Ипо­теч­на алар­ма

Ръс­тът на жи­лищ­но­то кре­ди­ти­ра­не и ук­ро­тя­ва­не­то на цените на имо­ти­те крие рис­ко­ве за бан­ки­те и пот­ре­би­те­ли­те. БНБ не мо­же да дейс­т­ва ка­то ре­гу­ла­тор за до­ма­кин­с­т­ва­та, но би мог­ла да слу­жи ка­то чер­ве­на лам­пич­ка. Как­во тряб­ва да имат пред­вид хо­ра­та, на ко­ит

Capital - - Съдържание #40 - ав­тор Гер­га­на Ми­хай­ло­ва | gergana.mihaylova@capital.bg

Ръс­тът на жи­лищ­но­то кре­ди­ти­ра­не и ук­ро­тя­ва­не­то на цените на имо­ти­те

НН­я­кол­ко пъ­ти та­зи го­ди­на Бъл­гар­с­ка­та на­род­на бан­ка по­ка­за, че на­ми­ра за при­тес­ни­тел­но бър­зо­то на­рас­т­ва­не на обе­ма но­во­от­пус­на­ти жи­лищ­ни кре­ди­ти при офор­мящ се пик на цените на имо­ти­те, осо­бе­но в мо­мент, ко­га­то се вър­ви към уве­ли­че­ние на лих­ви­те. Пре­дуп­реж­де­ни­я­та бя­ха на­со­че­ни към тър­гов­с­ки­те бан­ки, пред­ла­га­щи та­ки­ва за­е­ми, за­що­то, ако не са пред­паз­ли­ви в оцен­ки­те си на ко­го да­ват за­е­ми и се ув­ле­кат от мо­мен­т­на­та въз­мож­ност за лес­но пла­си­ра­не на свръх­лик­вид­ност­та и бърз рас­теж спря­мо кон­ку­рен­ти­те, рис­ку­ват при евен­ту­а­лен проб­лем в близ­ко бъ­де­ще да по­не­сат фи­нан­со­ви за­гу­би.

И ако БНБ мо­же да вли­яе на бан­ки­те ка­то ре­гу­ла­тор, за пот­ре­би­те­ли­те тя би мог­ла да слу­жи са­мо ка­то чер­ве­на лам­пич­ка, с ко­я­то не е ло­ша идея да се съ­об­ра­зят. Из­ку­ше­ни­е­то е раз­би­ра­е­мо - ряд­ко по­куп­ка­та на имот е из­г­леж­да­ла тол­ко­ва дос­тъп­но - на ис­то­ри­чес­ки най-нис­ки­те лих­ви, при кре­дит­ни ус­ло­вия, ко­и­то не е труд­но да се пок­ри­ят, и то до­ка­то до­хо­ди­те рас­тат, а опас­ност­та от без­ра­бо­ти­ца изглежда да­леч­на. В до­бав­ка и спес­тя­ва­ни­я­та не са дос­та­тъч­но ат­рак­тив­ни, а фак­тор ста­ва и вре­ме­то - сиг­на­лът на бан­ко­вия над­зор мо­же да зна­чи, че ус­ло­ви­я­та за от­пус­ка­не на за­е­ми мо­же да се за­тег­нат.

Съ­щев­ре­мен­но алар­ма­та на БНБ не е за пре­неб­рег­ва­не - цен­т­рал­ни­те бан­ки имат дос­та по-доб­ра ин­фор­ма­ция от край­ни­те пот­ре­би­те­ли за то­ва от коя стра­на на ци­къ­ла се на­ми­рат ико­но­ми­ка­та и па­за­ри­те. Та­ка че пер­с­пек­ти­ви­те пред кан­ди­дат-но­во­дом­ци­те мо­же би на­ис­ти­на не са тол­ко­ва бе­зоб­лач­ни, кол­ко­то из­г­леж­дат в мо­мен­та, а то­ва на­ла­га по-се­ри­о­зен ана­лиз на опас­нос­ти­те и пре­го­вор на уро­ци­те от пос­лед­на­та имот­на и ипо­теч­на кри­за, от ко­я­то из­ми­на­ха точ­но 10 го­ди­ни.

Еу­фо­ри­я­та в сним­ка Ста­тис­ти­ка­та на БНБ е крас­но­ре­чи­ва за бум в по­куп­ки­те на имо­ти със за­ем. Сред­но ме­сеч­но бан­ки­те от­пус­кат 250 млн. лв. ипо­теч­ни кре­ди­ти, ка­то за осем ме­се­ца но­во­то жи­лищ­но фи­нан­си­ра­не за до­ма­кин­с­т­ва­та над­х­вър­ля 2 мл­рд. лв. при общ пор­т­фейл от 10.1 мл­рд. лв. Рас­те­жът на то­зи сег­мент от биз­не­са на бан­ки­те е сред­но 9.6% го­диш­но към края на ав­густ, ко­е­то, ма­кар и най-ви­со­ко ни­во от го­ди­ни, е да­леч от ни­ва­та над 50 - 60% в пред­к­ри­зис­ния бум (виж гра­фи­ка­та).

В съ­що­то вре­ме рас­те­жът

на имот­ния па­зар, из­ме­рен ка­то брой сдел­ки и по­кач­ва­не на цените на имо­ти­те, изглежда дос­тиг­нал пи­ка, от­въд кой­то обик­но­ве­но има за­дър­жа­не на ни­ва­та и пос­лед­ва­ща ко­рек­ция. Ос­вен то­ва ожив­ле­ни­е­то на имот­ния па­зар ув­ле­че в ак­тив­ност и стро­и­те­ли­те, ко­е­то во­ди до по-го­ля­мо пред­ла­га­не на жи­ли­ща, а от­там и на­тиск вър­ху цените. То­ва се усе­ща със за­къс­не­ние, ка­то мно­го но­ви про­ек­ти ще бъ­дат за­вър­ше­ни след по­ве­че от го­ди­на, но пък мо­же се­ри­оз­но да обър­ка смет­ки­те на ку­пу­ва­чи­те, ко­и­то ин­вес­ти­рат в имот, за да спе­че­лят от преп­ро­даж­ба или от от­да­ва­не­то му под на­ем.

Въп­ре­ки то­ва ин­те­ре­сът на пот­ре­би­те­ли­те към тег­ле­не на за­ем за жи­ли­ще не е на­ма­лял и из­г­ле­ди­те са тем­по­ве­те на ръст в ипо­теч­но­то кре­ди­ти­ра­не да про­дъл­жат и през след­ва­ща­та го­ди­на.„Наб­лю­да­ва се уве­ли­че­ние на броя на за­яв­ки­те и тър­се­ни­я­та за ипо­теч­но кре­ди­ти­ра­не и пред­вид въз­мож­нос­ти­те на па­за­ра се очак­ва уве­ли­че­ни­е­то им да про­дъл­жи как­то до края на 2018 г., та­ка и през след­ва­ща­та го­ди­на“, по­соч­ва Ма­рия Гри­го­ро­ва от Уник­ре­дит Бул­банк.

„Ръс­тът на жи­лищ­но­то кре­ди­ти­ра­не е свър­зан как­то с по­ви­ше­ни­е­то на раз­по­ла­га­е­мия до­ход на до­ма­кин­с­т­ва­та, та­ка и с уве­ли­че­но­то пред­ла­га­не на имо­ти в го­ле­ми­те гра­до­ве, ко­е­то все още не за­до­во­ля­ва на­пъл­но тър­се­не­то на жи­ли­ща“, до­ба­вят ек­с­пер­ти­те на Прок­ре­дит банк. „Сви­де­те­ли сме на за­бе­ле­жи­те­лен ръст и сме­ло мо­же да за­я­вим, че 2018 е го­ди­на­та с най-ви­со­ки ре­зул­та­ти в ипо­теч­но­то кре­ди­ти­ра­не за ОББ. Тра­ди­ци­он­но пос­лед­но­то три­ме­се­чие е най-сил­но­то за бан­ко­ва­та сис­те­ма, та­ка че очак­ва­ни­я­та ни са да пос­тиг-

нем меж­ду 20% и 30% ръст“, се включ­ват от тре­та­та по го­ле­ми­на бан­ка на па­за­ра, ви­зи­ра­ща в чис­ла­та пер­с­пек­ти­ви­те пред соб­с­т­ве­ния й пор­т­фейл.

Как­во му е ло­шо­то Най-ви­ди­ми­ят проб­лем ще дой­де при по­кач­ва­не на лих­ви­те, ко­и­то в мо­мен­та са на ис­то­ри­чес­ки най-нис­ки­те им ни­ва със сре­ден про­цент по но­ви­те ипо­те­ки от 3.44% към ав­густ. Фе­де­рал­ни­ят ре­зерв на САЩ ве­че ня­кол­ко пъ­ти по­ви­ши ос­нов­на­та си лих­ва, ко­е­то не­из­беж­но ще бъ­де пос­лед­ва­но и от Ев­ро­пейс­ка­та цен­т­рал­на бан­ка (ЕЦБ).

Прог­но­зи­те са, че ко­га­то то­ва за­поч­не да се случ­ва, по­ви­ше­ни­е­то на лих­ви­те в Ев­ро­па ще ста­ва плав­но, с по 0.25 - 0.50% го­диш­но, а в Бъл­га­рия то­ва ще се усе­ща с по ня­кол­ко ме­се­ца за­къс­не­ние. „Очак­ва­ни­я­та за рас­теж са пос­те­пен­ни и ня­ма да стиг­нат те­зи на 2008 г.“, об­ръ­щат вни­ма­ние от Прок­ре­дит банк.

Ако оба­че лих­ве­но­то за­тя­га­не съв­пад­не с ико­но­ми­чес­ка кри­за, сък­ра­ще­ния на ра­бот­ни мес­та, по-нис­ки зап­ла­ти и срив на имот­ния па­зар, то мо­же да пов­то­ри сце­на­рия от 2008 г. и при да­леч по-нис­ки лих­ве­ни ни­ва. То­га­ва за­ра­ди из­б­ро­е­ни­те при­чи­ни хи­ля­ди кре­ди­то­по­лу­ча­те­ли спря­ха да об­с­луж­ват бан­ко­ви­те си за­е­ми, за­ло­же­ни­те имо­ти бя­ха пус­на­ти на пуб­лич­на про­дан, но за­ра­ди не­ус­пех да на­ме­рят ку­пу­вач там или за­ра­ди нис­ки­те це­ни при­хо­дът от про­даж­би­те не пок­ри­ва­ше дос­та­тъч­на част от за­дъл­же­ни­е­то и мно­го кре­ди­то­по­лу­ча­те­ли про­дъл­жа­ва­ха да дъл­жат не­по­сил­ни су­ми на бан­ки­те. То­ва вло­ша­ва­ше кре­дит­но­то им до­сие и ги пра­ве­ше не­бан­ки­ру­е­ми ос­вен от фир­ми­те за

бър­зи кре­ди­ти.

„Проб­ле­мът не е, че има пре­ка­ле­но го­лям ръст на ипо­теч­ни­те кре­ди­ти, а струк­ту­ра­та им“, ана­ли­зи­ра Бо­рис­лав Гос­тев, ръ­ко­во­ди­тел „Уп­рав­ле­ние на тър­гов­с­ки пар­т­ньо­ри“в ОББ, и обяс­ня­ва, че за­ра­ди по-ви­со­ки­те це­ни на нед­ви­жи­ми­те имо­ти и лип­са на го­ле­ми спес­тя­ва­ния у част от бъл­га­ри­те поч­ти по­ло­ви­на­та от но­во­от­пус­на­ти­те жи­лищ­ни кре­ди­ти са при над 80% фи­нан­си­ра­не.

То­ва оз­на­ча­ва, че са­мо­у­час­ти­е­то е мно­го мал­ко и рис­кът за пот­ре­би­те­ля е пре­ко­мер­но ви­сок. „Част от кли­ен­ти­те, осо­бе­но мла­ди­те се­мейс­т­ва, поч­ти не си ос­та­вят бу­фе­ри и внос­ка­та им за­е­ма над 50% от до­хо­ди­те им, ко­е­то би до­ве­ло до зат­руд­не­ния, ко­га­то пла­ва­щи­ят ком­по­нент в лих­ва­та се по­ка­чи“, обяс­ня­ва още ек­с­пер­тът.

Те­зи дан­ни се пот­вър­ж­да­ват и от БНБ, ко­я­то в сре­да­та на го­ди­на­та алар­ми­ра за ви­со­кия дял (47%) но­во­от­пус­на­ти през 2017 г. ипо­теч­ни кре­ди­ти, при ко­и­то съ­от­но­ше­ни­е­то меж­ду раз­ме­ра на кре­ди­та и стой­ност­та на обез­пе­че­ни­е­то е над 80%.

Имен­но при­тес­не­ни­я­та око­ло прег­ря­ва­не на жи­лищ­ния па­зар и кре­ди­ти­ра­не­то му са в ос­но­ва­та и на ре­ше­ни­е­то на цен­т­рал­на­та бан­ка да въ­ве­де ан­ти­цик­ли­чен бу­фер за бан­ки­те, кой­то по за­ми­съл тряб­ва да ги нап­ра­ви по-ус­той­чи­ви при спад.

Па­ра­ле­ли­те с 2008 г. мо­же да из­г­леж­дат мал­ко пре­си­ле­ни пред­вид то­ва, че лих­ви­те се­га са в пъ­ти по-нис­ки, цените на имо­ти­те не над­х­вър­лят та­ва­на, дос­тиг­нат то­га­ва, и до­хо­ди­те на пот­ре­би­те­ли­те са зна­чи­тел­но по-ви­со­ки. „Ос­вен то­ва в пос­лед­ни­те го­ди­ни съ­от­но­ше­ни­е­то дълг към раз­по­ла­га­ем до­ход се по­доб­ря­ва

зна­чи­тел­но, ко­е­то се дъл­жи на рас­тя­щи­те до­хо­ди на на­се­ле­ни­е­то, как­то и на по-ра­зум­но­то по­ве­де­ние на кли­ен­ти­те“, за­бе­ляз­ват от По­щен­с­ка бан­ка. Зап­ла­хи­те оба­че ос­та­ват съ­щи­те за над­це­ни­ли­те въз­мож­нос­ти­те си пот­ре­би­те­ли. Раз­лич­но­то от­п­ре­ди 10 го­ди­ни е, че ако то­га­ва кри­за­та дой­де из­не­ви­де­ли­ца, се­га

Ре­ак­ци­я­та на бан­ки­те На то­зи етап бан­ки­те не по­каз­ват охо­та да на­ма­лят му­зи­ка­та на пар­ти­то. Ог­ром­на­та лик­вид­ност, ко­я­то се из­ли­ва при тях под фор­ма­та на де­по­зи­ти, им съз­да­ва проб­лем, за­що­то, ако не я пла­си­рат във фор­ма­та на кре­ди­ти

или не я ин­вес­ти­рат в не­що дру­го, им ос­та­ва да я дър­жат по смет­ки­те си в БНБ, ко­я­то ги об­ла­га ка­то свръх­ре­зерв с от­ри­ца­тел­на лих­ва. Та­ка че за тях тър­се­не­то на ипо­теч­ни за­е­ми е доб­ре дош­ло и въп­ро­сът е да­ли то не ги сти­му­ли­ра да от­х­лаб­ват кри­те­ри­и­те си за одоб­ре­ние. Ре­гу­ла­то­рът, кой­то сле­ди да­ли в сис­те­ма­та се нат­руп­ва пре­ко­ме­рен риск, за­се­га из­лъч­ва спо­койс­т­вие, а бан­ки­те твър­дят, че са на­у­чи­ли уро­ци­те от пос­лед­на­та кри­за и че се­га пред­по­чи­тат ипо­теч­ни­ят им пор­т­фейл да е ка­чес­т­вен, от­кол­ко­то го­лям. Наг­ла­си­те са ус­ло­ви­я­та да се за­па­зят бла­гоп­ри­ят­ни за кре­ди­то­ис­ка­те­ли­те и през след­ва­ща­та го­ди­на, с ми­ни­мал­ни про­ме­ни (виж ка­ре­то).

При то­ва по­ло­же­ние за пот­ре­би­те­ли­те, ко­и­то об­мис­лят да се впус­нат в ипо­теч­на аван­тю­ра, ста­ва все по-важ­но да включ­ват в кал­ку­ла­ци­и­те си вди­га­не на лих­ви­те в крат­кос­ро­чен план и евен­ту­ал­на ко­рек­ция в цените на имо­ти­те. На па­за­ра има оп­ции за фик­си­ра­не на лих­ва­та по­не за ня­кол­ко го­ди­ни, ко­е­то е ва­ри­ант за зас­т­ра­хо­ва­не на лих­ве­ния риск, но спо­ред ста­тис­ти­ка­та то­зи ин­с­т­ру­мент не е осо­бе­но из­пол­з­ван.

Newspapers in Bulgarian

Newspapers from Bulgaria

© PressReader. All rights reserved.