Застрой­ные яв­ле­ния

Economy of Belarus (Russian) - - СТРОИТЕЛЬСТВО -

Офис­ные осо­бен­но­сти

Со­во­куп­ный объ­ем офис­ных пло­ща­дей в биз­нес­цен­трах Мин­ска со­став­ля­ет бо­лее 560 тыс. кв. м, из ко­то­рых око­ло 100 тыс. кв. м вве­де­но в экс­плу­а­та­цию в 2013 го­ду. Са­мы­ми круп­ны­ми из недав­но по­стро­ен­ных объ­ек­тов яв­ля­ют­ся биз­нес­центр «Волна» на Пар­ти­зан­ском про­спек­те и офис­парк на ули­це Ти­ми­ря­зе­ва. В те­ку­щем го­ду на рын­ке ожи­да­ет­ся ввод еще око­ло 200 тыс. кв. м офис­ных пло­ща­дей. Та­кой вы­со­кий при­рост свя­зан в том чис­ле с пе­ре­но­сом сро­ков сда­чи объ­ек­тов, за­яв­лен­ных на 2013 год. Наи­боль­шее при­бав­ле­ние в Мин­ске ожи­да­ет­ся офис­ных по­ме­ще­ний клас­са «В». К сло­ву, в рес­пуб­ли­ке класс­ность при­сва­и­ва­ет­ся по за­яви­тель­но­му прин­ци­пу, по­то­му что по­ка не су­ще­ству­ет необ­хо­ди­мо­го нор­ма­тив­но­го ак­та. В Москве же клас­си­фи­ка­ция биз­нес­цен­тров уже при­ня­та и уза­ко­не­на проф­со­ю­зом ри­ел­тор­ских ор­га­ни­за­ций.

От­кры­тие но­вых офи­сов и тор­го­вых цен­тров в Мин­ске при­ве­дет к обостре­нию кон­ку­рен­ции

и воз­мож­но­му сни­же­нию аренд­ных ста­вок

до на­ча­ла 2000-х го­дов тор­го­во-офисная недви­жи­мость Бе­ла­ру­си и Мин­ска в част­но­сти ис­поль­зо­ва­лась недо­ста­точ­но эф­фек­тив­но. на рын­ке бы­ли пред­став­ле­ны в ос­нов­ном объ­ек­ты со­вет­ской по­строй­ки и по­ме­ще­ния на пер­вых эта­жах жи­лых до­мов, ко­то­рые по сво­им ха­рак­те­ри­сти­кам не мог­ли удо­вле­тво­рить тре­бо­ва­ния арен­да­то­ров и по­ку­па­те­лей. од­на­ко с каж­дым го­дом в этот сег­мент ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти при­хо­ди­ло все боль­шее ко­ли­че­ство ин­ве­сто­ров, и ры­нок раз­ви­вал­ся. се­го­дня ко­ли­че­ство тор­го­воофис­ных объ­ек­тов, ко­то­рые на­чи­на­ют стро­ить­ся ли­бо толь­ко про­ек­ти­ру­ют­ся, та­ко­во, что спе­ци­а­ли­сты про­гно­зи­ру­ют на­сы­ще­ние Мин­ска офи­са­ми и тор­го­вы­ми цен­тра­ми уже в обо­зри­мом бу­ду­щем.

Аренд­ные став­ки на офис­ные пло­ща­ди в бе­ло­рус­ской сто­ли­це ста­биль­но вы­со­ки. За «квад­рат» на­ни­ма­тель в сред­нем пла­тит око­ло 24 ев­ро. Для офи­сов клас­са «А» сред­няя ставка со­став­ля­ет 34 ев­ро/кв.м, клас­са «В» – 22, а клас­са «С» – 17. В 2013 го­ду на­блю­дал­ся рост спро­са, ори­ен­ти­ро­ван­но­го на аренд­ные став­ки в диа­па­зоне 20–25 ев­ро за 1 кв. м с НДС, од­но­вре­мен­но с этим про­ис­хо­ди­ло сни­же­ние спро­са на объ­ек­ты ниж­не­го це­но­во­го сег­мен­та. По ме­ре уплот­не­ния цен­траль­ных рай­о­нов все боль­ший ин­те­рес для арен­да­то­ров пред­став­ля­ют офи­сы в рай­оне коль­це­вой до­ро­ги.

Са­мые до­ро­гие офис­ные пло­ща­ди Мин­ска рас­по­ло­же­ны в рай­оне улиц Ки­ро­ва, Тол­сто­го, Кла­ры Цет­кин, Не­ми­ги, Зы­биц­кой и Ян­ки Ку­па­лы. Здесь став­ки аренд­ной пла­ты на­хо­дят­ся в диа­па­зоне от 35 до 43 ев­ро за 1 кв. м. Этот уча­сток в цен­тре Мин­ска вхо­дит в 30­ку са­мых до­ро­гих офис­ных квар­та­лов ми­ра. По раз­ме­ру аренд­ных ста­вок он обо­шел ана­ло­гич­ные рай­о­ны в Ма­д­ри­де, Ван­ку­ве­ре, Ки­е­ве, Се­уле, Вене и Виль­ню­се. Но го­раз­до вы­ше, бо­лее чем в 2 ра­за, аренд­ные став­ки в по­пу­ляр­ных квар­та­лах Моск­вы, Лон­до­на, Гон­кон­га, Пе­ки­на и Нью­Йор­ка.

Ос­нов­ной фак­тор, вли­я­ю­щий на рост ком­мер­че­ских аренд­ных ста­вок, – уве­ли­че­ние спро­са на офис­ные по­ме­ще­ния. В Мин­ске спрос на офи­сы до­воль­но вы­со­кий: сред­ний уро­вень ва­кант­ных пло­ща­дей в биз­нес­цен­трах со­став­ля­ет при­мер­но 7 %. Од­на­ко к кон­цу 2014 го­да уро­вень ва­кант­но­сти мо­жет не­сколь­ко воз­рас­ти за счет ожи­да­е­мо­го вво­да но­вых биз­нес­цен­тров. Еще од­ним фак­то­ром удо­ро­жа­ния арен­ды по­ме­ще­ний спе­ци­а­ли­сты на­зы­ва­ют уве­ли­че­ние се­бе­сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства но­вых объ­ек­тов. В та­ком слу­чае арен­до­да­тель вы­нуж­ден по­вы­шать став­ки арен­ды, что­бы вый­ти на за­пла­ни­ро­ван­ный уро­вень при­бы­ли.

Сто­и­мость по­куп­ки офис­но­го «квад­ра­та» в сто­ли­це в раз­ных биз­нес­цен­трах ва­рьи­ру­ет­ся от 1987 до 4200 дол­ла­ров. На це­ну вли­я­ет ме­сто­рас­по­ло­же­ние объ­ек­та, ка­че­ство пла­ни­ров­ки и стро­и­тель­ства, пло­ща­ди по­ме­ще­ний, на­ли­чие пар­ков­ки и удоб­но­го хол­ла. Наи­бо­лее вы­со­кую це­ну необ­хо­ди­мо за­пла­тить за офи­сы, рас­по­ло­жен­ные вдоль про­спек­та Неза­ви­си­мо­сти, наи­бо­лее низ­кую – в За­вод­ском рай­оне. При­чем до­ро­же все­го по­ку­па­те­лям об­хо­дят­ся по­ме­ще­ния ма­ло­го или сред­не­го раз­ме­ров. В струк­ту­ре за­яв­лен­но­го

спро­са на при­об­ре­те­ние офис­ных пло­ща­дей в соб­ствен­ность за­ме­тен рост спро­са на пло­ща­ди от 300 кв. м. Ре­ше­ние о том, арен­до­вать или стро­ить офис, каж­дая ком­па­ния при­ни­ма­ет ин­ди­ви­ду­аль­но.

– Боль­шин­ство сред­них ком­па­ний во всем ми­ре арен­ду­ют офис­ные по­ме­ще­ния, а круп­ные – стро­ят под соб­ствен­ные нуж­ды. Бе­ло­рус­ский ры­нок же до­воль­но спе­ци­фи­чен. У нас все за­ви­сит от те­ку­ще­го фи­нан­со­во­го по­ло­же­ния ком­па­нии, а не от ее раз­ме­ра. Ес­ли у нее есть сред­ства, она вкла­ды­ва­ет их в недви­жи­мость вви­ду то­го, что в рес­пуб­ли­ке нет фон­до­во­го рын­ка, – рас­ска­зы­ва­ет ру­ко­во­ди­тель «Твоя сто­ли­ца. Недви­жи­мость для биз­не­са» груп­пы ком­па­ний «Твоя сто­ли­ца» Юрий Попов.

В Мин­ске скла­ды­ва­ет­ся ин­те­рес­ная си­ту­а­ция: про­дав­цы и арен­до­да­те­ли рас­счи­ты­ва­ют на по­вы­ше­ние спро­са, а по­ку­па­те­ли и арен­да­то­ры, на­про­тив, ожи­да­ют сни­же­ния цен и аренд­ных ста­вок на фоне ро­ста пред­ло­же­ния. Как от­ме­ча­ют в груп­пе ком­па­ний «Твоя сто­ли­ца», ввод та­ко­го объ­е­ма но­вых пло­ща­дей, без­услов­но, дол­жен вы­звать неко­то­рое сни­же­ние аренд­ных ста­вок. Про­гноз под­твер­жда­ет­ся прак­ти­кой по­след­них лет. В 2010 го­ду сред­не­го­до­вая аренд­ная ставка со­став­ля­ла 21,5 ев­ро/кв.м с НДС. По­сле вво­да в 2011 го­ду 63,5 тыс. кв. м но­вых пло­ща­дей сред­няя ставка арен­ды бы­ла сфор­ми­ро­ва­на на уровне 20,7 ев­ро/кв.м с НДС. С вы­хо­дом на ры­нок в те­ку­щем го­ду до­пол­ни­тель­но­го пред­ло­же­ния клас­са «А» ожи­да­ет­ся сни­же­ние ста­вок в пре­де­лах 10 %.

По­ми­мо вы­ше­на­зван­ных осо­бен­но­стей, сто­лич­ный ры­нок офис­ной недви­жи­мо­сти име­ет еще од­ну от­ли­чи­тель­ную чер­ту – боль­шое чис­ло объ­ек­тов, пред­ла­га­е­мых на усло­ви­ях до­ле­во­го стро­и­тель­ства. В Ев­ро­пе же наи­бо­лее по­пу­ляр­на схе­ма, при ко­то­рой биз­нес­центр воз­во­дит­ся од­ним ин­ве­сто­ром с це­лью по­сле­ду­ю­щей сда­чи в аренду.

– Окон­ча­тель­но ци­ви­ли­зо­ван­ный ры­нок в Мин­ске бу­дет сфор­ми­ро­ван имен­но бла­го­да­ря вво­ду в экс­плу­а­та­цию объ­ек­тов, при­над­ле­жа­щих од­но­му за­строй­щи­ку. Это важ­ное ус­ло­вие для ин­ве­сти­ци­он­ных про­даж. Ры­нок до­ле­во­го стро­и­тель­ства – это сво­е­го ро­да по­лу­ры­нок, на ко­то­ром тя­же­ло ра­бо­тать как про­дав­цам и по­ку­па­те­лям, так арен­да­то­рам и арен­до­да­те­лям, – от­ме­ча­ет Юрий Попов. Ак­цент – на ме­га­цен­тры

Си­ту­а­ция на сто­лич­ном рын­ке тор­го­вой недви­жи­мо­сти ана­ло­гич­на си­ту­а­ции на офис­ном рын­ке. Про­дав­цы и арен­до­да­те­ли ожи­да­ют на­рас­та­ния спро­са, а по­ку­па­те­ли и арен­да­то­ры – сни­же­ния цен. В 2013 го­ду в Мин­ске по­яви­лись 7 тор­го­вых и тор­го­во­раз­вле­ка­тель­ных объ­ек­тов, что обес­пе­чи­ло рост пред­ло­же­ния по­чти на 90 тыс. кв. м аренд­ных пло­ща­дей. Наи­бо­лее зна­чи­мы­ми от­кры­ти­я­ми ста­ли ком­плек­сы «Аре­на­Си­ти » и «За­мок», а так­же пер­вый на рын­ке тор­го­вый центр

рай­он­но­го фор­ма­та «Бо­нус». Со­глас­но клас­си­фи­ка­ции Меж­ду­на­род­но­го со­ве­та тор­го­вых цен­тров (ICSC), без уче­та ма­лых ма­га­зи­нов пло­ща­дью до 5 тыс. кв. м и ги­пер­мар­ке­тов со­во­куп­ная пло­щадь тор­го­вых объ­ек­тов в Мин­ске со­став­ля­ет 337 817 кв. м.

В 2014 го­ду в бе­ло­рус­ской сто­ли­це ожи­да­ет­ся по­яв­ле­ние око­ло 130 тыс. кв. м тор­го­вой пло­ща­ди. Тем са­мым Минск, по сло­вам спе­ци­а­ли­стов, смо­жет до­гнать Па­риж по кон­цен­тра­ции тор­го­вых цен­тров на 1 тыс. жи­те­лей. В то же вре­мя бе­ло­рус­ской сто­ли­це по­ка не удаст­ся пре­одо­леть 4­крат­ное от­ста­ва­ние от Сток­голь­ма, Хель­син­ки, Тал­ли­на, Виль­ню­са, Ри­ги и Ко­пен­га­ге­на.

Сред­няя ставка аренд­ной пла­ты в тор­го­вых цен­трах Мин­ска со­став­ля­ет 32 ев­ро за 1 кв. м. Сто­и­мость арен­ды об­рат­но про­пор­ци­о­наль­на ве­ли­чине тор­го­во­го по­ме­ще­ния: чем оно мень­ше, тем ставка вы­ше. Наи­бо­лее по­пу­ляр­ны у арен­да­то­ров по­ме­ще­ния раз­ме­ром до 100 «квад­ра­тов». По­ми­мо это­го, став­ку опре­де­ля­ет удач­ное рас­по­ло­же­ние в «про­ход­ном» ме­сте, пред­став­ля­ю­щем ин­те­рес для це­ле­вой ауди­то­рии тор­го­во­го опе­ра­то­ра. С це­лью мак­си­ми­за­ции уров­ня до­хо­дов тор­го­во­го цен­тра от арен­ды пло­ща­дей на­шла при­ме­не­ние прак­ти­ка про­да­жи пра­ва арен­ды

пу­тем от­кры­то­го аук­ци­о­на. По­доб­ные усло­вия при­ме­ня­ют­ся пре­иму­ще­ствен­но в тор­го­вых цен­трах, где ва­кант­ность пло­ща­дей стре­мит­ся к ну­лю. За­пол­ня­е­мость тор­го­вых цен­тров арен­да­то­ра­ми в сто­ли­це со­став­ля­ет 96–98 %. Вы­со­кий уро­вень ва­кант­но­сти (до 20–30 %) ха­рак­те­рен для мо­раль­но уста­рев­ших тор­го­вых цен­тров, с су­ще­ствен­ны­ми кон­цеп­ту­аль­ны­ми недо­ра­бот­ка­ми или недо­стат­ка­ми ме­сто­рас­по­ло­же­ния.

Ин­сти­тут до­ле­во­го стро­и­тель­ства в сег­мен­те тор­го­вых цен­тров усту­па­ет в сто­ли­це ме­сто стро­и­тель­ству объ­ек­тов од­ним соб­ствен­ни­ком с по­сле­ду­ю­щей сда­чей пло­ща­дей в аренду. В рес­пуб­ли­ке ак­тив­но раз­ви­ва­ет­ся ин­сти­тут фран­чай­зин­га (си­сте­ма по­стро­е­ния биз­не­са, в ко­то­рой са­мо­сто­я­тель­ный пред­при­ни­ма­тель по­ку­па­ет у успеш­ной ком­па­нии – вла­дель­ца брен­да пра­во от­крыть свое пред­при­я­тие под этим брен­дом). В бли­жай­шие 2 го­да воз­мо­жен вы­ход на ры­нок меж­ду­на­род­ных се­те­вых fashion брен­дов, что уве­ли­чит спрос на сред­ние и круп­ные тор­го­вые пло­ща­ди (300–1500 кв. м). По­ка же наи­боль­ший ин­те­рес для при­об­ре­те­ния в соб­ствен­ность пред­став­ля­ют пло­ща­ди от 150 до 300 кв. м. Сред­няя це­на по­куп­ки «квад­ра­та» – око­ло 3127 дол­ла­ров. В те­че­ние 2014 го­да ри­ел­то­ры не про­гно­зи­ру­ют сни­же­ния цен и ста­вок на тор­го­вую недви­жи­мость, но от­ме­ча­ют, что тем­пы ро­ста сни­зят­ся вви­ду то­го, что це­но­вой уро­вень уже и так до­ста­точ­но вы­сок.

– Клю­че­вой мо­мент при раз­ра­бот­ке кон­цеп­ции тор­го­во­го

цен­тра – чет­ко про­ду­ман­ная по­то­ко­вая мо­дель. За­ча­стую ин­ве­сто­ры и про­ек­ти­ров­щи­ки боль­шее вни­ма­ние уде­ля­ют со­от­но­ше­нию по­лез­ных пло­ща­дей по от­но­ше­нию к ко­ри­до­рам, а так­же во­про­сам, свя­зан­ным с за­тра­та­ми и быст­рой про­да­жей объ­ек­та. Од­на­ко ес­ли ин­ве­стор ста­вит цель про­дать или сдать объ­ект це­ли­ком, то в первую оче­редь дол­жен гра­мот­но сге­не­ри­ро­вать по­ток лю­дей, ко­то­рый в этом тор­го­вом цен­тре бу­дет об­слу­жи­вать­ся. Недо­че­ты в раз­ра­бот­ке по­то­ков – это пред­при­ни­ма­тель­ский риск, с ко­то­рым ча­ще все­го стал­ки­ва­ют­ся ин­ве­сто­ры и за­строй­щи­ки, – счи­та­ет пред­се­да­тель прав­ле­ния Со­об­ще­ства биз­нес­ан­ге­лов и вен­чур­ных ин­ве­сто­ров «БАВИН» Игорь Ко­ва­лев.

Од­на­ко, по­ми­мо пра­виль­но сге­не­ри­ро­ван­но­го по­то­ка, необ­хо­ди­мо про­ду­мы­вать, ка­ким об­ра­зом обес­пе­чить его ста­биль­ность. По­это­му по­сте­пен­но к де­ве­ло­пе­рам при­хо­дит по­ни­ма­ние: для вы­со­кой про­хо­ди­мо­сти нуж­ны не толь­ко ги­пер­мар­ке­ты и га­ле­реи, но и до­пол­ни­тель­ные яко­ря. По­это­му в Мин­ске по ана­ло­гии с со­сед­ни­ми стра­на­ми пла­ни­ру­ют раз­ви­вать ме­га­цен­тры. По­ка же боль­шин­ство су­ще­ству­ю­щих ТРЦ при­дер­жи­ва­ют­ся стан­дарт­ной схе­мы: ги­пер­мар­кет в ка­че­стве яко­ря, бу­ти­ки и объ­ек­ты об­ще­ствен­но­го пи­та­ния. В го­ро­де, по убеж­де­нию ри­ел­то­ров, ма­ло пред­став­ле­ны ин­те­рес­ные, со­от­вет­ству­ю­щие ев­ро­пей­ско­му уров­ню ком­плек­сы, ко­то­рые бы ста­ли цен­тром при­тя­же­ния. Од­на­ко сле­ду­ет от­ме­тить, что по­се­ща­е­мость наи­бо­лее вос­тре­бо­ван­ных мин­ча­на­ми тор­го­вых цен­тров про­дол­жа­ет оста­вать­ся вы­со­кой – от 20 до 32 тыс. че­ло­век в сут­ки. Рас­тет по­пу­ляр­ность но­вых тор­го­вых цен­тров, от­кры­тых в 2012–2013 го­дах (по­се­ща­е­мость ко­леб­лет­ся от 5 до 15 тыс. че­ло­век в сут­ки).

От­кры­тие но­вых офи­сов и тор­го­вых цен­тров в Мин­ске долж­но при­ве­сти к обостре­нию кон­ку­рен­ции и уже­сто­че­нию тре­бо­ва­ний к ком­мер­че­ским по­ме­ще­ни­ям, от че­го в ко­неч­ном сче­те вы­иг­ра­ют по­ку­па­тель, арен­да­тор и ры­нок в це­лом.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.