­LLET­TI

Si exis­te una política de la que la ac­tual ges­tión po­día sen­tir­se or­gu­llo­sa, por su cre­ci­mien­to y ex­pan­sión, eran los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios ata­dos a la Uni­dad de Va­lor Ad­qui­si­ti­vo (UVA). Al me­nos así era has­ta el mes de abril, cuan­do co­men­zó la co­rri­da cam­bia­ria que ge­ne­ró una de­va­lua­ción del 36% en so­lo tres me­ses.

Al rit­mo del dó­lar y de la in­fla­ción, el cam­bio de es­ce­na­rio, ge­ne­ró un de­rrum­be abrup­to en la can­ti­dad de cré­di­tos otor­ga­dos. Los hi­po­te­ca­rios UVA de­bu­ta­ron en abril de 2016. Has­ta di­ciem­bre de ese año, se otor­ga­ron cré­di­tos por $ 2.096 mi­llo­nes. La ex­plo­sión lle­gó el año pa­sa­do, cuan­do en do­ce me­ses los cré­di­tos otor­ga­dos as­cen­die­ron a $54.327 mi­llo­nes. Es­te año, la ten­den­cia era si­mi­lar has­ta mar­zo, pe­ro el freno co­men­zó en abril, y se con­vir­tió en un to­bo­gan ( ver in­fo­gra­ma). Pe­se a ello, el mon­to de los cré­di­tos otor­ga­dos en­tre enero y ju­lio de 2018, lle­ga a $66.920, un 23% más que en to­do el año an­te­rior.

Pa­ra ex­pli­car el fe­nó­meno, hay que ape­lar a dos cau­sas prin­ci­pa­les.

La pri­me­ra tie­ne es­tric­ta re­la­ción con el ti­po de cam­bio. El mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio ar­gen­tino ope­ra en dó­la­res. Pe­se al es­fuer­zo de go­bierno y ope­ra­do­res in­mo­bi­lia­rios por cam­biar la ma­triz a pre­cios en pe­sos, las cri­sis cí­cli­cas de la eco­no­mía nacional han lle­va­do a que los pro­pie­ta­rios ra­zo­nen el va­lor de los in­mue­bles en mo­ne­da nor­te­ame­ri­ca­na. El pun­to en cues­tión equi­va­le a de­cir que la co­ti­za­ción de las pro­pie­da­des cre­ció un 36% en so­lo tres me­ses. Mu­chos po­si­bles com­pra­do­res vie­ron es­fu­mar­se la po­si­bi­li­dad de ac­ce­der a la vi­vien­da, da­do que no cuen­tan con la di­fe­ren­cia de pre­cio a causa de la de­va­lua­ción. Un ejem­plo sen­ci­llo, in­di­ca que quien pen­sa­ba com­prar un dos am­bien­tes de u$ s 60.000, ne­ce­si­ta en agos­to ca­si me­dio mi­llón de pe­sos más que en abril.

Por el mis­mo mo­ti­vo, mu­chas ope­ra­cio­nes que ya es­ta­ban pau­ta­das, in­clu­so con las car­pe­tas de cré­di­to apro­ba­das en las en­ti­da­des ban­ca­rias, se vie­ron pa­ra­li­za­das. Re­sul­ta que el mon­to de cré­di­to ori­gi­nal­men­te so­li­ci­ta­do, abrup­ta­men­te ya no al­can­za pa­ra can­ce­lar la ope­ra­ción. Un da­to per­mi­te apre­ciar con cla­ri­dad la co­yun­tu­ra, y es que la can­ti­dad de es­cri­tu­ra­cio­nes me­dian­te cré­di- to hi­po­te­ca­rio en la Ca­pi­tal Fe­de­ral ca­yó un 25% en ju­nio, res­pec­to a igual mes del año 2017.

La se­gun­da causa se re­la­cio­na con las ca­rac­te­rís­ti­cas pro­pias de los cré­di­tos UVA. La ven­ta­ja de es­te sis­te­ma a di­fe­ren­cia de los tra­di­cio­na­les hi­po­te­ca­rios a ta­sa fi­ja, es que per­mi­te ope­rar con ta­sas de in­te­rés mu­cho más ba­jas, al es­tar di­rec­ta­men­te ata­dos a la evo­lu­ción del ín­di­ce de in­fla­ción. Ello ge­ne­ra una re­la­ción cuo­ta/in­gre­so mu­cho más ba­ja y am­plía la ac­ce­si­bi­li­dad al fi­nan­cia­mien­to. Sin em­bar­go, esa mis­ma ca­rac­te­rís­ti­ca es un ar­ma de do­ble fi­lo en con­tex­tos de al­ta in­fla­ción, da­do que ca­da vez que se ac­tua­li­za el va­lor de la UVA, lo que sube es el va­lor to­tal del cré­di­to, in­clu­yen­do el ca­pi­tal a pa­gar.

Es el mo­ti­vo por el cual mu­chos du­dan que el con­tex­to ac- tual sea el ideal pa­ra in­gre­sar al sis­te­ma. La co­ti­za­ción de la UVA cre­ció 2,9% en ju­lio, 10,7% des­de abril, y acu­mu­la una suba del 18,3% en lo que va de 2018. Una ten­den­cia muy si­mi­lar a la del ni­vel general de pre­cios.

Pa­ra quie­nes ya in­gre­sa­ron a un cré­di­to UVA, el pro­ble­ma es aun ma­yor. La deuda que tie­nen por de­lan­te es hoy un 18% ma­yor, y sin de­ma­sia­do mar­gen de error se pue­de afir­mar que se­rá al me­nos un 30% ma­yor al fi­nal del año. Cuan­do ta­les per­so­nas asu­mie-

Un mer­ca­do do­la­ri­za­do y el te­mor por el efec­to de la in­fla­ción so­bre las cuo­tas son las prin­ci­pa­les cau­sas de la ba­ja que re­gis­tran los hi­po­te­ca­rios UVA.

ron su deuda, una de las ven­ta­jas que ofre­cía el sis­te­ma UVA, era que las cuo­tas re­sul­tan­tes de los cré­di­tos eran no­ta­ble­men­te me­no­res a las de un al­qui­ler. Esa ca­rac­te­rís­ti­ca ha des­apa­re­ci­do. Se­gún el si­mu­la­dor de cré­di­to de uno de los prin­ci­pa­les ban­cos que ofre­ce es­te ti­po de cré­di­to, la cuo­ta de un cré­di­to UVA en pe­sos por el equi­va­len­te a u$s 60.000, as­cien­de a $17.000. Un va­lor muy su­pe­rior al que se so­li­ci­ta en la re­gión por un de­par­ta­men­to cén­tri­co de dos am­bien­tes.

En ba­ja. Los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios UVA, re­sen­ti­dos por el dó­lar y la in­fla­ción.

Pa­rá­li­sis. Las es­cri­tu­ra­cio­nes, con un freno des­de abril.

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