MA­TÉ­RIA DE CA­PA

PRO­JE­TOS DE RESID3NCIAS ES­TU­DAN­TIS COM SERVI.OS HO­TE­LEI­ROS APARECEM CO­MO NO­VA TEND3NCIA DO MER­CA­DO

Hotelnews Magazine - - ÍNDICE - JULIANA BELLEGARD

Público estudantil: no­vo ni­cho da hos­pi­ta­li­da­de?

Hos­pi­ta­li­da­de e bem-re­ce­ber são pre­mis­sas bá­si­cas da hotelaria, que po­dem ser apli­ca­das em ou­tros seg­men–os além do ho–el –”adi­ci­o­nal. Afi­nal, –odo cli­en–e de­se­ja se” a–en­di­do com co”di­a­li­da­de, sen­tir- se con­for­tá­vel - e até, por­que não, em ca­sa -, ins­ta­lar-se em um am­bi­en­te aco­lhe­dor e se­gu­ro, com ser­vi­ços à mão e in­fra­es­tru­tu­ra de qua­li­da­de. E é com es­te foco que in­ves­ti­do­res, con­sul­to­res e in­cor­po­ra­do­ras vêm tra­ba­lhan­do em um no­vo ni­cho imo­bi­liá­rio: o de re­si­dên­ci­as es­tu­dan­tis. Mais do que ape­nas mo­ra­dia, es­te seg­men­to de negócios vem agre­gan­do va­lor a seu pro­du­to por apro­xi­mar-se ca­da vez mais da hos­pi­ta­li­da­de.

O ni­cho não é exa­ta­men­te no­vo, pois a mo­vi­men­ta­ção de es­tu­dan­tes pe­lo País e até in­ter­na­ci­o­nal­men– e acon–ece com uma f”e“uên­cia al–Às­si­ma. O ’e”fil de sua mo”adia, no en–an–o, vem se –”ans­fo”man­do. Além das re­si­dên­ci­as es­tu­dan­tis man­ti­das pe­las pró­pri­as uni­ver­si­da­des, em sua gran­de mai­o­ria pú­bli­cas, e as –”adi­ci­o­nais ’en­sões, os fla–s ga­nha”am bas–an–e es’aço ’”in­ci’al­men–e nas g”an­des ci­da­des. O mo­vi­men­to re­cen­te, no en­tan­to, vi­sa um pro­je­to di­fe­ren­te pa­ra o público uni­ver­si­tá­rio. A no­vi­da­de é “ue ago”a os ’”oje–os de ”esi­dên­cia es–udan–il –êm ’e”fil se­me­lhan–e a um ho–el, com ofe”–a de se”vi­ços e um con­cei­to de hos­pi­ta­li­da­de bem de­sen­vol­vi­do. “Além dos apar­ta­men­tos to­tal­men­te mo­bi­li­a­dos e equi­pa­dos, os es­tu­dan­tes en­con­tram fa­ci­li­da­des co­mo ma­nu­ten­ção, in­ter­net, la­van­de­ria, lim­pe­za, água, luz, se­gu­ran­ça e uma equi­pe 24 ho­ras pa­ra su­por­te, além da ven­da de pro­du­tos pa­ra o dia a dia”, ex­pli­ca Cel­so Ma”–inel­li, vi­ce-’”esi­den–e de O’e”ações da ULIVING B”asil, “ue a’os–a nes–e ni­cho de me”ca­do e bus­ca a–en­de” não so­men–e São Pau­lo, mas ou–”as lo­ca­li­da­des com ’e”fil uni­ve”si–á”io.

“Eles –am­bém be­ne­fi­ci­am-se da exis–ên­cia de uma co­mu­ni­da­de que subs­ti­tui em par­te o elo da fa­mí­lia e os ’”o–ege “uan­do ’as­sam ’o” fa­ses difÀ­ceis ’ela ’”es­são dos es­tu­dos, por exem­plo”, com­ple­ta o exe­cu­ti­vo. Es­te é

um dos fa­to­res que des­ta­ca es­te ti­po de pro­je­to no mer­ca­do. “Fun­da­men–al­men–e, e em­bo”a com layou– ge”al­men­te pa­re­ci­do, os em­pre­en­di­men­tos pa­ra es­tu­dan­tes di­fe­rem dos hotéis tra­di­ci­o­nais por­que são des­ti­na­dos a lon­ga per­ma­nên­cia pa­ra um público de­di­ca­do (li­ga­do à uni­ver­si­da­de)”, apon­ta Ro­land de Bo­na­do­na, que ago­ra es­tá à fren­te da Bo­na­do­na Ho­tel Con­sul­ting atu­an­do tam­bém nes­te seg­men­to. Es­te público ho­mo­gê­neo tem de­man­das e ca­rac­te­rís­ti­cas di­fe­ren­tes de vi­a­jan­tes que hos­pe­dam-se por pou­cos di­as. “Em um em­pre­en­di­men­to de es­tu­dan­tes, é mui­to im­por­tan­te que o público es­te­ja de al­gu­ma for­ma co­nec­ta­do com o uni­ver­so estudantil, ca­so con­trá­rio per­de-se a chan­ce de cri­ar uma co­mu­ni­da­de co­e­sa”, des­ta­ca. Nes­tes re­si­den­ci­ais com ser­vi­ços ho­te­lei­ros bá­si­cos, mui–as ve­zes as fa­ci­li­da­des são ’ay ’e” use, ou se­ja, ’agos à par­te. Is­to, com­bi­na­do com os con­tra­tos tri­mes­trais, é uma van­ta­gem pa­ra que os es­tu­dan­tes con­tro­lem o or­ça­men­to des­ti­na­do pa­ra mo­ra­dia. No que­si­to se­gu­ran­ça, a ex­per­ti­se ho­te­lei­ra tam­bém agre­ga va­lor ao pro­du­to. “É im­por­tan­te des­ta­car que as re­si­dên­ci­as têm re­gras rí­gi­das de con­du­ta, há um con­tro­le de quem en­tra e sai por meio de uma re­cep­ção, tra­ba­lha-se com fe­cha­du­ras ele­trô­ni­cas, têm-se um cui­da­do com ques­tões co­mo dro­gas”, de­ta­lha Caio Cal­fat, vi­ce-pre­si­den­te de As­sun­tos Tu­rís­ti­cos e Imo­bi­liá­ri­os do Se­co­vi-SP, Sin­di­ca­to da Ha­bi­ta­ção.

De­sen­vol­vi­men­to

Cal­fat ex­pli­ca que es­te mo­de­lo é bas­tan­te co­mum no ex­te­ri­or, e que o Bra­sil ain­da tem um mer­ca­do mais com­pos­to por qui­ti­ne­tes alu­ga­das pe­los pro­pri­e­tá­ri­os, re­pú­bli­cas e pen­sões. “Mui­tas ve­zes, eram aco­mo­da­ções sem es­tru­tu­ra, sem mó­veis e sem ofe­re­cer ne­nhum ser­vi­ço que um es­tu­dan­te de­man­da­ria. Es­tas la­cu­nas mos–”a”am a ne­ces­si­da­de de se ’”ofis­si­o­na­li­za” es–e ni­cho, e por is­so es­tes pro­je­tos es­tão ga­nhan­do es­pa­ço”, diz. Com es–udos de vi­a­bi­li­da­de e ana­li­san­do o ’e”fil do ’úbli­co de ca­da uni­ver­si­da­de ou fa­cul­da­de, as uni­da­des são de

sen­vol­vi­das com um foco bas–an–e es’ecÀ­fi­co. O mo­de­lo de negócios des–e no­vo ’e”fil de ”esi­dên­ci­as es­tu­dan­tis tam­bém é se­me­lhan­te ao da hotelaria tra­di­ci­o­nal. O pro­pri­e­tá­rio (ou o gru­po de pro­pri­e­tá­ri­os) do imó­vel en­tre­ga a gestão do em­pre­en­di­men­to pa­ra uma em­pre­sa es­pe­ci­a­li­za­da no ni­cho. Se­gun­do Ju­li­a­no An–unes, CEO da ULIVING B”asil, a ad­mi­nis–”ação é sob con­tra­to de man­da­to. “O mo­de­lo de negócios é ba­se­a­do no de­sen­vol­vi­men­to de em­pre­en­di­men­tos pa­ra ren­da, ou se­ja, não po­dem ha­ver pro­pri­e­tá­ri­os mo­ra­do­res, prin­ci­pal­men­te de­vi­do ao cum­pri­men­to do re­gu­la­men­to in­ter­no, que pre­vê res­ci­são do con­tra­to em ca­sos mais g”aves. Os em’”een­di­men–os ’odem se” fi­nan­ci­a­dos ’o” gru­pos de in­ves­ti­do­res ou in­ves­ti­do­res ins­ti­tu­ci­o­nais”, diz. Pa”a “uem já es–á no ”amo da ho–ela”ia, fi­ca a dú­vi­da: é pos­sí­vel tra­ba­lhar com a con­ver­são de um em­pre­en­di­men­to ho­te­lei­ro pa­ra uma re­si­dên­cia estudantil? Sim, mas é ne­ces­sá­rio es­tar aten­to às ne­ces­si­da­des es’ecÀ­fi­cas do seu ’úbli­co. To­dos os es–udan–es, des­de o cur­si­nho pré-ves­ti­bu­lar até a pós-gra­du­a­ção, po­dem fa­zer par­te do ni­cho estudantil. É im­por­tan­te ter em men­te qu­al des­tes seg­men­tos o seu em­pre­en­di­men­to irá aten­der. Ou se­ja, pen­sar pri­mei­ro na de­man­da exis–en–e no en–o”no do edifÀ­cio, e de’ois no ’”odu–o “ue se”á de­sen­vol­vi­do. Além dis­so, o es’aço fÀ­si­co –am­bém é um fa­tor im­por­tan­te quan­do se pen­sa em con­ver­são. Caio Cal­fa– des–aca “ue ho–éis “ue já –êm ’e”fil long s–ay ou os an–igos fla–s, “ue –êm “ua”–os maio”es, são mais ade­qua­dos pa­ra trans­for­mar-se em re­si­dên­cia. As adap–ações fÀ­si­cas ne­ces­sá”ias vão des­de a ”econ­fi­gu”ação dos apar­ta­men­tos (mo­bi­liá­rio e mix de apar­ta­men­tos) até a adap­ta­ção das áre­as co­muns, cri­an­do os es­pa­ços ade­qua­dos aos es­tu­dan­tes.

Ro­land de Bo­na­do­na tam­bém ex­pli­ca que a re­si­dên­cia es–udan–il ’ode se” f”u–o de um ”e–”ofi–, des­de “ue se res­pei­te as ca­rac­te­rís­ti­cas ne­ces­sá­ri­as ao pro­du­to. “Con­si­de”an­do a se­me­lhan­ça en–”e o layou– de um ho–el e de uma re­si­dên­cia, os cus­tos de trans­for­ma­ção não são mui­to al­tos. Atu­al­men­te, os hotéis es­tão so­fren­do em fun­ção dos im­pac­tos com­bi­na­dos do au­men­to de ca­pa­ci­da­de pa­ra Co­pa e Jo­gos Olím­pi­cos, da que­da da de­man­da cau­sa­da pe­la re­ces­são e da con­cor­rên­cia do Airbnb”, pon­de­ra. “En­quan­to is­so, as re­si­dên­ci­as pa­ra es­tu­dan­tes es­tão com ta­xas de ocu­pa­ção na fai­xa dos 95%, que per­mi­te a ma­nu­ten­ção de uma ren­da bem ex’”es­si­va ’a”a seus in­ves–ido”es”, fi­na­li­za o exe­cu–ivo. Em qu­al­quer um dos ca­sos, exis­tem al­guns fa­to­res que

têm mai­or pe­so no bom de­sem­pe­nho de um em­pre­en­di­men– o des–e ’e”fil. “Os c”i–é”ios de su­ces­so são a lo­ca­li­za

ção (pró­xi­ma das prin­ci­pais uni­ver­si­da­des e in­fra­es­tru­tu­ra

ur­ba­na), uma de­man­da la­ten­te per­mi­tin­do a vi­a­bi­li­za­ção econô­mi­ca-fi­nan­cei”a, a fo”ma­ção e es’eci­a­li­za­ção das equi­pes, e a cri­a­ção e ma­nu­ten­ção das co­mu­ni­da­des en­tre

as fa­mí­li­as, os es­tu­dan­tes e as uni­ver­si­da­des”, des­ta­ca Ju­li­a­no An–unes. A abo”da­gem ca­da vez mais ’”ofis­si­o­nal ’a”a es­te ti­po de em­pre­en­di­men­to, um es­tu­do de vi­a­bi­li­da­de

bem fei­to e in­ves­ti­men­to em ser­vi­ços e equi­pe de qua­li­da­de, fa­zem a di­fe­ren­ça.

Co­mu­ni­da­de uni­ver­si­tá­ria

Os exe­cu­ti­vos ain­da têm opi­niões di­fe­ren­tes so­bre de­sen­vol­ver um mix de cli­en­tes que mis­tu­re re­si­den­tes e hós­pe­des. Por um la­do, An­tu­nes apon­ta que “a mis­tu­ra de pú­bli­cos é in­com­pa­tí­vel de­vi­do às di­fe­ren­tes ne­ces­si­da­des

e ob­je­ti­vos, pre­ju­di­can­do, as­sim, o va­lor agre­ga­do do pro­du– o. Os ’ais não “ue”em seus fi­lhos mo”an­do em um ho–el, ten­do ca­da dia um vi­zi­nho di­fe­ren­te”. “O ho­tel tra­di­ci­o­nal

tam­bém não es­tá ope­ra­ci­o­nal­men­te pre­pa­ra­do pa­ra re­ce­be” os es–udan–es, se­ja ’ela con­fi­gu”ação dos es’aços, se­ja pe­la equi­pe ope­ra­ci­o­nal que não co­nhe­ce as pe­cu­li­a­ri­da­des des­se público”, des­ta­ca ele. Por ou­tro la­do, Caio Cal­fat ex­pli­ca que já há es­tu­dos ’a”a se –”aba­lha” com ’e”fis di­ve”sos. “O ano le–ivo du”a, em mé­dia, oi­to me­ses. Nes­te pe­río­do, tra­ba­lha-se com con­tra­tos tem­po­rá­ri­os pa­ra alu­nos e pro­fes­so­res que bus­cam uma re­si­dên­cia a lon­go pra­zo. Mas, o que fa­zer nos ou­tros qua­tro me­ses? Dei­xa” os “ua”–os va­zi­os?”, “ues–io­na ele. Sen­do o em­pre­en­di­men­to apro­va­do co­mo ho­tel, ele po­de sim di­ver­si­fi­ca” seu ’úbli­co nes–as ja­ne­las de de­man­da uni­ve”si–á”ia.

O público do seg­men­to da Edu­ca­ção, no en­tan­to, não

se res­trin­ge so­men­te aos gra­du­an­dos que sa­em de ca­sa pa­ra mo­rar qua­tro ou cin­co anos em ou­tra ci­da­de. A co­mu­ni­da­de uni­ver­si­tá­ria mo­vi­men­ta pro­fes­so­res, pa­les­tran­tes, pós-gra­du­an­dos e con­vi­da­dos que po­dem ser hós­pe­des em po­ten­ci­al mes­mo pa­ra um ho­tel tra­di­ci­o­nal. Nes­te ca­so, a lo­ca­li­za­ção é um fa­tor cru­ci­al pa­ra que pos­sa aten­der es­ta de­man­da, pois são vi­si­tan­tes que bus­cam pra­ti­ci­da­de na ho”a de se alo­ja”. Além dis­so, o ’e”fil de aco­mo­da­ção “ue eles pro­cu­ram não é uma es­ta­dia lon­ga, mas pa­ra pe­río­dos pon­tu­ais e mais cur­tos. Den–”o des–e ce­ná”io, há ho–éis “ue –êm es­se mix de cli­en­tes. Em São Pau­lo, é o ca­so do Tran­sa­me­ri­ca Exe­cu­ti­ve Ho–el Pe”di­zes, “ue es–á ins–ala­do ’”óxi­mo à PUC-SP. May”a Pan­dol­fe, ge­ren­te ge­ral do em­pre­en­di­men­to, ex­pli­ca que ali os hós­pe­des li­ga­dos à uni­ver­si­da­de nor­mal­men­te são pro

fes­so­res, ori­en­ta­do­res de mes­tra­do e dou­to­ra­do. O Tran­sa­me” ica Clas­sic Ho–el Hi­gi­e­nó’olis –em um ’e”fil se­me­lhan–e de hós’edes, es–an­do ins–ala­do ’”óxi­mo à FAAP, –am­bém na ca­pi­tal pau­lis­ta. A uni­da­de aten­de prin­ci­pal­men­te pós-gra­du­an­dos de uma fai­xa etá­ria en­tre 35 e 45 anos, que per­ma­ne­cem uma mé­dia de du­as diá­ri­as a ca­da 15 di­as. Ro­sa­na Al­mei­da, ge­ren­te ge­ral do ho­tel, ex­pli­ca que por con­ta des­tas ca­rac­te­rís­ti­cas dos hós­pe­des não fo­ram ne­ces­sá­ri­as adap­ta­ções no em­pre­en­di­men­to.

Ro­land de Bo­na­do­na

Caio Cal­fat

Ju­li­a­no An­tu­nes

Cel­so Mar­ti­nel­li

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