Vi­vien­da y cri­sis

Pa­ra con­te­ner el efec­to de la re­ce­sión, el go­bierno apu­ra la apro­ba­ción de la nue­va ley de al­qui­le­res, e in­tro­du­ce cam­bios en los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios UVA.

Río Negro - Pulso - - Portada - DIE­GO PENIZZOTTO die­go­pe­niz­zot­to@rio­ne­gro.com.ar CO­RRES­PON­SA­LÍA CIPOLLETTI

Ac­ce­der a la vi­vien­da, es un pro­ble­ma que des­de ha­ce dé­ca­das afec­ta a mi­llo­nes de per­so­nas en el país. Tras la crí­sis de 2001 y con re­sul­ta­dos di­ver­sos, los di­fe­ren­tes go­bier­nos en­sa­ya­ron di­fe­ren­tes al­ter­na­ti­vas a fin de ge­ne­rar he­rra­mien­tas que per­mi­tan a la po­bla­ción la ad­qui­si­ción o cons­truc­ción del in­mue­ble.

El Plan Pro­crear, fue la he­rra­mien­ta de cré­di­to hi­po­te­ca­rio uti­li­za­da du­ran­te el kirch­ne­ris­mo. Cré­di­tos blan­dos en pe­sos, con ta­sa fi­ja y sub­si­dia­da por el es­ta­do na­cio­nal, que se hi­zo car­go de la di­fe­ren­cia en­tre el pre­cio de mer­ca­do, y el que fi­nal­men­te abo­na­ron los be­ne­fi­cia­rios. Del mis­mo se cri­ti­có que el sub­si­dio es­ta­tal no di­fe­ren­ció co­rrec­ta­men­te el ran­go de in­gre­sos de los be­ne­fi­cia­rios, y que mi­llo­nes de per­so­nas de cla­se me­dia con ca­pa­ci­dad de pa­go, re­ci­bie­ron la ayu­da es­ta­tal. Sin em­bar­go, el plan sir­vió pa­ra que mi­llo­nes de fa­mi­lias al­can­za­ran el sueño de la ca­sa pro­pia.

La nue­va ges­tión re­for­mu­ló el Pro­crear, en­fo­cán­do­lo ex­clu­si­va­men­te en el seg­men­to de ba­jos re­cur­sos, y pa­ra las fa­mi­lias de cla­se me­dia im­por­tó des­de Chi­le la idea de los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios ata­dos a la in­fla­ción, me­dian­te la Uni­dad de Va­lor Ad­qui­si­ti­vo (UVA), los cua­les fun­cio­na­ron de ma­ra­vi­llas mien­tras el ni­vel de pre­cios mos­tra­ba ten­den­cia des­cen­den­te, pe­ro ca­ye­ron en can­ti­dad y mon­to de cré­di­tos otor­ga­dos al rit­mo de la co­rri­da cam­bia­ria.

Ha­bien­do ad­ver­ti­do la si­tua­ción, y an­te la in­mi­nen­cia de un pe­rio­do de fuer­te re­ce­sión, el go­bierno apu­ró los pa­sos es­ta se­ma­na pa­ra dar tra­ta­mien­to le­gis­la­ti­vo a la nue­va ley de al­qui­le­res, y pa­ra re­lan­zar el Pro­crear y los Hi­po­te­ca­rios UVA.

In­qui­li­nos ex­pec­tan­tes

El pro­yec­to de ley de al­qui­le­res que co­men­zó a ser tra­ta­do es­ta se­ma­na en la Cá­ma­ra de Dipu­tados, per­te­ne­ce a la se­na­do­ra rio­ne­gri­na Sil­vi­na Gar­cía La­rra- bu­ru, y ya cuen­ta con me­dia san­ción de la Cá­ma­ra Al­ta.

El im­pul­so del Po­der Eje­cu­ti­vo a su tra­ta­mien­to en Dipu­tados, obe­de­ce prin­ci­pal­men­te a dos mo­ti­vos. En pri­mer lu­gar, a la ne­ce­si­dad de amor­ti­guar en enor­me gol­pe que sig­ni­fi­ca­rá la re­ce­sión que se ave­ci­na, pa­ra los bol­si­llos de la gen­te de a pie. El nue­vo mar­co le­gal es es­pe­ra­do des­de ha­ce años, por los in­qui­li­nos que se­ña­lan la de­sigual­dad que se ge­ne­ra con los pro­pie­ta­rios a la ho­ra de ne­go­cial los con­tra­tos. Se­gun­do, la Ciu­dad de Bue­nos Ai­res (CA­BA) pro­mul­gó en 2017 una ley si­mi­lar, con bue­na re­cep­ción en el mer­ca­do en­tre pro­pie­ta­rios e in­qui­li­nos.

De ser apro­ba­do en Dipu­tados, el pro­yec­to de­be­rá ser re­mi­ti­da nue­va­men­te al Se­na­do con los cam­bios in­tro­du­ci­dos. En­tre otras co­sas, pro­po­ne la ex­ten­sión de dos a tres años del pla­zo mí­ni­mo de con­tra­to, la in­cor­po­ra­ción de di­fe­ren­tes al­ter­na­ti­vas de ga- ran­tía, la ac­tua­li­za­ción de los pre­cios me­dian­te un ín­di­ce com­bi­na­do en­tre Ín­di­ce de Pre­cios al Con­su­mi­dor (IPC) y Coe­fi­cien­te de Va­ria­ción Sa­la­rial (CVS), y ha- ce car­go so­lo al pro­pie­ta­rio de la co­mi­sión in­mo­bi­lia­ria y el cos­to de se­lla­do.

Des­de el sec­tor in­mo­bi­lia­rio adu­cen que de con­cre­tar­se es­tas me­di­das, ha­brá un re­ti­ro ma­si­vo de pro­pie­da­des del mer­ca­do, y an­te la retracción de la ofer­ta, se in­cre­men­ta­rán los pre­cios. Es evi­den­te que el pro­yec­to tie­ne un

cla­ro ses­go a fa­vor de los in­qui­li­nos, quie­nes en mu­chas oca­sio­nes se ven im­po­si­bi­li­ta­dos de in­gre­sar a una pro­pie­dad por el al­to cos­to que en la ac­tua­li­dad re­pre­sen­tan las co­mi­sio­nes, el mes de de­pó­si­to, y los im­pues­tos.

El go­bierno re­tru­ca a los representantes del sec­tor in­mo­bi­lia­rio con la ex­pe­rien­cia en CA­BA, don­de los cam­bios ri­gen ha­ce más de un año, y ta­les re­sul­ta­dos no se ve­ri­fi­can. Cla­ra­men­te la in­ten­ción es ge­ne­rar una bue­na noticia pa­ra la cla­se me­dia en me­dio de me­di­das de ajus­te, ta­ri­fa­zos, re­ce­sión e in­fla­ción.

UVA’s en la cuer­da flo­ja

Cuan­do en abril de 2016 el go­bierno lan­zó los nue­vos cré­di­tos Hi­po­te­ca­rios UVA, la gran apues­ta era en reali­dad una in­fla­ción con ten­den­cia a la ba­ja. El es­que­ma UVA im­pli­ca que tan­to el ca­pi­tal co­mo los in­tere­ses del cré­di­to se ac­tua­li­zan por in­fla­ción. Ello per­mi­te cuo­tas mu­cho más ba- jas, ge­ne­ran­do una re­la­ción cuo­ta/sa­la­rio con­si­de­ra­ble­men­te me­nor, y por lo tan­to la po­si­bi­li­dad de ac­ce­der a mon­tos de cré­di­to mu­cho más al­tos.

El sis­te­ma cre­ció a me­di­da que los usua­rios per­dían el te­mor a la in­de­xa­ción, y al­can­zó su apo­geo a prin­ci­pios de es­te año. Mas tar­de, con el ini­cio de la co­rri­da cam­bia­ria y la ace­le­ra­ción in­fla­cio­na­ria des­de ju­nio, la can­ti­dad de cré­di­tos y los mon­tos otor­ga­dos, se des­plo­ma­ron. La se­cuen­cia pue­de ob­ser­va­res en el grá­fi­co ad­jun­to. Se­gún las ci­fras del Ban­co Cen­tral (BCRA), el sis­te­ma lle­va en­tre­ga­dos cré­di­tos hi­po­te­ca­rios pa­ra vi­vien­da por $131.800 mi­llo­nes. Sin em­bar­go, los $3.351 mi­llo­nes otor­ga­dos en sep­tiem­bre úl­ti­mo, sig­ni­fi­can una ba­ja del 54% res­pec­to al mon­to de sep­tiem­bre del año pa­sa­do.

Tal evo­lu­ción es la que mo­vi­li­zó al Po­der Eje­cu­ti­vo a apun­ta­lar el sis­te­ma UVA en un mo­men­to de­li­ca­do pa­ra el con­tex­to de la eco­no­mía real.

Una de las di­fi­cul­ta­des más im­por­tan­tes del es­que­ma UVA, es que si los pre­cios avan­zan a una ve­lo­ci­dad ma­yor a los sa­la­rios, tal co­mo su­ce­de en 2018, la re­la­ción cuo­ta/sa­la­rio se de­te­rio­ra pro­gre­si­va­men­te. El grá­fi­co ad­jun­to per­mi­te ana­li­zar el ejem­plo de un be­ne­fi­cia­rio que re­ci­bió $1.000.000 de pe­sos a ini­cios de 2016, abo­nan­do una cuo­ta de 625 UVA’s y re­ci­bien­do au­men­tos sa­la­ria­les de 30% en 2017 y del 25% en 2018. Con ta­les pa­rá­me­tros, la re­la­ción cuo­ta sa­la­rio pa­só del 29% al 35% en so­lo dos años. Si esa ten­den­cia se pro­fun­di­za, la cuo­ta po­dría tor­nar­se im­pa­ga­ble. Aten­dien­do a ello, se anun­ció el to­pe al cre­ci­mien­to de las cuo­tas, cu­yo au­men­to no po­drá su­pe­rar en más del 10% el in­cre­men­to de los sa­la­rios a lo lar­go del año. La di­fe­ren­cia se­rá ab­sor­bi­da tem­po­ral­men­te por los ban­cos, has­ta tan­to la re­la­ción cuo­ta/sa­la­rio per­mi­ta el tras­la­do al clien­te, e im­pli­ca­rá la ex­ten­sión del pla­zo del cré­di­to.

El se­gun­do in­con­ve­nien­te, se re­la­cio­na con el va­lor de las pro­pie­da­des, un mer­ca­do que en Ar­gen­ti­na se en­cuen­tra do­la­ri­za­do. El ter­cer grá­fi­co, mues­tra la re­la­ción en­tre la evo­lu­ción del ti­po de cam­bio y la UVA. Se apre­cia que en 2018, el pre­cio del dó­lar ha avan­za­do a una ve­lo­ci­dad ma­yor a la de la UVA (que re­pre­sen­ta los pre­cios en pe­sos). Im­pli­ca que la co­ber­tu­ra de los cré­di­tos en pe­sos, es ca­da vez me­nor, res­trin­gien­do el ac­ce­so al uni­ver­so de pro­pie­da­des a la ven­ta.

El cua­dro ad­jun­to, mues­tra un cla­ro ejem­plo pa­ra un in­mue­ble va­lua­do en u$s 60.000 y un cré­di­to pau­ta­do con la en­ti­dad ban­ca­ria en $1.000.000. El va­lor de la pro­pie­dad tra­du­ci­do a pe­sos, re­pre­sen­ta­ba $1.230.600 en el mes de abril, $ 1.534.200 en ju­nio, y $2.256.000 al ti­po de cam­bio ac­tual. Por lo tan­to, el mon­to del cré­di­to, per­mi­tía can­ce­lar el 81,26% del in­mue­ble en abril, el 65,18% en ju­nio, y so­lo el 44,33% en la ac­tua­li­dad.

Tal si­tua­ción se tra­du­jo en nu­me­ro­sas car­pe­tas de cré­di­to preapro­ba­das en los ban­cos, las cua­les se ca­ye­ron an­te la im­po­si­bi­li­dad de los com­pra­do­res de asu­mir la di­fe­ren­cia de cam­bio, pro­duc­to de la de­va­lua­ción. Tam­bién, sig­ni­fi­có en el ‘efec­to de­sa- lien­to’, en mi­les de po­ten­cia­les clien­tes que desis­tie­ron de ini­ciar las ges­tio­nes. Es otro de los mo­to­res que im­pul­sa los cam­bios que pre­ten­de in­tro­du­cir el go­bierno. No obs­tan­te, es­te úl­ti­mo lu­ce co­mo un pro­ble­ma bas­tan­te más com­pli­ca­do de re­sol­ver, al me­nos has­ta tan­to la in­fla­ción no ce­da de­fi­ni­ti­va­men­te.

Do­la­ri­za­do. En el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio só­lo se rea­li­zan ope­ra­cio­nes en mo­ne­da nor­te­ame­ri­ca­na.

Re­to­mar la ini­cia­ti­va. La in­ten­ción de los anun­cios ofi­cia­les so­bre al­qui­le­res y cré­di­tos.

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