За что пла­тить аген­там?

Этот во­прос уже на­бил оско­ми­ну. При­чем за­ча­стую он зву­чит с нега­тив­ным под­тек­стом. И, к со­жа­ле­нию, то­му есть ос­но­ва­ния. Ди­рек­тор агент­ства недви­жи­мо­сти «Час-Пик» Ти­мо­фей Фе­до­ро­вич Ло­ба­нов­ский ка­те­го­ри­че­ски не со­гла­сен с те­ми, кто счи­та­ет всех спе­ци­а­ли­стов

Nedvigimost Belorussii - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА - Ти­мо­фей Ло­ба­нов­ский, ди­рек­тор ООО «Час-Пик».

Он крат­ко из­ло­жил свое по­ни­ма­ние, что есть ра­бо­та аген­та по недви­жи­мо­сти се­го­дня:

«Для при­ме­ра рас­смот­рим ри­эл­тер­скую услу­гу при са­мой «мас­со­вой» опе­ра­ции: куп­ле-про­да­же квартиры. В ней мож­но вы­де­лить две со­став­ля­ю­щие – под­бор ва­ри­ан­та сдел­ки и ее оформ­ле­ние. За те 20 лет, что я ра­бо­таю на рын­ке, со­дер­жа­ние услу­ги по оформ­ле­нию сдел­ки, в прин­ци­пе, не по­ме­ня­лось. Под­го­тов­ка до­ку­мен­тов, про­вер­ка объ­ек­та, ор­га­ни­за­ция рас­че­тов и про­чее – это бы­ло вос­тре­бо­ван­ным и в де­вя­но­стые го­ды, и се­го­дня. Дру­гое де­ло – под­бор ва­ри­ан­та сдел­ки: здесь ин­те­ре­сы по­тре­би­те­лей из­ме­ни­лись. И при­чи­ной это­го ста­ло раз­ви­тие ин­тер­не­та.

В про­шлом глав­ным ис­точ­ни­ком ин­фор­ма­ции бы­ло пе­чат­ное из­да­ние – га­зе­та, жур­нал. Что­бы раз­ме­стить объ­яв­ле­ние о про­да­же квартиры, нуж­но бы­ло ку­пить га­зе­ту, вы­ре­зать и за­пол­нить ку­пон, до­ста- вить его в ре­дак­цию. И толь­ко че­рез две- три неде­ли пуб­ли­ко­ва­лось объ­яв­ле­ние, ма­лое по со­дер­жа­нию и, в луч­шем слу­чае, с од­ной фо­то­гра­фи­ей со­мни­тель­но­го ка­че­ства. За та­кой срок объ­яв­ле­ние мог­ло стать неак­ту­аль­ным ли­бо мог­ли из­ме­нить­ся усло­вия продажи, на­при­мер, сто­и­мость. Агент­ства же име­ли на­ра­бо­тан­ные тех­но­ло­гии опе­ра­тив­но­го раз­ме­ще­ния ин­фор­ма­ции в пе­чат­ных из­да­ни­ях, ве­ли соб­ствен­ные ба­зы дан­ных, так ска­зать, бы­ли в трен­де. И это де­ла­ло ра­бо­ту аген­тов по­лез­ной для по­тре­би­те­лей услуг. По су­ти, под­бор ва­ри­ан­та сдел­ки в то вре­мя яв­лял­ся чи­сто ин­фор­ма­ци­он­ной услу­гой. Та­кое, пря­мо ска­жем, нехит­рое де­ло осо­бых зна­ний и уме­ний не тре­бо­ва­ло. В про­фес­сию при­хо­ди­ли лю­ди с раз­лич­ным об­ра­зо­ва­ни­ем и спо­соб­но­стя­ми. Бы­ло обыч­ным де­лом, ко­гда аген­том (то­гда это был ма­клер, бро­кер, ме­не­джер) устра­и­вал­ся че­ло­век, не име­ю­щий по­ня­тия о рын­ке не- дви­жи­мо­сти, а че­рез па­ру недель он уже мог со­вер­шать сдел­ки.

Се­го­дня ин­тер­нет стал удоб­ным и до­ступ­ным спо­со­бом фор­ми­ро­ва­ния ин­фор­ма­ци­он­но­го по­ля, в ко­то­ром и про­дав­цы, и по­ку­па­те­ли, и аген­ты дей­ству­ют, в об­щем слу­чае, на рав­ных, без осо­бых пре­иму­ществ. А по­дав­ля­ю­щее ко­ли­че­ство спе­ци­а­ли­стов рынка недви­жи­мо­сти по-преж­не­му за­во­дят ста­рый па­те­фон: «мы бу­дем вас ре­кла­ми­ро­вать». То есть за де­ся­ток мил­ли­о­нов руб­лей они пред­ла­га­ют по­тре­би­те­лю раз­ме­стить за него объ­яв­ле­ние в ин­тер­не­те, до­ждать­ся звон­ка по­ку­па­те­ля, под­твер­дить ак­ту­аль­ность объ­яв­ле­ния и обо­зна­чить вре­мя по­ка­за. Ко­неч­но, удоб­но ко­гда вме­сто те­бя по­бес­по­ко­ят­ся о ре­кла­ме и до­го­во­рят­ся о встре­че с по­ку­па­те­лем. Но в усло­ви­ях, пря­мо ска­жем, невы­со­ких до­хо­дов ос­нов­ной мас­сы на­се­ле­ния, граж­дане не го­то­вы пла­тить за то, что они мо­гут сде­лать са­ми.

Се­го­дня вос­тре­бо­ва­ны спе­ци­а­ли­сты, про­фес­си­о­на­лы рынка не по на­зва­нию, а по су­ти. Та­кой агент дол­жен вла­деть очень боль­шим объ­е­мом спе­ци­аль­ных зна­ний: раз­би­рать­ся в тех­но­ло­ги­ях стро­и­тель­ства до­мов и их раз­ли­чи­ях по по­тре­би­тель­ским свой­ствам; уметь со­ста­вить сме­ту ре­мон­та квартиры; знать го­род­скую ин­фра­струк­ту­ру – транс­порт, про­из­вод­ства, по­ли­кли­ни­ки, шко­лы, ма­га­зи­ны, ре­кре­а­ци­он­ные зо­ны и про­чее. По­ни­мать, чем один рай­он го­ро­да по ка­че­ству жиз­ни от­ли­ча­ет­ся от дру­го­го. И это толь­ко на­ча­ло спис­ка. Но глав­ное – по­ми­мо ба­га­жа спе­ци­аль­ных зна­ний агент дол­жен уметь про­да­вать. Оцен­щик мо­жет опре­де­лить сто­и­мость недви­жи­мо­сти, юрист спра­вит­ся с оформ­ле­ни­ем квартиры, но они не смо­гут быть по­лез­ны­ми по­тре­би­те­лю имен­но в куп­ле-про­да­же. Здесь нуж­ны уме­ние и спо­соб­но­сти к ра­бо­те с людь­ми. Про­да­вец ожи­да­ет от сво­е­го аген­та, что тот не про­сто при­ве­дет по­ку­па­те­ля, а убе­дит его при­об­ре­сти имен­но эту квартиру, а не по­хо­жую ря­дом. До­ка­жет, что по­куп­ка этой квартиры сто­и­мо­стью 60 ты­сяч обой­дет­ся де­шев­ле, чем со­сед­ней за 58. Объ­яс­нит, что 60 – это не до­ро­го и не де­ше­во, а спра­вед­ли­во. То есть по­мо­жет по­ку­па­те­лю сде­лать пра­виль­ный вы­бор. Имен­но за та­кую услу­гу го­то­вы пла­тить кли­ен­ты.

Точ­но та­кой же про­фес­си­о­наль­ной ра­бо­ты ожи­да­ют и по­ку­па­те­ли, ко­гда за­клю­ча­ют до­го­вор с агент- ством недви­жи­мо­сти на по­иск до­ма или квартиры. Пред­ставь­те си­ту­а­цию: вы при­об­ре­ли недвижимость, сде­ла­ли ре­монт, за­се­ли­лись, ваш ре­бе­нок по­шел в шко­лу, но по­сте­пен­но при­хо­дит по­ни­ма­ние то­го, что ку­пи­ли вы не то, что нуж­но, да при этом еще и пе­ре­пла­ти­ли. Что­бы та­ко­го не про­изо­шло, нуж­но ли­бо са­мо­му ста­но­вить­ся спе­ци­а­ли­стом рынка недви­жи­мо­сти, ли­бо ра­бо­тать с про­фес­си­о­на­лом.

На­до по­ни­мать, что агент обя­зан за­щи­щать ин­те­ре­сы сво­е­го кли­ен­та. А у про­дав­ца и по­ку­па­те­ля ин­те­рес раз­но­на­прав­лен­ный. По­это­му бу­дет спра­вед­ли­вым, ес­ли у каж­дой сто­ро­ны бу­дет свой агент. К со­жа­ле­нию, ста­ло тен­ден­ци­ей, ко­гда агент­ства недви­жи­мо­сти, пред­став­ляя ин­те­ре­сы про­дав­ца, на­вя­зы­ва­ют по­ку­па­те­лям за­клю­че­ние до­го­во­ра. Я убеж­ден, что та­ки­ми дей­стви­я­ми они на­ру­ша­ют ин­те­ре­сы про­дав­ца – ведь покупатель из-за та­кой на­стой­чи­во­сти мо­жет отказаться от сдел­ки. А ес­ли покупатель все-та­ки за­клю­чит до­го­вор и ста­нет по­тре­би­те­лем услуг, то чей ин­те­рес дол­жен за­щи­щать агент – про­дав­ца или по­ку­па­те­ля?

По мо­им на­блю­де­ни­ям, за­мет­ное чис­ло по­ку­па­те­лей ха­лат­но от­но­сят­ся к про­це­ду­ре оформ­ле­ния сдел­ки. Ко­неч­но, по­дав­ля­ю­щее чис­ло про­дав­цов недви­жи­мо­сти не ста­вят се­бе це­лью об­ма­нуть по­ку­па­те­ля. Но про­бле­ма в том, что на судь­бу до­го­во­ра куп­ли­про­да­жи мо­жет ока­зать вли­я­ние мно­же­ство фак­то­ров, в том чис­ле внут­ри­се­мей­ные раз­бор­ки про­дав­ца или непра­во­моч­ность преды­ду­щих сде­лок с объ­ек­том. Кон­крет­ный при­мер: срав­ни­тель­но недав­но на­ши со­труд­ни­ки при под­го­тов­ке до­ку­мен­тов к сдел­ке по кос­вен­ным при­зна­кам вы­яви­ли на­ру­ше­ние за­ко­но­да­тель­ства при оформ­ле­нии на­след­ства, пред­ме­том ко­то­ро­го бы­ла про­да­ва­е­мая квар­ти­ра. Род­ствен­ни­ки ута­и­ли от од­но­го из на­след­ни­ков, име­ю­ще­го обя­за­тель­ную до­лю, факт от­кры­тия на­след­ства. Ко­гда же ри­эл­тер агент­ства «Час-Пик» по­пы­тал­ся най­ти это ли­цо и по­лу­чить его со­гла­сие на сдел­ку, про­да­вец снял квартиру с продажи. Мож­но с боль­шой до­лей ве­ро­ят­но­сти пред­по­ла­гать, что об­ма­ну­тый на­след­ник до­бил­ся бы за­щи­ты сво­е­го на­ру­шен­но­го пра­ва в су­де, и сдел­ка бы­ла бы рас­торг­ну­та с неяс­ны­ми для по­ку­па­те­ля пер­спек­ти­ва­ми по воз­вра­ту де­неж­ных средств. По­доб­ное, к со­жа­ле­нию, ре­гу­ляр­но встре­ча­ет­ся в на­шей прак­ти­ке. Кста­ти, в СМИ на все ла­ды сма­ку­ют вскрыв­ши­е­ся слу­чаи недоб­ро­со­вест­но­го по­ве­де­ния на рын­ке недви­жи­мо­сти, но ни­ко­гда да­же не упо­ми­на­ют о предот­вра­щен­ных по­пыт­ках мо­шен­ни­че­ства. Счи­таю, что на­до от­дать долж­ное про­фес­си­о­на­лам бе­ло­рус­ских агентств недви­жи­мо­сти, бла­го­да­ря ко­то­рым ко­ли­че­ство сде­лок, при­знан­ных недей­стви­тель­ны­ми, ни­чтож­но ма­ло. Я ак­цен­ти­ро­вал вни­ма­ние на важ­ней­шей ча­сти ри­эл­тер­ской услу­ги, ка­са­ю­щей­ся экс­пер­ти­зы сдел­ки. Но есть и дру­гие ас­пек­ты услу­ги по оформ­ле­нию куп­ли­про­да­жи, на­при­мер, ор­га­ни­за­ция рас­че­тов, усло­вия осво­бож­де­ния объ­ек­та, во­про­сы по ре­ги­стра­ции (про­пис­ке) и дру­гие. Ес­ли их за­ра­нее не уре­гу­ли­ро­вать в пись­мен­ной фор­ме, как пра­ви­ло, на­сту­па­ют не­га­тив­ные по­след­ствия. Здесь уча­стие спе­ци­а­ли­ста предот­вра­тит спо­ры, иму­ще­ствен­ные по­те­ри и сбе­ре­жет, в ко­неч­ном сче­те, вре­мя и здо­ро­вье участ­ни­ков сдел­ки. По мо­е­му мне­нию, ра­бо­ту на­до ор­га­ни­зо­вы­вать та­ким об­ра­зом, что­бы по­тре­би­те­лю услу­ги, будь то про­да­вец или покупатель, бы­ло в про­цес­се ком­форт­но и лег­ко. За­чем на­шим кли­ен­там ви­деть труд­но­сти и пре­одо­ле­вать слож­но­сти?

При по­ста­нов­ке во­про­са «за что пла­тить аген­там? » необ­хо­ди­мо учи­ты­вать, что ри­эл­тер­ские услу­ги за­стра­хо­ва­ны в го­су­дар­ствен­ной компании «Бел­гос­страх». И по­тре­би­те­ли услуг од­но­знач­но мо­гут рас­счи­ты­вать на воз­ме­ще­ние ущер­ба, ес­ли ущерб воз­ник по вине агент­ства недви­жи­мо­сти. Раз­ве ду­шев­ное спо­кой­ствие и уве­рен­ность в бу­ду­щем не сто­ят денег?

Так­же на­до по­ни­мать, что в струк­ту­ре за­трат агент­ства недви­жи­мо­сти зна­чи­тель­ную часть со­став­ля­ют на­ло­ги (до 50% от вы­руч­ки). Эти день­ги бу­дут по­тра­че­ны не толь­ко на со­дер­жа­ние си­ло­вых струк­тур, но и на со­ци­аль­ные про­грам­мы, в том чис­ле здравоохранение и об­ра­зо­ва­ние. И ко­гда кли­ент по­лу­ча­ет чек, он дол­жен по­ни­мать, что часть этих денег пой­дет в бюд­жет го­су­дар­ства.

На­ше агент­ство ра­бо­та­ет в ос­нов­ном по ре­ко­мен­да­ци­ям и вто­рич­ным об­ра­ще­ни­ям, сфор­ми­ро­вав­шим­ся за де­ся­ти­ле­тия ра­бо­ты. Зна­чит по­дав­ля­ю­щее чис­ло об­ра­тив­ших­ся к нам граж­дан по­ни­ма­ют, за что они пла­тят день­ги и де­ла­ют это с бла­го­дар­но­стью».

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.