Pla­nea­mien­to ur­bano, ren­tas y es­pe­cu­la­ción en Neu­quén

Rio Negro - Opiniones - - NOTICIAS - Víc­tor Da­mián Me­di­na*

En La­ti­noa­mé­ri­ca, en ge­ne­ral, es abun­dan­te la li­te­ra­tu­ra aca­dé­mi­ca que abor­da y ana­li­za la po­ten­cia­li­dad que tie­nen los ins­tru­men­tos de pla­nea­mien­to de los go­bier­nos lo­ca­les. Ade­más de se­ña­lar las po­tes­ta­des y pre­rro­ga­ti­vas que tie­nen los mu­ni­ci­pios de es­ta­ble­cer los prin­ci­pios de pla­nea­mien­to y or­de­na­mien­to te­rri­to­rial de sus ciu­da­des, sue­len des­ta­car­se las po­lí­ti­cas pú­bli­cas ten­dien­tes a cap­tu­rar las plus­va­lías ur­ba­nas, es­to es, las ren­tas di­fe­ren­cia­les del sue­lo que, ge­ne­ra­das por el ac­cio­nar del Es­ta­do, va­lo­ri­zan los in­mue­bles de los pro­pie­ta­rios pri­va­dos. Pa­ra­dig­má­ti­ca­men­te, es­te es el ca­so de paí­ses co­mo Bra­sil y Co­lom­bia, don­de des­de ha­ce años exis­ten po­lí­ti­cas con­cre­tas desa­rro­lla­das por re­gio­nes y mu­ni­ci­pios que han bus­ca­do lle­var a la prác­ti­ca es­tas ideas.

Es­te bre­ve preám­bu­lo es ne­ce­sa­rio apun­tar­lo por la opor­tu­ni­dad que tie­ne Neu­quén pa­ra ha­cer apli­ca­bles es­tas po­lí­ti­cas e in­te­grar­las al ar­ma­zón de he­rra­mien­tas re­gu­la­to­rias orien­ta­das al or­de­na­mien­to te­rri­to­rial. Es­ta ciu­dad for­ma par­te de un cen­tro ad­mi­nis­tra­ti­vo y de ser­vi­cios que vin­cu­la a va­rias lo­ca­li­da­des de Río Ne­gro y Neu­quén a lo largo de una ex­ten­sa co­n­ur­ba­ción cer­ca­na a los cin­cuen­ta ki­ló­me­tros. His­tó­ri­ca­men­te, el com­ple­jo fru­tíhor­tí­co­la es­truc­tu­ró bue­na par­te de la economía de es­ta área, y el uso de su sue­lo, con la pues­ta en pro­duc­ción de cha­cras de pe­que­ños y me­dia­nos cha­ca­re­ros, so­bre to­do en los már­ge­nes la­te­ra­les de los ríos Neu­quén y Li­may. Sin em­bar­go, los úl­ti­mos años han da­do mues­tras de un pro­gre­si­vo ago­ta­mien­to de es­te mo­de­lo pro­duc­ti­vo (Wor­cel, 2006; Lan­da­bu­ru, 2007) que, en­tre otras ma­ni­fes­ta­cio­nes es­pa­cia­les, ha con­lle­va­do la des­apa­ri­ción de cha­cras cul­ti­va­bles y su re­con­ver­sión en lo­teos re­si­den­cia­les (Lan­dris­ci­ni, Do­meet y Ri­ve­ro, 2014), par­ti­cu­lar­men­te en el mar­gen nor­te de la ciu­dad. Plau­si­ble­men­te, es­tos nue­vos lo­teos pue­den ser ex­pli­ca­dos por la ex­pan­sión re­cien­te de la fron­te­ra hi­dro­car­bu­rí­fe­ra y las ac­ti­vi­da­des de­ri­va­das de la ex­plo­ta­ción de gas no con­ven­cio­nal, pe­ro tam­bién por obras de in­fra­es­truc­tu­ra vial que, co­mo el ter­cer puen­te inau­gu­ra­do en el 2017, pro­yec­tan una pron­ta va­lo­ri­za­ción del sue­lo en áreas ale­da­ñas a ba­rrios co­mo Rin­cón de Emi­lio, por ci­tar un ejem­plo, pe­ro tam­bién a otras zo­nas de co­ne­xión di­rec­ta con el puen­te. Otro ca­so es el pa­seo de la Cos­ta, una zo­na ri­be­re­ña al sur de la ciu­dad – his­tó­ri­ca­men­te mar­gi­nal, inun­da­ble y po­bla­da ca­si ex­clu­si­va­men­te por asen­ta­mien­tos pre­ca­rios– que, me­dian­te un plan de desa­rro­llo lo­cal y acon­di­cio­na­mien­to fí­si­co, se va­lo­ri­zó fuer­te­men­te en los úl­ti­mos años, im­pul­san­do a mu­chos pro­pie­ta­rios a ven­der sus tie­rras pa­ra ser re­con­ver­ti­das en ba­rrios ce­rra­dos.

Es­tas trans­for­ma­cio­nes es­pa­cia­les im­pli­can in­te­rro­gan­tes en torno a las po­lí­ti­cas de pla­nea­mien­to que pue­de ins­tru­men­tar el Mu­ni­ci­pio de Neu­quén pa­ra re­gu­lar el cre­ci­mien­to ur­bano, en ge­ne­ral, y los usos del sue­lo, en par­ti­cu­lar, so­bre to­do con­si­de­ran­do el mar­gen de ex­pan­sión en de­ter­mi­na­das áreas sen­si­bles de la ciu­dad. Pe­ro tam­bién su­po­nen con­si­de­ra­cio­nes acer­ca de la va­lo­ri­za­ción del sue­lo que es­te cre­ci­mien­to trae con­si­go, las ac­cio­nes es­ta­ta­les que in­ci­den en es­te fe­nó­meno, los ries­gos am­bien­ta­les y las di­fi­cul­ta­des ha­bi­ta­cio­na­les que pue­de traer apa­re­ja­das en una ciu­dad que, co­mo otras en la Pa­ta­go­nia, no ha es­ta­do aje­na a las ocu­pa­cio­nes in­for­ma­les de te­rre­nos (de­ri­van­do con fre­cuen­cia en há­bi­tats pre­ca­rios y des­pro­vis­tos de in­fra­es­truc­tu­ra y equi­pa­mien­to ur­bano).

Así, por ejem­plo, las he­rra­mien­tas re­gu­la­to­rias que dis­po­ne el Mu­ni­ci­pio pa­ra re­gu­lar el cre­ci­mien­to –co­mo los cri­te­rios de sub­di­vi­sión del te­rri­to­rio, los usos per­mi­ti­dos y la nor­ma­ti­va edi­li­cia– tam­bién pue­den fa­vo­re­cer la for­ma­ción de de­ter­mi­na­das ren­tas ur­ba­nas (plus­va­lías) que even­tual­men­te ter­mi­nan ca­pi­ta­li­zán­do­se en el pre­cio de los in­mue­bles. Po­der cons­truir en al­tu­ra, dis­po­ner de usos ur­ba­nos que otro­ra eran ru­ra­les (y no so­lo re­si­den­cia­les, sino tam­bién co­mer­cia­les y/o de ser­vi­cios) y en áreas vi­sual­men­te atrac­ti­vas, son par­te de los be­ne­fi­cios nor­ma­ti­vos que sue­len con­ce­dér­se­le a los pro­pie­ta­rios del sue­lo.

En es­te or­den, el Es­ta­do mu­ni­ci­pal tie­ne la po­tes­tad no ya só­lo de es­ta­ble­cer una po­lí­ti­ca de pla­nea­mien­to au­tó­no­ma que re­gu­le los usos del sue­lo en la ciu­dad y el cre­ci­mien­to ur­bano, sino tam­bién de re­cu­pe­rar pa­ra el era­rio pú­bli­co to­tal o par­cial­men­te esas ren­tas que con­tri­bu­yó a crear con su ac­cio­nar, y que ge­ne­ral­men­te son ab­sor­bi­das por el sec­tor pri­va­do.

De­be con­so­li­dar­se en­ton­ces un nue­vo pa­ra­dig­ma que vi­si­bi­li­ce cla­ra­men­te la po­ten­cia­li­dad de las po­lí­ti­cas de pla­nea­mien­to –los efec­tos que pro­du­cen y el víncu­lo que es­ta­ble­cen con el sec­tor pri­va­do–, y per­mi­tan ser úti­les tan­to pa­ra des­alen­tar ac­cio­nes es­pe­cu­la­ti­vas, mo­ri­ge­rar el pre­cio del sue­lo y pre­ve­nir la in­for­ma­li­dad, co­mo pa­ra au­men­tar los in­gre­sos pú­bli­cos me­dian­te la cap­tu­ra de las ren­tas di­fe­ren­cia­les que ge­ne­ran.

* Doc­tor en Cien­cias So­cia­les y be­ca­rio pos­doc­to­ral Co­ni­cet-Cie­tes/UNRN

Newspapers in Spanish

Newspapers from Argentina

© PressReader. All rights reserved.