Насто­я­щий кри­зис – за коль­це­вой

Nedvigimost Belorussii - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА - Ар­тём Са­ха­ре­вич, ана­ли­тик пор­та­ла Realt.by.

Рас­тёт тем­пе­ра­ту­ра воз­ду­ха, а с ней и об­щая ак­тив­ность на рын­ке за­го­род­ной недви­жи­мо­сти. Про­дав­цы при­во­дят в по­ря­док свои до­ма и да­чи, по­ку­па­те­ли ак­тив­но изу­ча­ют окрест­но­сти сто­ли­цы в по­ис­ках оп­ти­маль­но­го ва­ри­ан­та. Идил­лию на­ру­ша­ет силь­ней­ший дис­ба­ланс в ко­ли­че­стве пер­вых и вто­рых. На од­но­го по­ку­па­те­ля этой вес­ной при­хо­дят­ся де­сят­ки про­дав­цов.

Же­ла­ю­щих ку­пить квар­ти­ру в Мин­ске в про­шлом го­ду бы­ло боль­ше, чем в иные «хлеб­ные» го­ды. Мно­гим, на­ко­нец, ста­ло хва­тать сбе­ре­же­ний на по­куп­ку сво­е­го жи­лья.

У за­го­род­но­го рын­ка спе­ци­фи­ка несколь­ко иная, ведь мно­гие кот­те­джи и да­чи вы­сту­па­ют до­пол­не­ни­ем к ос­нов­но­му жи­лью (чи­тай квар­ти­ре в Мин­ске). И се­го­дня си­ту­а­ция та­ко­ва, что да­же те мин­чане, ко­то­рые мо­гут се­бе поз­во­лить по­куп­ку до­ма за го­ро­дом, де­лать это­го не спе­шат. А ес­ли и ре­ша­ют­ся ку­пить, то под­хо­дят к вы­бо­ру чрез­вы­чай­но скру­пу­лёз­но.

Вз­лёт и па­де­ние за­го­род­но­го рын­ка

В бла­го­при­ят­ный для эко­но­ми­ки пе­ри­од с 2012 по 2014 год спрос на до­ма, да­чи и участ­ки в Мин­ском и со­сед­них с ним рай­о­нах еже­год­но при­рас­тал на 15-20%. На рын­ке ца­ри­ла эй­фо­рия, осо­бо пред­при­им­чи­вые граж­дане мас­со­во на­чи­на­ли стро­ить кот­те­джи на про­да­жу, в рас­чё­те на со­лид­ную при­быль.

Те, кто успел про­дать до на­ступ­ле­ния кри­зи­са, дей­стви­тель­но оста­лись в вы­иг­ры­ше. Но ос­нов­ная мас­са столк­ну­лась с на­сто­я­щим об­ва­лом цен и силь­но по­ре­дев­шим спро­сом, ко­то­рый за 2,5 го­да так и не су­мел вос­ста­но­вить­ся.

Су­ди­те са­ми: в 2015 го­ду спрос на за­го­род­ную недви­жи­мость (до­ма, да­чи, участ­ки) об­ва­лил­ся на 39% к уров­ню бла­го­по­луч­но­го 2014-го. В про­шлом го­ду сде­лок бы­ло ещё на 4% мень­ше и ры­нок про­дол­жа­ет «сжи­мать­ся».

Един­ствен­ным свет­лым пят­ном на этом фоне вы­гля­дит про­да­жа участ­ков с аук­ци­о­на. За 2014 год та­ко­вых в Мин­ском рай­оне бы­ло ре­а­ли­зо­ва­но 390, в 2015 го­ду уже 472, а по ито­гам 2016-го эта циф­ра со­ста­ви­ла 484 участ­ка. Впро­чем, неко­то­рые сель­со­ве­ты с на­ступ­ле­ни­ем кри­зи­са ста­ли ак­тив­нее «на­ре­зать» участ­ки, что­бы по­пол­нить мест­ный бюд­жет.

В за­ви­си­мо­сти от по­ры го­да объ­ём пред­ло­же­ния за­го­род­ной недви­жи­мо­сти мо­жет силь­но ко­ле­бать­ся. Пик ак­тив­но­сти про­дав­цов при­хо­дит­ся на май-июнь, ми­ни­маль­ное пред­ло­же­ние, как пра­ви­ло, на­блю­да­ет­ся в се­ре­дине зи­мы.

Вп­лоть до кон­ца 2014 го­да рост пред­ло­же­ния от го­да к го­ду был до­воль­но плав­ным. Но при­ход кри­зи­са вы­вел на ры­нок це­лые тол­пы про­дав­цов, жаж­ду­щих по­быст­рее из­ба­вить­ся от стре­ми­тель­но де­ше­ве­ю­щей недви­жи­мо­сти. Бук­валь­но за год пред­ло­же­ние прак­ти­че­ски удво­и­лось и про­дол­жа­ет рас­ти се­го­дня. Нет со­мне­ний, что в этом го­ду мы уви­дим но­вый аб­со­лют­ный ре­корд. Пред­ло­же­ние рас­тёт со зна­чи­тель­ным опе­ре­же­ни­ем про­шло­год­не­го гра­фи­ка – по срав­не­нию с мар­том 2016-го на рын­ке сей­час на 10,8% боль­ше объ­ек­тов. Учи­ты­вая та­кие сла­бые про­да­жи, пред­ло­же­ние смо­жет про­дер­жать­ся на мак­си­му­ме ещё не один год, по­ка не бу­дет рас­про­дан «на­вес» из жи­лья, ко­то­рое на­чи­на­ли стро­ить в 2012-2014 го­дах.

Со­вре­мен­ные, го­то­вые к про­жи­ва­нию кот­те­джи мас­со­во вы­став­ля­лись на про­да­жу в 2015 го­ду, но сей­час их при­ток, а так­же объ­ек­тов неза­вер­шён­но­го стро­и­тель­ства, по­сте­пен­но осла­бе­ва­ет. Стро­ить с на­ступ­ле­ни­ем кри­зи­са ста­ли толь­ко для се­бя и этот сег­мент ху­же по­пол­ня­ет­ся но­вы­ми пред­ло­же­ни­я­ми на про­да­жу.

У до­мов бо­лее «ста­рых», по­стро­ен­ных до 2000 го­да, кон­ку­рен­ция за по­ку­па­те­ля ку­да бо­лее ост­рая. За год пред­ло­же­ние здесь вы­рос­ло сра­зу на 27%. Мин­чан та­кие объ­ек­ты ин­те­ре­су­ют сла­бо, а по­ку­па­тель­ская спо­соб­ность мест­ных жи­те­лей низ­кая. Ска­зы­ва­ет­ся и об­щее ста­ре­ние про­вин­ции – мно­гие вы­став­лен­ные се­го­дня на про­да­жу до­ма по­лу­че­ны в на­след­ство и но­во­ис­пе­чён­ным соб­ствен­ни­кам не нуж­ны.

Силь­нее все­го за по­след­ний год «раз­бух­ло» пред­ло­же­ние в зоне 25-50 ки­ло­мет­ров от Мин­ска (+18%), в 10-ки­ло­мет­ро­вой зоне от МКАД объ­ек­тов ста­ло лишь на 5% боль­ше. Сре­ди на­прав­ле­ний вы­де­ля­ют­ся Пу­хо­вич­ское, Мя­дель­ское и Брест­ское, где пред­ло­же­ние за год вы­рос­ло на 25-40%. В то же вре­мя по са­мым пре­стиж­ным вы­ез­дам из го­ро­да, Ло­гой­ско­му и Ра­ков­ско­му, ко­ли­че­ство про­да­ва­е­мых объ­ек­тов за год по­чти не из­ме­ни­лось.

Це­ны: па­да­ет всё, но с раз­ной ско­ро­стью

В усло­ви­ях, ко­гда по­ку­па­ют пло­хо, а про­дать хо­тят мно­гие, це­ны на рын­ке за­го­род­ной недви­жи­мо­сти дви­жут­ся лишь в од­ном на­прав­ле­нии. Но ско­рость сни­же­ния силь­но ва­рьи­ру­ет­ся в за­ви­си­мо­сти от то­го, что и где про­да­ют. Наи­бо­лее зна­чи­тель­ная «про­сад­ка» ожи­да­е­мо от­ме­че­на у «ста­рых» до­мов. Бо­лее со­вре­мен­ная недви­жи­мость де­ше­ве­ет в 2 ра­за мед­лен­нее.

Ещё один де­прес­сив­ный сег­мент – это так на­зы­ва­е­мый «недо­строй». Су­дя по неболь­шо­му чис­лу сде­лок, очень немно­гие го­то­вы брать на се­бя го­лов­ную боль по до­ве­де­нию до ума чу­жих про­ек­тов.

Соб­ствен­ни­кам ни­че­го не оста­ёт­ся, как де­лать очень су­ще­ствен­ные скид­ки.

К про­блем­ным сег­мен­там, су­дя по ди­на­ми­ке цен, мож­но так­же от­не­сти про­да­жу участ­ков. Их сред­ний уро­вень цен в мар­те опу­стил­ся на 6% и сей­час на 40% ни­же, чем на пи­ке 3-лет­ней дав­но­сти. Но это сред­ние циф­ры для всей 50-ки­ло­мет­ро­вой зо­ны во­круг Мин­ска и струк­ту­ра пред­ло­же­ния здесь ока­зы­ва­ет силь­ное вли­я­ние. Сред­ний уро­вень цен «та­щит» вниз стре­ми­тель­но уве­ли­чи­ва­ю­ще­е­ся пред­ло­же­ние с недо­ро­гих на­прав­ле­ний.

Чуть луч­ше осталь­ных чув­ству­ет се­бя се­го­дня дач­ный сег­мент. Бла­го­да­ря срав­ни­тель­но невы­со­ким це­нам, ак­тив­ность по­ку­па­те­лей здесь со­хра­ня­ет­ся. По­ло­жи­тель­ное вли­я­ние на спрос ока­зы­ва­ет и тот факт, что лю­ди пред­пен­си­он­но­го воз­рас­та – ос­нов­ная це­ле­вая ауди­то­рия, се­го­дня бо­лее мно­го­чис­лен­ны, чем 5 или 10 лет на­зад.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.