Рост цен на квар­ти­ры на ис­хо­де

Nedvigimost Belorussii - - НОВОСТИ - ГК «Твоя сто­ли­ца».

При­мер­но год на­зад, неожи­дан­ное и очень ин­тен­сив­ное уде­шев­ле­ние кре­ди­тов, от­кры­ло для мно­гих же­ла­ю­щих недо­ступ­ные ра­нее воз­мож­но­сти по ре­ше­нию сво­е­го жи­лищ­но­го во­про­са. Те, кто до это­го мог толь­ко меч­тать о пер­вой или бо­лее про­стор­ной квар­ти­ре, те­перь уже ак­тив­но вы­би­ра­ли под­хо­дя­щие ва­ри­ан­ты, от­че­го их ста­но­ви­лось все мень­ше. В ре­зуль­та­те пре­вы­ше­ния спро­са над пред­ло­же­ни­ем, це­ны по­шли вверх. А не­ко­то­рые про­дав­цы да­же сни­ма­ли квар­ти­ры с про­да­жи, в ожи­да­нии еще боль­ше­го ро­ста цен. Но, по­хо­же, что пе­ри­од ро­ста цен за­кан­чи­ва­ет­ся.

Толь­ко за пер­вые че­ты­ре ме­ся­ца те­ку­ще­го го­да, це­ны на но­вострой­ки Мин­ска в сред­нем вы­рос­ли на 6%. А по срав­не­нию с ап­ре­лем про­шло­го го­да – прак­ти­че­ски на 8%. Но ска­зать, что все но­вострой­ки по­до­ро­жа­ли оди­на­ко­во - нель­зя. На­при­мер, по клас­су «Пре­стиж» (са­мом ка­че­ствен­ном из пред­став­лен­ных сей­час на рын­ке) сред­ний уро­вень цен по­ка­зы­ва­ет неболь­шую от­ри­ца­тель­ную ди­на­ми­ку. В то же вре­мя по в клас­се «Эко­ном» це­ны вы­рос­ли в те­ку­щем го­ду на 9%, а за по­след­ние 12 ме­ся­цев – на 13%.

Что ка­са­ет­ся квар­тир вто­рич­но­го рын­ка, то за ян­варь­а­п­рель те­ку­ще­го го­да квар­ти­ры стан­дарт­ных по­тре­би­тель­ских ка­честв по­до­ро­жа­ли в сред­нем на 9% или по­ряд­ка +100 USD на 1 квад­рат­ный метр. То есть за те­ку­щую сто­и­мость квар­ти­ры, в кон­це 2017 г. мож­но бы­ло не толь­ко ку­пить квар­ти­ру, но еще и сде­лать в ней кос­ме­ти­че­ский ре­монт.

Боль­ше все­го по­до­ро­жа­ли од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры. Сред­не­ста­ти­сти­че­ская « од­нуш­ка» пло­ща­дью 35 кв. м. за по­след­ний год вы­рос­ла в цене при­мер­но на 6 тыс. USD - с 39 до 45 тыс. USD.

В за­ви­си­мо­сти от ти­па до­ма, в ко­то­ром рас­по­ла­га­ет­ся квар­ти­ра, це­но­вая си­ту­а­ция и по­ку­па­тель­ский спрос ха­рак­те­ри­зу­ет­ся сле­ду­ю­щим:

Хру­щев­ки-бреж­нев­ки

Спрос на квар­ти­ры в до­мах хру­щев­ско-бреж­нев­ско­го пе­ри­о­да за по­след­ние 2 ме­ся­ца сни­зил­ся на фоне об­ще­го сни­же­ния спро­са, в ре­зуль­та­те че­го ко­ли­че­ство пред­ла­га­ю­щих­ся на про­да­жу квар­тир в по­след­ние ме­ся­цы на­ча­ло уве­ли­чи­вать­ся. Од­на­ко от­ме­ча­е­мое сни­же­ние спро­са мень­ше, чем по дру­гим ти­пам до­мов. Тем­пы ро­ста цен сни­жа­ют­ся, скла­ды­ва­ет­ся тен­ден­ция к плав­ной ста­би­ли­за­ции цен. Наи­бо­лее вос­тре­бо­ва­ны сре­ди хру­ще­вок од­но-двух­ком­нат­ные квар­ти­ры.

Стан­дарт­ные до­ма (19711999 г.п.)

Имен­но в этом сег­мен­те наи­боль­ший вы­бор квар­тир раз­лич­но­го ка­че­ства. Бла­го­да­ря ши­ро­ко­му вы­бо­ру, це­ны сде­лок быст­рее все­го ста­би­ли­зи­ро­ва­лись имен­но в этом сег­мен­те. Вслед­ствие до­ступ­но­сти цен на квар­ти­ры это­го ти­па, спрос на квар­ти­ры это­го ти­па про­дол­жа­ет оста­вать­ся ста­биль­ным, что и удер­жи­ва­ет рост объ­е­ма пред­ло­же­ния.

Со­вре­мен­ные до­ма (с 2000 г.п.)

Ощу­ти­мый рост цен со­хра­нил­ся толь­ко в сег­мен­те со­вре­мен­ных до­мов, вне за­ви­си­мо­сти от ма­те­ри­а­ла стен. От­ча­сти это обу­слов­ле­но тем, что для боль­шин­ства по­ку­па­те­лей, квар­ти­ры имен­но этой груп­пы яв­ля­ют­ся наи­бо­лее же­лан­ны­ми для при­об­ре­те­ния. Од­на­ко до­ста­точ­но вы­со­кий уро­вень цен, не для всех яв­ля­ет­ся подъ­ем­ным. В ре­зуль­та­те умень­ше­ния спро­са и ста­биль­ном объ­е­ме пред­ло­же­ния, темп ро­ста цен на­чал сни­жать­ся.

Что бу­дет с це­на­ми даль­ше?

По мне­нию ана­ли­ти­ков «Тво­ей сто­ли­цы», в на­сто­я­щее вре­мя рост цен, как на но­вострой­ки, так и квар­ти­ры вто­рич­но­го рын­ка, по­сте­пен­но пре­кра­ща­ет­ся. На це­но­об­ра­зо­ва­ние дей­ству­ет объ­ек­тив­ной ры­ноч­ный за­кон ба­лан­са спро­са и пред­ло­же­ния. Сей­час спрос умень­ша­ет­ся, а пред­ло­же­ние рас­тет.

- Ко­гда мы про­ду­мы­ва­ли воз­мож­ные сце­на­рии раз­ви­тия со­бы­тий на рын­ке жи­лья, то ожи­да­ли на­ступ­ле­ние ны­неш­ней си­ту­а­ции. Как и то­гда, так и сей­час, мы счи­та­ем, что объ­ек­тив­ных пред­по­сы­лок к еще боль­ше­му уде­шев­ле­нию кре­ди­тов нет. А ведь имен­но они вы­сту­па­ли ос­нов­ным драй­ве­ром ро­ста фи­нан­со­во-обес­пе­чен­но­го спро­са, а вме­сте с ним и цен.

Аль­тер­на­ти­вой кре­ди­там мо­жет вы­сту­пить рост зар­плат, но по­сколь­ку по­пыт­ки по­след­них лет до сих пор не увен­ча­лись успе­хом, то рас­смат­ри­вать этот фак­тор счи­та­ем неце­ле­со­об­раз­ным.

Уже сей­час, тот от­ло­жен­ный по­ку­па­тель­ский спрос, ко­то­рый до это­го на­кап­ли­вал­ся го­да­ми, по­сте­пен­но схо­дит на «нет», по­сколь­ку в си­ту­а­ции ак­тив­но со­вер­ша­е­мых сде­лок и от­сут­ствия ро­ста зар­плат, ко­ли­че­ство по­ку­па­те­лей ко­то­рым под си­лу взять кре­дит, с каж­дым ме­ся­цем ста­но­вит­ся все мень­ше. На­ши на­блю­де­ния под­твер­жда­ет­ся и дан­ны­ми На­цБан­ка по за­дол­жен­но­сти фи­зи­че­ских лиц за взя­тые кре­ди­ты. Вдо­ба­вок ко все­му, по­сле вве­де­ния в мае ко­эф­фи­ци­ен­та дол­го­вой на­груз­ки для кре­ди­то­по­лу­ча­те­лей, те­ку­щую си­ту­а­цию мож­но рас­це­ни­вать как ухуд­ше­ние до­ступ­но­сти кре­дит­ных ре­сур­сов, что еще боль­ше уве­ли­чи­ва­ет по­рог по­ку­па­тель­ской спо­соб­но­сти лю­дей.

О том, что сни­жа­ет­ся об­щая по­ку­па­тель­ская ак­тив­ность сви­де­тель­ству­ет и умень­ше­ние ко­эф­фи­ци­ент по­ку­па­тель­ской ак­тив­но­сти - по срав­не­нию с на­ча­лом го­да -35%. При том что в на­ча­ле го­да бы­ло не так мно­го сде­лок, но по­ку­па­те- ли ак­тив­но мо­ни­то­ри­ли ры­нок в по­ис­ках под­хо­дя­щих квар­тир. А сей­час пред­ло­же­ние вы­рос­ло бо­лее чем на 15%, а же­ла­ю­щих при­об­ре­сти ста­ло мень­ше на треть. Из фа­куль­та­тив­ных фак­то­ров вли­я­ния на спрос мож­но на­звать при­бли­жа­ю­ще­е­ся на­ступ­ле­ние се­зо­на от­пус­ков.

Ис­хо­дя из вы­ше­из­ло­жен­но­го, мы счи­та­ем, что по­тен­ци­ал ро­ста цен на квар­ти­ры прак­ти­че­ски ис­чер­пан. Сей­час на це­ны дей­ству­ет лишь си­ла инер­ции про­шлых ме­ся­цев.

О том, ждать ли сни­же­ния цен, по­ка го­во­рить слиш­ком ра­но. В част­но­сти, мно­гое за­ви­сит от про­дав­цов. Ес­ли они не при­мут те­ку­щую ре­аль­ность и про­дол­жат ста­рать­ся при лю­бой воз­мож­но­сти по­вы­шать це­ны, то ни к че­му хо­ро­ше­му, в первую оче­редь для них, это не при­ве­дет. По­сколь­ку вы­бор квар­тир рас­ши­ря­ет­ся, то по­ку­па­те­ли бу­дут ухо­дить к бо­лее ло­яль­ным в от­но­ше­нии це­ны про­дав­цам или бо­лее ин­те­рес­ным ва­ри­ан­там. Из-за рас­тя­ги­ва­ю­ще­го­ся сро­ка про­да­жи квар­тир, их бу­дет ста­но­вит­ся все боль­ше. В то же вре­мя объ­ек­тив­ных ос­но­ва­ний для уве­ли­че­ния ак­тив­но­сти спро­са нет: по­сколь­ку сни­же­ние став­ки ре­фи­нан­си­ро­ва­ния в те­ку­щем го­ду боль­ше не ожи­да­ет­ся, то и уде­шев­ле­ния кре­ди­тов то­же ждать не при­хо­дит­ся. Впро­чем, как и ощу­ти­мо­го ро­ста зар­плат. В ре­зуль­та­те, мо­жет воз­ник­нуть дис­ба­ланс – пре­вы­ше­ние пред­ло­же­ния над фи­нан­со­во обес­пе­чен­ным спро­сом. А зна­чит, сце­на­рий на­ча­ла сни­же­ния цен ис­клю­чать нель­зя.

Newspapers in Russian

Newspapers from Belarus

© PressReader. All rights reserved.