Lo­ca­ção de imó­vel: com ou sem ga­ran­tia?

Folha de Londrina Domingo - - IMOBILIÁRIA -

Na ce­le­bra­ção de con­tra­to de lo­ca­ção é co­mum o lo­ca­dor exi­gir al­gum ti­po de ga­ran­tia, sen­do que o art. 37 da Lei do Inquilinato diz que o lo­ca­dor po­de op­tar pe­las se­guin­tes mo­da­li­da­des: I - cau­ção; II - fi­an­ça; III - se­gu­ro de fi­an­ça lo­ca­tí­cia; IV - ces­são fi­du­ciá­ria de quo­tas de fun­do de in­ves­ti­men­to.

Op­tan­do pe­la fi­an­ça (lem­bran­do que a es­co­lha ca­be ao lo­ca­dor), o usu­al é que se exi­ja da pes­soa ga­ran­ti­do­ra que com­pro­ve ren­di­men­to com­pa­tí­vel e ser pro­pri­e­tá­rio de imó­vel, por meio de cer­ti­dão atu­a­li­za­da do Car­tó­rio de Re­gis­tro de Imo­bi­liá­rio.

Em ca­so de ina­dim­plên­cia do lo­ca­tá­rio, po­de­rá o lo­ca­dor exi­gir que o fi­a­dor cum­pra a pres­ta­ção de mo­do in­te­gral. Em tal hi­pó­te­se, po­de­rá in­gres­sar com ação ju­di­ci­al de exe­cu­ção de tí­tu­lo ex­tra­ju­di­ci­al (CPC/2015, art. 784,VIII) ou se de­se­jar tam­bém re­a­ver o imó­vel, por meio de ação de des­pe­jo cu­mu­la­da ou não com co­bran­ça dos alu­guéis e en­car­gos, si­tu­a­ção em que o fi­a­dor res­pon­de­rá com seus bens, in­clu­si­ve seu imó­vel, ain­da que se­ja o úni­co e uti­li­za­do pa­ra mo­ra­dia de sua fa­mí­lia, con­for­me Enun­ci­a­do nº 549 da Sú­mu­la do STJ.

No en­tan­to, há de se ana­li­sar até que pon­to é a fi­an­ça a me­lhor op­ção ao lo­ca­dor, es­pe­ci­al­men­te quan­do a re­to­ma­da do imó­vel em cur­to prazo for im­por­tan­te. Ocor­re que as ações de des­pe­jo, em­bo­ra per­mi­ta pro­ce­di­men­tos es­pe­ci­ais, têm rito ordinário (ou hí­bri­do pa­ra al­guns dou­tri­na­do­res). Lo­go, se­rá pro­pos­ta ação e te­rá que aguar­dar a sen­ten­ça de­cla­ran­do a res­ci­são do con­tra­to e de­ter­mi­nan­do a de­so­cu­pa­ção do imó­vel, ou se­ja, so­men­te se­rá pro­fe­ri­da de­pois de cum­pri­do as vá­ri­as eta­pas do pro­ces­so. A lei do inquilinato não exi­ge o trân­si­to em ju­ga­do da sen­ten­ça pa­ra efe­ti­va­ção do des­pe­jo, mas o lo­ca­tá­rio te­rá de ser no­ti­fi­ca­do da sen­ten­ça pa­ra que de­so­cu­pe no prazo fi­xa­do pe­lo juí­zo, pa­ra so­men­te após is­to, ca­so não o fa­ça vo­lun­ta­ri­a­men­te, ser re­ti­ra­do, in­clu­si­ve com uso de for­ça po­li­ci­al se for ne­ces­sá­rio.

Ou se­ja, mes­mo con­si­de­ran­do a evo­lu­ção e mai­or agi­li­da­de nos no­vos pro­ces­sos ju­di­ci­ais, em al­guns ca­sos a de­so­cu­pa­ção do imó­vel po­de le­var sig­ni­fi­ca­ti­vo tem­po. Não bas­tan­te, es­pe­ci­al­men­te em re­la­ção de lon­ga du­ra­ção, po­de­rá ao fi­nal, que o lo­ca­dor se de­pa­re com o fa­to do fi­a­dor já não mais ter bens pa­ra ga­ran­tia. Em­bo­ra ha­ja mei­os pa­ra mi­ti­gar tal hi­pó­te­se, de­pen­de­ria o lo­ca­dor de co­nhe­ci­men­tos mais pro­fun­dos ou as­ses­so­ria es­pe­ci­a­li­za­da, o que nem sem­pre ocor­re.

Por ou­tro la­do, des­de que pres­ta­da cau­ção pe­lo lo­ca­dor, a lei pre­vê que de­ve ser con­ce­di­da li­mi­nar de­ter­mi­nan­do a de­so­cu­pa­ção do imó­vel em quin­ze di­as em ca­so de ina­dim­plên­cia de alu­guel e/ou aces­só­ri­os nos con­tra­tos de lo­ca­ção nos quais não ha­ja ga­ran­tia (art. 59, §1º, IX). Ou se­ja, nes­tas cir­cuns­tân­ci­as, o lo­ca­dor po­de­rá re­a­ver o imó­vel com mui­to mais agi­li­da­de, evi­tan­do que a dí­vi­da au­men­te e prin­ci­pal­men­te, fi­ca­rá com o imó­vel li­vre pa­ra no­va lo­ca­ção e po­de­rá ao fi­nal se­guir com a exe­cu­ção em fa­ce do lo­ca­tá­rio. Nes­te ca­so, o lo­ca­tá­rio po­de­rá eli­dir a li­mi­nar e afas­tar a res­ci­são se pro­mo­ver o de­pó­si­to ju­di­ci­al que con­tem­ple a to­ta­li­da­de dos va­lo­res de­vi­dos, na for­ma pre­vis­ta no in­ci­so II do art. 62 da Lei do Inquilinato.

Não obs­tan­te e op­ção aci­ma, im­por­tan­te sa­ber que não há co­mo ga­ran­tir qual o tem­po que de­man­da­rá pa­ra que o juiz ana­li­se e de­fi­ra a li­mi­nar.

Por­tan­to, pa­ra aque­les que en­ten­dem que a rá­pi­da re­to­ma­da do imó­vel lo­ca­do é fa­tor pre­pon­de­ran­te, a ce­le­bra­ção de con­tra­to sem ga­ran­tia é uma op­ção a ser con­si­de­ra­da, es­pe­ci­al­men­te em mo­men­to no qual me­nos pes­so­as se dis­põem a es­tar co­mo fi­a­do­res, o que po­de­rá tam­bém tra­zer mais ce­le­ri­da­de nas lo­ca­ções.

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