Вто­рич­ный ры­нок жи­лья: про­дав­цы воз­вра­ща­ют­ся

Nedvigimost Belorussii - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА - ГК «Твоя сто­ли­ца».

По­сле на­блю­дав­ше­го­ся во вто­рой по­ло­вине 2017 г. сни­же­ния ко­ли­че­ства пред­ла­га­е­мых на про­да­жу квар­тир вто­рич­но­го об­ра­ще­ния, с на­ступ­ле­ни­ем 2018 г. этот про­цесс пре­кра­тил­ся. Ста­би­ли­зи­ро­вав­шись на от­мет­ке в 5,1 тыс. квар­тир, в те­че­ние ян­ва­ря-фев­ра­ля объ­ем пред­ло­же­ния квар­тир на вто­рич­ном рын­ке ба­лан­си­ро­вал при­мер­но на од­ном уровне. А к кон­цу фев­ра­ля и в на­ча­ле мар­та от­ме­тил­ся да­же неболь­шой рост в пре­де­лах 2% – во мно­гом за счет трех­ком­нат­ных квар­тир.

Од­на­ко все рав­но, по мер­кам Мин­ска, объ­ем пред­ло­же­ния по-преж­не­му оста­ет­ся на уровне зна­чи­тель­но ни­же сред­не­го.

– Ста­би­ли­за­ция объ­е­ма пред­ло­же­ния от­ча­сти обу­слов­ле­на воз­вра­ще­ни­ем на ры­нок тех про­дав­цов, кто в кон­це 2017 г. ре­шил снять квар­ти­ру с про­да­жи в ожи­да­нии ро­ста цен. По­сколь­ку зна­чи­тель­ная часть из них рас­счи­ты­ва­ла ку­пить вза­мен дру­гую квар­ти­ру, то же­ла­ние вы­иг­рать на ро­сте цен про­да­ва­е­мой квар­ти­ры на­ча­ла ни­ве­ли­ро­вать­ся воз­мож­ным уве­ли­че­ни­ем сто­и­мо­сти, при­об­ре­та­е­мой вза­мен квар­ти­ры,

– по­яс­ня­ет за­ме­сти­тель ди­рек­то­ра по про­да­жам на вто­рич­ном рын­ке жи­лья агент­ства недви­жи­мо­сти «ТВОЯ СТО­ЛИ­ЦА» Свет­ла­на Ку­дел­ко.

Боль­ше все­го квар­тир пред­ла­га­ет­ся на про­да­жу в па­нель­ных до­мах, пре­об­ла­да­ю­щая часть ко­то­рых 1971-1999 гг. по­строй­ки. Вто­рое ме­сто по объ­е­му пред­ло­же­ния, меж­ду со­бой де­лят непа­нель­ные до­ма мо­ло­же 1999 г.п. и до­ма хру­щев­ско-бреж­нев­ской эпо­хи. На по­след­нем ме­сте на­хо­дят­ся до­ма ста­лин­ской эпо­хи. В каж­дом из пе­ре­чис­лен­ных ти­пов до­мов мо­гут быть как квар­ти­ры стан­дарт­ных по­тре­би­тель­ских ка­честв (тре­бу­ю­щие про­ве­де­ния, как ми­ни­мум, кос­ме­ти­че­ско­го ре­мон­та), так и уже го­то­вые к про­жи­ва­нию (с хо­ро­шим ре­мон­том и ме­бе­лью).

Сег­мент элит­ных квар­тир та­к­же пред­став­лен на рын­ке, но весь­ма уз­ко. Боль­шин­ство из них ищет сво­е­го по­ку­па­те­ля го­да­ми. Это объ­яс­ня­ет­ся сто­и­мо­стью, ко­то­рая ос­но­вы­ва­ет­ся на уни­каль­ных ха­рак­те­ри­сти­ках каж­дой по­доб­ной квар­ти­ры. Их вы­де­ля­ет не толь­ко на­ли­чие до­ро­го­сто­я­ще­го ди­зай­нер­ско­го ре­мон­та, бо­га­тое тех­ни­че­ское осна­ще­ние и уни­каль­ная ме­бель, но та­к­же и на­хож­де­ние в со­ста­ве пре­стиж­ных до­мов, за­ча­стую в цен­тре или ис­то­ри­че­ских ме­стах го­ро­да.

По ко­ли­че­ству со­вер­шен­ных за январь-фев­раль сде­лок куп­ли-про­да­жи квар­тир, 2018 г. бо­лее чем на 40% опе­ре­жа­ет ана­ло­гич­ный пе­ри­од про­шло­го го­да. Боль­ше все­го уве­ли­чи­лось ко­ли­че­ство про­дан­ных од­но­ком­нат­ных квар­тир – на 64%. При этом наи­боль­шее уве­ли­че­ние сде­лок от­ме­ча­ет­ся по квар­ти­рам, рас­по­ла­га­ю­щим­ся в со­вре­мен­ных до­мах (вне за­ви­си­мо­сти от ма­те­ри­а­ла стен), мо­ло­же 2000 г.п.

Ко­ли­че­ство про­дан­ных двух и трех­ком­нат­ных квар­тир уве­ли­чи­лось при­мер­но оди­на­ко­во – по­ряд­ка + 35%. Раз­ни­ца лишь в струк­ту­ре при­ро­ста: двух­ком­нат­ные по­ка­за­ли наи­боль­ший рост (+170%) в сег­мен­те па­нель­ных до­мов мо­ло­же 2000 г.п., в то вре­мя как сде­лок с трех­ком­нат­ны­ми квар­ти­ра­ми ста­ло боль­ше сре­ди со­вре­мен­ных па­нель­ных до­мов (+100%) и до­мов хру­щев­ско-бреж­нев­ской эпо­хи (+57%).

От­ме­чен­ную по­ку­па­тель­скую из­би­ра­тель­ность Свет­ла­на Ку­дел­ко объ­яс­ня­ет фи­нан­со­вы­ми воз­мож­но­стя­ми по­ку­па­те­лей и ценами на квар­ти­ры.

– Аб­со­лют­ное боль­шин­ство по­ку­па­те­лей же­ла­ют при­об­ре­сти квар­ти­ру со све­жим со­вре­мен­ным ре­мон­том в мо­ло­дом до­ме. Имен­но по­это­му зна­чи­тель­ная часть по­ку­па­те­лей вы­би­ра­ет меж­ду квар­ти­ра­ми вто­рич­но­го рын­ка и но­вострой­ка­ми.

Од­на­ко фи­нан­со­вое по­ло­же­ние не каж­до­му по­ку­па­те­лю поз­во­ля­ет при­об­ре­сти имен­но то, что хо­чет­ся. Это ка­са­ет­ся и ти­па до­ма, и ка­че­ства ис­пол­не­ния са­мой квар­ти­ры, и ко­ли­че­ства ком­нат в ней. В слу­чае с од­но­ком­нат­ны­ми квар­ти­ра­ми, по­ку­па­те­лям лег­че на­со­би­рать нуж­ную сум­му для при­об­ре­те­ния квар­ти­ры го­то­вой к про­жи­ва­нию. Хо­тя и они за по­след­ние пол­го­да зна­чи­тель­но вы­рос­ли в цене: по срав­не­нию с кон­цом ле­та – на­ча­лом осе­ни 2017 г. их стоимость уве­ли­чи­лась в сред­нем на 4 тыс. USD – с 44 тыс. USD до 48 тыс. USD. А «од­нуш­ки» стан­дарт­ных по­тре­би­тель­ских ка­честв за этот же пе­ри­од вы­рос­ли еще боль­ше – с 38 тыс. USD до 44 тыс. USD.

При вы­бо­ре двух и трех­ком­нат­ных квар­тир, по­ку­па­те­ли, как правило, вы­би­ра­ют оп­ти­маль­ные по цене и пло­ща­ди квар­ти­ры. Важ­ным для них яв­ля­ет­ся ко­ли­че­ство ком­нат, а ре­монт уже мож­но впо­след­ствии сде­лать. По тем же при­чи- нам год по­строй­ки до­ма и ма­те­ри­ал стен при по­куп­ке мно­го­ком­нат­ных квар­тир, по срав­не­нию с це­ной, уже не так важ­ны.

Уве­ли­че­ние цен на квар­ти­ры за­мет­но уже нево­ору­жен­ным взгля­дом. Од­на­ко не на все – в ос­нов­ном по­до­ро­жа­ние кос­ну­лось квар­тир стан­дарт­ных по­тре­би­тель­ских ка­честв. По го­то­вым к про­жи­ва­нию квар­ти­рам неболь­шой рост в +2% от­ме­чен толь­ко по од­но­ком­нат­ным квар­ти­рам, а по квар­ти­рам с дву­мя и бо­лее ком­на­та­ми це­ны оста­ют­ся неиз­мен­ны­ми. За счет по­доб­но­го по­ве­де­ния цен, раз­рыв в сто­и­мо­сти меж­ду квар­ти­ра­ми стан­дарт­ных по­тре­би­тель­ских ка­честв и го­то­вы­ми к про­жи­ва­нию квар­ти­ра­ми со­кра­ща­ет­ся. Сей­час на­ли­чие ре­мон­та и ба­зо­во­го на­бо­ра ме­бе­ли в квар­ти­ре оце­ни­ва­ет­ся в пре­де­лах 110 USD – 170 USD за кв.м., в за­ви­си­мо­сти от ко­ли­че­ства ком­нат в квар­ти­ре. В то вре­мя как в фев­ра­ле 2017 г. по двух и трёх­ком­нат­ным квар­ти­рам раз­ни­ца в це­нах с ре­мон­том и без него, до­сти­га­ла в +200 USD в +270 USD за кв.м. со­от­вет­ствен­но.

– Про­дав­цам мы со­ве­ту­ем ра­зум­но под­хо­дить к опре­де­ле­нию на­чаль­ной це­ны квар­ти­ры, и ори­ен­ти­ро­вать­ся на це­ны ре­аль­ных сде­лок, ко­то­рые от­нюдь не так вы­со­ки, как те­ку­щие це­ны пред­ло­же­ния. Та­к­же не сто­ит за­бы­вать, что ес­ли по­сле про­да­жи име­ю­щей­ся квар­ти­ры необ­хо­ди­мо ку­пить дру­гую, то важ­но про­ве­сти всю це­поч­ку сде­лок как мож­но быст­рее, ина­че есть риск, про­дав свою квар­ти­ру не най­ти вза­мен под­хо­дя­щую по цене и / или ка­че­ству. Но как по­ка­зы­ва­ет наш бо­лее чем 20 лет­ний опыт ра­бо­ты на вто­рич­ном рын­ке Мин­ска, при на­ли­чии ба­зы по­тен­ци­аль­ных по­ку­па­те­лей и квар­тир на про­да­жу, всю це­поч­ку сде­лок вполне ре­аль­но про­ве­сти в срок до 1 ме­ся­ца, а в неко­то­рых слу­ча­ях, и быст­рее.

По сло­вам Свет­ла­ны Ку­дел­ко, в на­сто­я­щее вре­мя боль­шин­ство сде­лок куп­ли-про­да­жи квар­тир про­хо­дит в фор­ма­те це­поч­ных сде­лок – ко­гда для при­об­ре­те­ния од­ной квар­ти­ры про­да­ет­ся име­ю­ща­я­ся. Ти­по­вая сдел­ка вы- гля­дит так: се­мья про­да­ет име­ю­щу­ю­ся двух­ком­нат­ную квар­ти­ру и до­бав­ляя опре­де­лен­ную сум­му, при­об­ре­та­ет трех­ком­нат­ную квар­ти­ру. Имен­но та­кие по­ку­па­те­ли сей­час со­став­ля­ют ос­нов­ной мас­сив, в то вре­мя как чи­стых по­ку­па­те­лей на вто­рич­ном рын­ке ма­ло. В ос­нов­ном их мож­но встре­тить в сег­мен­те од­но­ком­нат­ных квар­тир – за­ча­стую это мо­ло­дые лю­ди или се­мьи, по­ку­па­ю­щие свою первую квар­ти­ру.

В по­сле­ду­ю­щие ме­ся­цы 2018 г. все бу­дет за­ви­сеть от до­ступ­но­сти кре­ди­тов. Ждать в бли­жай­шей пер­спек­ти­ве ощу­ти­мо­го ро­ста ре­аль­ных до­хо­дов не при­хо­дит­ся, и по­это­му рас­счи­ты­вать мож­но толь­ко на свои сбе­ре­же­ния и бан­ков­ские кредиты. Но вол­на ажи­о­та­жа во­круг «по­де­ше­вев­ших» кре­ди­тов уже про­шла и лю­ди ста­ли бо­лее ра­ци­о­наль­но оце­ни­вать «стоимость» кре­ди­тов – ведь их же нуж­но воз­вра­щать. Да и не каж­дый же­ла­ю­щий смо­жет по­лу­чить кре­дит в за­пра­ши­ва­е­мой сум­ме.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.