Cla­se me­dia baja, nue­va ve­ta pa­ra el sec­tor in­mo­bi­lia­rio

Ope­ra­do­res del sec­tor ven que es­te seg­men­to que, por lo ge­ne­ral pa­ga al­qui­le­res, bus­ca ca­sas por de­ba­jo de $us 50.000. Em­pre­sa­rios des­car­tan una so­bre­ofer­ta ha­bi­ta­cio­nal en el sec­tor

El Deber - Dinero (Bolivia) - - PORTADA - ÁLVARO ROSALES MEL­GAR al­va­ro.rosales@el­de­ber.com.bo

Que el te­ji­do in­mo­bi­lia­rio de San­ta Cruz se con­cen­tre en el con­glo­me­ra­do ha­bi­ta­cio­nal de la zo­na nor­te y el Uru­bó no es ca­sua­li­dad. Se tra­ta de dos po­los, don­de emer­gen nue­vas in­fra­es­truc­tu­ras cor­po­ra­ti­vas y pro­yec­tos de in­ver­sión, cu­yo re­torno por me­tro cua­dra­do de los in­mue­bles expone las ci­fras más so­bre­sa­lien­tes res­pec­to a otras pla­zas ha­bi­ta­cio­na­les de la ur­be.

Ana­lis­tas del sec­tor ob­ser­van que la apa­ri­ción de es­tas edi­fi­ca­cio­nes, asen­ta­das en ‘zo­nas ca- lien­tes’, no so­lu­cio­na la ne­ce­si­dad la­ten­te en otros es­pa­cios don­de la ofer­ta ha­bi­ta­cio­nal y co­mer­cial es me­nor. Em­pe­ro, acla­ran y des­car­tan una so­bre­ofer­ta o bur­bur­ja en el sec­tor de bie­nes raí­ces.

Se­gún el Ín­di­ce In­mo­bi­lia­rio del por­tal Ul­tra­ca­sas.com, exis­ten lu­ga­res que no con­cen­tran la mis­ma ofer­ta que el Uru­bó y la zo­na nor­te, pe­se a ser con­si­de­ra­das zo­nas en ex­pan­sión y don­de se ges­tan nuevos pro­yec­tos de in­ver­sión sec­to­rial. Tal es el ejem­plo de la do­ble vía a La Guar­dia, la ca­rre­te­ra a Co­to­ca y la zo­na sur de la ciu­dad.

El ana­lis­ta in­mo­bi­lia­rio Franz Ri­ve­ro es el pri­me­ro en ase­gu­rar que no se pue­de ha­blar de una so­bre­ofer­ta ge­ne­ral, pe­se a que el sec­tor es­tá sin­tien­do los efec­tos de la des­ace­le­ra­ción eco­nó­mi­ca. Si bien la zo­na nor­te es la más co­ti­za­da “por lo que co­nec­ta la ca­pi­tal cru­ce­ña con el Nor­te In­te­gra­do”, el eje­cu­ti­vo con­si­de­ra que exis­ten otros es­pa­cios que re­quie­ren de ma­yor ofer­ta y una in­yec­ción eco­nó­mi­ca, don­de se pro­yec­ta la co­ne­xión con otros mu­ni­ci­pios me­tro­po­li­ta­nos.

A es­ta voz se su­ma Éri­ka Ar­da­ya, eje­cu­ti­va de la fir­ma es­pe­cia­li­za­da en fian­zas y ries­gos fi­nan­cie­ros AmT­rust. Ob­ser­va que exis­te una ofer­ta al­ta en ni­chos en­fo­ca­dos en las cla­ses me­dia y me­dia al­ta, pe­ro se da por ol­vi­da­da a la ma­sa po­bla­cio­nal de las cla­ses me­dia baja y baja, que bus­ca in­mue­bles por de­ba­jo de los $us 50.000 y que, por lo ge­ne­ral, pa­gan al­qui­le­res. Ade­más, se­ña­la que otras per­so­nas op­tan por ven­der sus vi­vien­das en el nor­te pa­ra en­con­trar nuevos es­pa­cios con me­jo­res pre­cios, ca­so de la zo­na sur de la ciu­dad, as­pec­to que au­men­ta la ofer­ta en el nor­te.

La ca­pi­tal cru­ce­ña es la más po­bla­da del país. Ca­da año aco­ge a 60.000 per­so­nas que lle­gan de otras re­gio­nes del país. El Cen­so de Po­bla­ción y Vi­vien­da de 2012 em­pa­dro­nó en San­ta Cruz a 2.657.762 ha­bi­tan­tes, es de­cir, 628.291 ha­bi­tan­tes más que en 2001, re­pre­sen­tan­do una ta­sa me­dia de cre­ci­mien­to anual del 2,4%.

Pe­ro, ¿exis­te de­man­da ha­bi­ta­cio­nal? El ge­ren­te ge­ne­ral de la Cá­ma­ra De­par­ta­men­tal de la Cons­truc­ción San­ta Cruz (Ca­de­co­cruz), Ja­vier Ar­ze, in­di­ca que, se­gún da­tos del Ob­ser­va­to­rio Ur­bano de la en­ti­dad, so­lo el 53% de la po­bla­ción tie­ne vi­vien­da pro­pia y el 30% as­pi­ra a ad­qui­rir una.

Me­ses atrás la or­ga­ni­za­ción em­pre­sa­rial hi­zo no­tar que la cla­se me­dia bus­ca in­mue­bles en­tre los $us 80.000 y los $us 120.000.

En cri­te­rio de Ar­ze, no se pue­de ha­blar de una so­bre­ofer­ta, “es un tér­mino muy fuer­te, pe­ro sí de una baja en la ve­lo­ci­dad de co­mer­cia­li­za­ción. El he­cho de que los pre­cios se man­ten­gan en el tiem­po di­ce que hay ven­ta, pe­ro más len­ta, y hay ni­chos in­sa­tis­fe­chos que dan cier­ta tran­qui­li­dad a las cons­truc­to­ras”, pun­tua­li­za.

Des­de la pers­pec­ti­va de Mar­co Hur­ta­do, ex­di­ri­gen­te del sec­tor, la ma­yo­ría de las em­pre­sas se en­fo­can en el mis­mo ni­cho, por lo que ve la ne­ce­si­dad de di­ver­si­fi­car la ofer­ta que res­pon­da a los es­pa­cios don­de exis­tan nue­vas de­man­das y ser­vi­cios bá­si­cos, in­clu­yen­do a los nuevos ba­rrios en las ciu­da­de­las.

Tam­bién hay cam­bios en el com­por­ta­mien­to del con­su­mi­dor. El ge­ren­te de pro­yec­tos del Gru­po BLU, Ma­rio Or­lan­do Pa­ra­da, pun­tua­li­za que en la co­yun­tu­ra ac­tual de la in­dus­tria in­mo­bi­lia­ria el usua­rio pien­sa más sus mo­vi­mien­tos de com­pra de in­mue­bles, ya que no ha­ce transac­cio­nes apre­su­ra­das y quie­nes sa­can más par­ti­do de es­to son em­pre­sas es­ta­ble­ci­das que cuen­tan con pro­duc­tos de­fi­ni­dos.

“El clien­te no bus­ca in­mue­bles en pro­yec­tos que no co­no­ce, por es­to las em­pre­sas pri­me­ri­zas es­tán en des­ven­ta­ja. Aho­ra la com­pra­ven­ta de in­mue­bles se ha­ce con cálcu­los más fríos”, ase­ve­ra.

De acuer­do con el ana­lis­ta in­mo­bi­lia­rio Ni­co­lás Urios­te, el dé­fi­cit ha­bi­ta­cio­nal es­tá la­ten­te, pe­ro an­ti­ci­pa un cam­bio de rit­mo de plus­va­lía, es de­cir, que los in­mue­bles no van a te­ner gran­des már­ge­nes de ga­nan­cia co­mo en otros años. “Los in­mue­bles que se en­cuen­tren me­jor ubi­ca­dos man­ten­drán o au­men­ta­rán sus pre­cios y los que no, per­de­rán va­lor”, sub­ra­ya.

Un al­to eje­cu­ti­vo del sec­tor in­mo­bi­lia­rio, que pi­dió no ser iden­ti­fi­ca­do, ase­ve­ró que la in­yec­ción eco­nó­mi­ca su­ma, pe­ro no cir­cu­la.

La so­bre­ofer­ta so­lo se con­cen­tra en al­gu­nos ni­chos, se­gún con­sul­tas rea­li­za­das a in­ver­so­res

Ve que in­ver­so­res de otros sec­to­res re­fu­gian sus ga­nan­cias y ex­ce­den­tes en la com­pra de in­mue­bles, ya que es la úni­ca mo­ne­da de va­lor baja res­pec­to a otros ne­go­cios, y al­gu­nos gru­pos em­pre­sa­ria­les ya rea­li­zan fuer­tes mo­vi­mien­tos con in­mue­bles de lujo o te­rre­nos, pe­ro es­tos se man­tie­nen en stand-by.

Sin em­bar­go, exis­ten em­pre­sas que sos­tie­nen estrategias dis­tin­tas pa­ra sa­car par­ti­do a es­ta co­yun­tu­ra ac­tual y que ava­lan a las pro­pie­da­des pa­ra po­si­cio­nar­las en la ‘ór­bi­ta ca­lien­te’ de las ven­tas, co­mo su­ce­de con RE/MAX. El di­rec­tor de es­ta cor­po­ra­ción en Bolivia, Oli­ver Vie­ra, ex­pu­so que en el ter­cer tri­mes­tre de 2018 cre­cie­ron un 35% res­pec­to al mis­mo pe­rio­do del año an­te­rior y en ge­ne­ral, un 24%.

“En es­te se­mes­tre se du­pli­ca el di­na­mis­mo, aun­que no­ta­mos un ba­jón del 5% en pro­pie­da­des en­fo­ca­das en los seg­men­tos me­dio al­to y al­to, es de­cir, in­mue­bles por en­ci­ma de los $us 200.000”, in­di­ca. Ob­ser­va que la zo­na del Uru­bó pue­de to­mar pro­ta­go­nis­mo en desa­rro­llo ur­ba­nís­ti­co con más puen­tes.

Es­te úl­ti­mo te­ma es más de­li­ca­do y un ca­so apar­te. El ti­tu­lar de la desa­rro­lla­do­ra in­mo­bi­lia­ria Pre­dial -con in­ver­sio­nes en el Uru­bó-, De­nald Chá­vez, afir­ma que es­ta pla­za ha­bi­ta­cio­nal tie­ne buen mar­gen pa­ra au­men­tar su va­lor, pe­ro la au­sen­cia de puen­tes es una tra­ba pa­ra ace­le­rar es­ta ten­den­cia. Ase­gu­ra que el pú­bli­co ve al Uru­bó co­mo la me­jor zo­na pa­ra vi­vir y la gen­te del in­te­rior ayu­da a man­te­ner el di­na­mis­mo de la de­man­da, pe­se a que se lle­va pos­ter­gan­do el desa­rro­llo del mu­ni­ci­pio de Po­ron­go.

Se­gún la pre­si­den­ta de la Cá­ma­ra In­mo­bi­lia­ria de San­ta Cruz (Ci­cruz), Clau­dia Ro­drí­guez, la zo­na nor­te y el Uru­bó con­cen­tran la ofer­ta y la de­man­da por­que son más desen­vuel­tas en po­ten­cial de cre­ci­mien­to y plus­va­lía. Agre­ga que un grue­so de los pro­pie­ta­rios no tie­nen la ca­pa­ci­dad de cum­plir con sus obli­ga­cio­nes ban­ca­rias.

En la di­vi­sión Lla­ve en Mano, de EL DEBER, los avi­sos tam­bién se in­cre­men­tan y el pú­bli­co pre­fie­re mos­trar sus ofer­tas en es­pa­cios des­ta­ca­dos. En la sub­ca­te­go­ría

Ca­sas, el ti­po de transac­ción ven­ta es del 65% y en De­par­ta­men­tos, los al­qui­le­res su­pe­ran el 55%.

Y so­bre los efec­tos, exis­ten fir­mas que sien­ten vien­tos de cam­bio, co­mo Uno Cor­po­ra­ción In­mo­bi­lia­ria, con­glo­me­ra­do de cin­co fir­mas que fu­sio­na­ron su car­te­ra de clien­tes y de in­mue­bles pa­ra ha­cer fren­te al nue­vo pa­no­ra­ma, se­gún la eje­cu­ti­va Pao­la Kai­ser.

“Hoy los clien­tes tie­nen la sar­tén por el man­go y se ape­gan a ava­lúos. Las em­pre­sas no de­fi­nen so­las los pre­cios”, afir­ma la eje­cu­ti­va.

En cuan­to a los pre­cios, los con­sul­ta­dos coin­ci­den en que es­tos se man­tie­nen y así tam­bién los re­gis­tra el Ín­di­ce In­mo­bi­lia­rio de Ul­tra­ca­sas.com, cu­yos nú­me­ros no tie­nen ma­yo­res va­ria­cio­nes, sal­vo la ofer­ta, de­no­ta un 25% de au­men­to de las pro­pie­da­des ofer­ta­das en ge­ne­ral.

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