«Не пе­ре­жать гай­ки...»

Nedvigimost Belorussii - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА -

Бе­ло­рус­ский ры­нок ри­эл­тер­ских услуг – вполне цивилизованный, хо­ро­шо ор­га­ни­зо­ван­ный и чет­ко от­ла­жен­ный ме­ха­низм. Ве­ду­щее ме­сто на нем за­ни­ма­ют крупные агент­ства недви­жи­мо­сти со шта­том про­фес­си­о­наль­ных ра­бот­ни­ков, пра­во ко­то­рых на про­ве­де­ние сде­лок с недви­жи­мо­стью под­твер­жде­но ат­те­ста­та­ми Ми­ни­стер­ства юс­ти­ции Рес­пуб­ли­ки Бе­ла­русь. Впе­чат­ля­ет и пе­ре­чень услуг, ко­то­рые агент­ства го­то­вы ока­зать сво­им кли­ен­там.

– Та­ков фа­сад. А что за фа­са­дом?

– А за фа­са­дом все да­ле­ко не так ра­дуж­но, – ре­зю­ми­ру­ет Пред­се­да­тель Со­ве­та ри­эл­те­ров при Ми­ни­стер­стве юс­ти­ции Вла­ди­мир Геор­ги

евич Чер­ну­ше­вич, ди­рек­тор АН «За­го­род­ный дом». – Осо­бен­но, ес­ли учесть, что в на­сто­я­щее вре­мя при по­сред­ни­че­стве агентств недви­жи­мо­сти за­клю­ча­ет­ся ме­нее по­ло­ви­ны от все­го ко­ли­че­ства сде­лок куп­ли-про­да­жи объ­ек­тов недви­жи­мо-

сти. Лич­но у ме­ня вы­зы­ва­ет со­мне­ние спо­соб­ность боль­шей ча­сти на­ших со­граж­дан са­мо­сто­я­тель­но про­ве­сти сдел­ку от на­ча­ла до кон­ца.

– Но ведь кто-то же за­пол­ня­ет эту «ни­шу»?

– Да, за­пол­ня­ет. И не «кто­то», а вполне ре­аль­ные не­ле­галь­ные, а по­про­сту го­во­ря, «се­рые» по­сред­ни­ки, ко­то­рые при­сут­ству­ют на рын­ке, и их ко­ли­че­ство име­ет тен­ден­цию к ро­сту. «Неле­га­лов» ни­кто не кон­тро­ли­ру­ет, не про­ве­ря­ет, их не свя­зы­ва­ют уста­нов- ленные та­ри­фы, не ка­са­ют­ся тре­бо­ва­ния, предъ­яв­ля­е­мые к ри­эл­те­рам. «По­мо­гу про­дать, ку­пить…» И по­мо­га­ют. Но за услу­ги, есте­ствен­но, бе­рут воз­на­граж­де­ние.

По­ми­мо то­го, что по­доб­ные по­сред­ни­ки ни­ко­им об­ра­зом

не га­ран­ти­ру­ют за­щи­ту прав ни про­дав­ца, ни по­ку­па­те­ля, они не при­но­сят го­су­дар­ству по­пол­не­ния бюд­же­та в ви­де на­ло­гов с ко­мис­сий за свои услу­ги.

– И это при том, что ри­эл­тер­ская де­я­тель­ность ре­гу­ли­ру­ет­ся го­су­дар­ством….

– Да, но ре­гу­ли­ро­ва­ние ка­са­ет­ся толь­ко офи­ци­аль­но функ­ци­о­ни­ру­ю­щих агентств недви­жи­мо­сти и их со­труд­ни­ков, ра­бо­та­ю­щих в рам­ках за­ко­но­да­тель­ства. А ря­дом с ни­ми го­да­ми бес­пре­пят­ствен­но су­ще­ству­ют не­ле­галь­ные, се­рые «по­сред­ни­ки», ко­то­рые ни­ко­му непод­власт­ны и непод­от­чет­ны. Они уме­ло дей­ству­ют, так что пой­мать их «с по­лич­ным», а тем бо­лее до­ка­зать фак­ты неза­кон­ной пред­при­ни­ма­тель­ской де­я­тель­но­сти – весь­ма про­бле­ма­тич­но. И по­то­му, в прин­ци­пе, ими ни­кто не за­ни- мается. К при­ме­ру, на рын­ке за­го­род­ной недви­жи­мо­сти есть лю­ди, ко­то­рые неле­галь­но ра­бо­та­ют в этой сфе­ре по 15 и бо­лее лет. Имен­но та­кие по­сред­ни­ки на­столь­ко проч­но обос­но­ва­лись, к при­ме­ру, в Рау­би­чах, Бо­ров­ля­нах, Ко­ло­ди­щах и др., что сю­да боль­ше «нет хо­да ни­ко­му». Они так кон­спи­ри­ру­ют­ся, по­сто­ян­но ме­няя, в част­но­сти, но­ме­ра мо­биль­ни­ков, что ули­чить их в неза­кон­ной де­я­тель­но­сти крайне слож­но. Но ими, по­вто­ряю, ни­кто все­рьез и не за­ни­ма­ет­ся. В то вре­мя, как в от­но­ше­нии ри­эл­те­ров за­ко­но­да­тель­ство по­сто­ян­но уже­сто­ча­ет­ся, «се­рые» дель­цы чув­ству­ют се­бя вполне воль­гот­но.

Ко­ро­че го­во­ря, ле­галь­ная сфе­ра за­ре­гу­ли­ро­ва­на, гай­ки, об­раз­но го­во­ря, про­дол­жа­ют за­тя­ги­вать­ся. Неле­га­лы же оста­ют­ся «за рам­ка­ми».

–И в ре­зуль­та­те…?

– А в ре­зуль­та­те часть со­труд­ни­ков агентств недви­жи­мо­сти по­ки­да­ют свои агент­ства, пе­ре­ква­ли­фи­ци­ру­ясь в «се­рых» ма­кле­ров и по­пол­няя ря­ды «неле­га­лов». На мой взгляд, уже несколь­ко «пе­ре­жа­ли гай­ки» в ре­гу­ли­ро­ва­нии рын­ка арен­ды, в ре­зуль­та­те че­го, по мо­им оцен­кам, от 50 до 60% это­го рын­ка ушло в « тень » , а мно­гие спе­ци­а­ли­сты ушли в не­ле­галь­ные по­сред­ни­ки.

Кста­ти, мы се­год­ня мо­жем на­блю­дать еще и та­кое яв­ле­ние, ко­гда агент­ства недви­жи­мо­сти, про­во­дя­щие в ме­сяц от си­лы 5 сде­лок, про­дол­жа­ют удер­жи­вать­ся на рын­ке. В то вре­мя как, со­глас­но рас­че­там, что­бы без­убы­точ­но су­ще­ство­вать на рын­ке, необ­хо­ди­мо со­вер­шать по­ряд­ка 19 сде­лок еже­ме­сяч­но. Это вы­гля­дит, мяг­ко го­во­ря, стран­но.

Да­лее, что­бы из­бе­жать пе­ре­те­ка­ния спе­ци­а­ли­стов на те­не­вой ры­нок, на мой взгляд, тре­бу­ет кор­рек­ти­ров­ки и уста­нов­лен­ная си­сте­ма опла­ты тру­да со­труд­ни­ков агентств недви­жи­мо­сти. Я счи­таю це­ле­со­об­раз­ным пе­ре­ве­сти ри­эл­те­ров и аген­тов по опе­ра­ци­ям с недви­жи­мо­стью с ба­зо­вых окла­дов на про­цент от под­го­тов­лен­ных сде­лок, как это прак­ти­ку­ет­ся в стра­хо­вом биз­не­се – за­чем пла­тить лен­тяю за счет хо­ро­ше­го ра­бот­ни­ка.

– Но эта ме­ра не по­мо­жет, ес­ли не бу­дет спро­са на услу­ги агентств недви­жи­мо­сти. Раз все боль­ше сде­лок со­вер­ша­ет­ся без уча­стия ри­эл­тер­ских ор­га­ни­за­ций, зна­чит в их де­я­тель­но­сти нуж­но что-то ме­нять.

– К со­жа­ле­нию, при­хо­дит­ся кон­ста­ти­ро­вать, что в агент­ствах прак­ти­че­ски от­сут­ству­ет чет­кая си­сте­ма га­ран­тий за­щи­ты ин­те­ре­сов кли­ен­та, и в первую оче­редь, по­ку­па­те­лей. А имен­но пе­ред ним, по­ку­па­те­лем, агент­ство недви­жи­мо­сти долж­но нести от­вет­ствен­ность за юри­ди­че­скую чи­сто­ту, за­кон­ность сдел­ки, при­чем на пол­ную ее сум­му. То­гда об­ре­та­ет смысл стра­хо­ва­ние от­вет­ствен­но­сти ри­эл­тер­ской ор­га­ни­за­ции пе­ред по­тре­би­те­лем.

– Обя­за­тель­ное стра­хо­ва­ние от­вет­ствен­но­сти агентств недви­жи­мо­сти су­ще­ству­ет уже дав­но…

– Да, но оно не да­ет по­тре­би­те­лю ни­ка­ких га­ран­тий. К сло­ву, мне не до­во­ди­лось услы­шать хо­тя бы об од­ном слу­чае, ко­гда под­ни­мал­ся бы во­прос о стра­хо­вой вы­пла­те.

Од­на­ко про­дол­жим те­му за­щи­ты прав по­ку­па­те­ля. Что ка­са­ет­ся про­дав­цов недви­жи­мо­сти, то, на мой взгляд, бы­ло бы бо­лее ло­гич­ным за­клю­чать с ним до­го­вор на про­ве­де­ние ре­клам­ной ком­па­нии и под­го­тов­ку недо­ста­ю­щих до­ку­мен­тов. А вот по­ку­па­те­лю долж­на ока­зы­вать­ся ком­плекс­ная ри­эл­тер­ская услу­га, опла­та за ко­то­рую бу­дет рас­счи­ты­вать­ся как про­цент от сум­мы сдел­ки. Это обес­пе­чит по­ку­па­те­лю га­ран­тии по сдел­ке в це­лом, а не по от­дель­ным про­пи­сан­ным в до­го­во­ре ни к че­му не обя­зы­ва­ю­щим со­став­ля­ю­щим, как, на­при­мер, ре­ги­стра­ция прав соб­ствен­но­сти в го­су­дар­ствен­ном агент­стве по ре­ги­стра­ции и зе­мель­но­му ка­даст­ру или же под­бор ва­ри­ан­тов.

Та­кой ва­ри­ант ви­дит­ся мне бо­лее при­ем­ле­мым еще и по­то­му, что ри­эл­тер­ские услу­ги в лю­бом слу­чае опла­чи­ва­ют­ся из кар­ма­на по­ку­па­те­ля, по­сколь­ку сум­ма, ко­то­рую дол­жен за ри­эл­тер­скую услу­гу про­да­вец, за­ло­же­на в це­ну объ­ек­та.

– Что же мы ви­дим на прак­ти­ке?

– А на прак­ти­ке мы ви­дим то, что у агентств недви­жи­мо­сти нет еди­но­об­раз­ной прак­ти­ки при­ме­не­ния за­ко­но­да­тель­ства при взи­ма­нии опла­ты за ока­зан­ные ри­эл­тер­ские услу­ги с по­ку­па­те­ля.

Указ Пре­зи­ден­та РБ №15 от 09.01.2006 г. (аб­за­цы 2–6 в под­пунк­те 1.3 пунк­та 1 и аб­зац 2 пунк­та 27) и По­ста­нов­ле­ние Со­ве­та Ми­ни­стров РБ №957 от 20.07.2009 г. преду­смат­ри­ва­ют, что за ока­за­ние ком­плекс­ной ри­эл­тер­ской услу­ги с про­дав­ца взи­ма­ет­ся про­цент от сум­мы сдел­ки. В рам­ках это­го кли­ент по­лу­ча­ет сле­ду­ю­щее:

1) кон­суль­та­ци­он­ные услу­ги;

2) услу­ги по предо­став­ле­нию ин­фор­ма­ции о спро­се и пред­ло­же­нии; 3) под­бор ва­ри­ан­тов; 4) ор­га­ни­за­цию и про­ве­де­ние со­гла­со­ва­ния усло­вий сдел­ки;

5) ока­за­ние по­мо­щи в под­го­тов­ке (оформ­ле­нии) до­ку­мен­тов.

Эти пять пе­ре­чис­лен­ных ри­эл­тер­ских услуг ока­зы­ва­ют­ся про­дав­цу – и он их опла­чи­ва­ет. По­ку­па­те­лю агент­ство мо­жет ока­зать толь­ко од­ну ри­эл­тер­скую услу­гу – по­мощь в ре­ги­стра­ции недвижимого имущества, прав на него и сде­лок с ним. Взи­ма­ние пла­ты с по­ку­па­те­ля за услу­ги, уже ока­зан­ные про­дав­цу и им опла­чен­ные, яв­ля­ет­ся неза­кон­ным.

В то же вре­мя с по­ку­па­те­ля тре­бу­ют опла­ту ри­эл­тер­ских услуг, опре­де­ля­е­мую по прин­ци­пу «кто во что го­разд». В на­сто­я­щее вре­мя сто­и­мость услуг для по­ку­па­те­ля по го­то­вой сдел­ке в по­дав­ля­ю­щем боль­шин­стве слу­ча­ев опре­де­ля­ет­ся агент­ства­ми по до­го­во­рен­но­сти, а не со­глас­но за­ко­ну. Еди­но­го под­хо­да нет. А по­то­му в Бре­сте, к при­ме­ру, бе­рут с по­ку­па­те­ля 45 ба­зо­вых ве­ли­чин, в Грод­но – 15 ба­зо­вых ве­ли­чин, в Мин­ске же – до 105 ба­зо­вых ве­ли­чин – кто как до­го­ва­ри­ва­ет­ся. Несмот­ря на то, что про­бле­ма эта, при­чем неод­но­крат­но, уже под­ни­ма­лась, ре­ше­ния ее до сих пор не най­де­но. А та­кое по­ло­же­ние срод­ни бом­бе за­мед­лен­но­го дей­ствия с труд­но пред­ска­зу­е­мы­ми нега­тив­ны­ми по­след­стви­я­ми.

– Ну вот, а Вы се­ту­е­те на уже­сто­че­ние за­ко­нов…

– На этот счет хо­тел бы по­со­ве­то­вать не пу­тать уже­сто­че­ние за­ко­но­да­тель­ства и кон­троль за вы­пол­не­ни­ем уже при­ня­тых пра­во­вых ак­тов. А к се­го­дняш­не­му по­ло­же­нию в сфе­ре та­ри­фов при­ве­ла имен­но бес­кон­троль­ность в со­блю­де­нии Пра­вил ока­за­ния ри­эл­тер­ских услуг, утвер­жден­ных Ука­зом № 15.

Как, кста­ти, бес­кон­троль­ной оста­ет­ся и сфе­ра, на­зо­вем ее так, свя­зан­ная с ре­кла­мой объ­ек­тов недви­жи­мо­сти. В дей­ству­ю­щем пра­во­вом по­ле объ­яв­ле­ние мо­жет раз­ме­стить толь­ко соб­ствен­ник при усло­вии до­ку­мен­таль­но­го под­твер­жде­ния ли­бо ри­эл­тер­ская ор­га­ни­за­ция при на­ли­чии со­от­вет­ству­ю­ще­го до­го­во­ра. При­ме­ром в этом плане мо­жет слу­жить прак­ти­ка при­е­ма част­ных объ­яв­ле­ний в «НБ».

Тем не ме­нее, ча­сты слу­чаи, осо­бен­но на ин­тер­нет-сай­тах, раз­ме­ще­ния ре­кла­мы объ­ек­тов недви­жи­мо­сти «се­ры­ми» по­сред­ни­ка­ми и ри­эл­тер­ски­ми ор­га­ни­за­ци­я­ми без за­клю­чен­ных до­го­во­ров. По­су­ди­те са­ми: раз­ве мо­жет быть у агент­ства недви­жи­мо­сти с пя­тью со­труд­ни­ка­ми пять ты­сяч дей­ству­ю­щих до­го­во­ров? На их сай­те пред­ла­га­ет­ся имен­но та­кое ко­ли­че­ство объ­ек­тов к про­да­же.

– В за­клю­че­ние коротко поды­то­жим все, о чем го­во­ри­лось вы­ше.

– Хо­те­лось бы, что­бы за­ко­но­да­те­ли при раз­ра­бот­ке нор­ма­тив­ных ак­тов со­сре­до­то­чи­ва­лись не толь­ко на вся­ко­го ро­да огра­ни­че­ни­ях, а бы­ли бли­же к ре­аль­ной жиз­ни, вни­ма­тель­нее при­слу­ши­ва­лись и учи­ты­ва­ли мне­ние и опыт лю­дей, прак­ти­че­ски ра­бо­та­ю­щих в этой сфе­ре. Од­но­знач­но, мы хо­тим ра­бо­тать чест­но, про­зрач­но и от­ве­чать за свою ра­бо­ту. Толь­ко в та­ком слу­чае кли­ен­ты бу­дут це­нить ра­бо­ту ри­эл­те­ров, а те, в свою оче­редь, бо­лее от­вет­ствен­но к ней от­но­сить­ся. И нор­ма­тив­ные ак­ты долж­ны спо­соб­ство­вать раз­ви­тию ини­ци­а­ти­вы, твор­че­ско­му под­хо­ду к де­лу со­труд­ни­ков агентств недви­жи­мо­сти, есте­ствен­но, не вы­хо­дя­щих за рам­ки, опре­де­лен­ные за­ко­ном, а не на­обо­рот, ско­вы­вать и огра­ни­чи­вать их в дей­стви­ях.

Бе­се­до­вал Н.Алек­сан­дров.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.