Имо­ти­те: кра­ят на еу­фо­ри­я­та

Це­ни­те про­дъл­жа­ват да се дви­жат на­го­ре, но мно­го по-бав­но. Ос­нов­на­та зап­ла­ха е кри­за в Ев­ро­па до­го­ди­на

Capital - - Front page - ав­тор Ели­а­на Ми­хай­ло­ва | eliana.mihailova@capital.bg, Ог­нян Ге­ор­ги­ев | ognyan.georgiev@capital.bg

тema ha бpoя

КК­о­га ще дой­де кри­за­та? То­ва е въп­ро­сът, кой­то ця­ла го­ди­на въл­ну­ва ин­вес­ти­ра­щи­те или ис­ка­щи­те да ин­вес­ти­рат в имоти. До­ка­то ге­о­по­ли­ти­ка­та се тре­се­ше, а бъл­гар­с­ка­та ико­но­ми­ка рас­те­ше, с нея по­рас­на­ха и це­ни­те на имо­ти­те, за пе­та по­ред­на го­ди­на. От дол­на­та мър­т­ва точ­ка, в ко­я­то стиг­на имот­ни­ят пазар през 2012 г., до­се­га той вър­ви неп­ре­къс­на­то на­го­ре. 2018 г. оба­че бе­ше пър­ва­та, в ко­я­то то­зи ръст по­ка­за приз­на­ци на за­ба­вя­не, бан­ки­те по­лу­чи­ха пре­дуп­реж­де­ния, а пред­паз­ли­вост­та от­но­во за­поч­на да оби­ка­ля офи­си­те на имот­ни­те бро­ке­ри, пла­но­ве­те на стро­и­те­ли­те и гла­ви­те на ку­пу­ва­чи­те.

Твър­де ра­но е да се го­во­ри за спад. Ра­но е до­ри да се го­во­ри за край на ръс­та - той про­дъл­жа­ва, ма­кар и дос­та уме­ре­но и пос­ко­ро по инер­ция. Но ве­че поч­ти ни­кой не се съм­ня­ва, че ня­как­ва ко­рек­ция на па­за­ра ще се слу­чи. Част от прог­но­зи­те са то­ва да ста­не до­го­ди­на, дру­га - за 2020 г. Ло­ша­та но­ви­на е, че па­за­рът на имоти е иде­а­лен при­мер за са­мос­бъд­ва­щи се прог­но­зи: нас­т­ро­е­ни­е­то на ин­вес­ти­то­ри­те мо­же да пре­вър­не в ре­ал­ност очак­ва­ни­я­та.

При­чи­ни­те за по-се­ри­оз­ни опа­се­ния оба­че не са вът­реш­ни: най-го­ле­ми­ят риск за бъл­гар­с­кия имо­тен пазар ид­ва от евен­ту­ал­но сви­ва­не от­вън. Доб­ра­та но­ви­на е, че за­се­га из­г­ле­ди­те не са за се­ри­о­зен спад, а по-ско­ро за ко­рек­ции на твър­де еу­фо­рич­ния ръст от пос­лед­ни­те го­ди­ни.

Чер­ве­ни­те свет­ли­ни по таб­ло­то Да за­поч­нем с ин­ди­ка­то­ри­те. Тем­по­ве­те на па­за­ра се за­ба­вят, как­то по­каз­ват и на­ма­ля­ва­не­то на об­щия брой сделки на па­за­ра, и ин­дек­сът на це­ни­те на го­диш­на ба­за, кой­то за пър­ви­те две три­ме­се­чия на го­ди­на­та е с ръст от 7.5%, при над 13% за съ­щия пе­ри­од ми­на­ла­та го­ди­на (виж гра­фи­ки­те). Спо­ред дан­ни­те на imot.bg нап­ри­мер в един от най-тър­се­ни­те квар­та­ли в сто­ли­ца­та - „Мла­дост“, ръс­тът на кв.м за сеп­тем­в­ри 2018 г. спря­мо сеп­тем­в­ри ми­на­ла­та е ед­ва 3.5%, при над 12% ръст за пред­ход­ния пе­ри­од (виж тек­с­та на стр. 14). При офис пло­щи­те и тър­гов­с­ки­те пло­щи в сто­ли­ца­та има нов ре­корд - ед­ва 9% от тях са праз­ни (виж стр. 16). Те­зи по­ка­за­те­ли го­во­рят за пос­тиг­на­та ви­со­ка сте­пен на на­си­ща­не.

Вто­ри­ят ва­жен мо­мент е струк­тур­на­та про­мя­на, ко­я­то се случ­ва при по­куп­ка­та на жи­лищ­ни имоти. През пос­лед­ни­те го­ди­ни то­зи бум бе­ше фи­нан­си­ран до го­ля­ма сте­пен със спес­тя­ва­ния. Пър­во за­ра­ди фа­ли­та на из­к­ри­вя­ва­ща­та па­за­ра КТБ, а пос­ле по­ра­ди раз­х­ла­бе­на­та па­рич­на по­ли­ти­ка на ЕЦБ от 2014 г., свръх­лик­вид­ност­та на бан­ки­те про­из­ве­де дра­ма­ти­чен спад на лих­ви­те по де­по­зи­ти до поч­ти ну­ле­ви ни­ва. А то­ва нап­ра­ви по-из­год­но да вло­жиш па­ри­те си в имот. То­ва, раз­би­ра се, за­си­ли оби­чай­ния ци­къл на имот­ния пазар - же­ла­е­щи ин­вес­ти­то­ри, по-ви­со­ки це­ни, по­ве­че стро­и­тел­с­т­во, още по­ве­че ин­вес­ти­то­ри, още по-ви­со­ки це­ни, още по­ве­че стро­и­тел­с­т­во.

Бан­ко­ва­та статистика на БНБ оба­че по­каз­ва, че по­тен­ци­а­лът на то­зи бум е свър­шил и сме нав­лез­ли в друг етап. Спо­ред нея в пос­лед­на­та го­ди­на се е уве­ли­чил двой­но бро­ят на хо­ра­та, ко­и­то взи­мат ипо­теч­ни кре­ди­ти с 20% или по-мал­ко съ­фи­нан­си­ра­не. То­ва се дъл­жи как­то на ти­пич­на­та за ци­къ­ла трес­ка­вост, ко­я­то ка­ра ко­ле­ба­е­щи­те се да за­ло­жат на по­куп­ка от страх це­ни­те да не се вдиг­нат, та­ка и на доб­ра­та ико­но­ми­чес­ка об­с­та­нов­ка. Зап­ла­ти­те в пос­лед­ни­те го­ди­ни рас­тат, а без­ра­бо­ти­ца­та е на ре­кор­д­но нис­ки ни­ва. В до­пъл­не­ние - лих­ви­те по ипо­теч­ни­те кре­ди­ти в ле­ва пад­на­ха до 3.33% по дан­ни на БНБ към сеп­тем­в­ри.

Всич­ко то­ва зна­чи пов­тор­но нав­ли­за­не на до­ма­кин­с­т­ва­та в ни­ва на зад­лъж­ня­ва­не, как­ви­то има­ше пре­ди края на ми­на­лия бум. То но­си със се­бе си и про­мя­на в от­но­ше­ни­е­то към тър­се­не на имот.

„Два са фак­то­ри­те, ко­и­то ще оп­ре­де­лят па­за­ра на имоти в след­ва­щи­те ме­се­ци и тряб­ва да се взе­мат пред­вид от всич­ки учас­т­ни­ци, смя­та Ге­ор­ги Пав­лов, из­пъл­ни­те­лен ди­рек­тор на „Ад­рес“. Еди­ни­ят е от­че­те­ни­ят спад на сдел­ки­те през вто­ро­то три­ме­се­чие на го­ди­на­та. Ако той про­дъл­жи и в след­ва­щи­те три ме­се­ца, ще ста­нем сви­де­те­ли на ре­це­сия за па­за­ра на имоти. Вто­ри­ят клю­чов еле­мент е про­мя­на­та в по­ве­де­ни­е­то на ку­пу­ва­чи­те. Ма­кар да про­дъл­жа­ват ак­тив­но ог­ле­ди­те и за­пит­ва­ни­я­та, те ве­че не са склон­ни да ку­пу­ват на вся­ка це­на, а по-ско­ро се ин­те­ре­су­ват от пред­ла­га­не­то към мо­мен­та.“

За­тя­га­не­то на ко­ла­ни­те

При биз­нес имо­ти­те пък ста­ва ду­ма за ре­ги­о­нал­на иг­ра, в ко­я­то Бъл­га­рия е са­мо част от по-го­ле­мия пъ­зел на Цен­т­рал­на и Из­точ­на Ев­ро­па (виж стр. 18). Там ни­ва­та са мно­го по-уре­гу­ли­ра­ни и се дви­жат в тон със случ­ва­що­то се в ре­ги­о­на, но има

из­к­ри­вя­ва­не на ста­тис­ти­ка­та за­ра­ди ог­ром­ни­те по­куп­ки на тър­гов­с­ки пло­щи ми­на­ла­та го­ди­на от юж­но­аф­ри­кан­с­ки фон­до­ве. “Ръс­тът на ин­вес­ти­ци­он­ния пазар, на кой­то ста­нах­ме сви­де­те­ли през 2017 г., зна­чи­тел­но по­ви­ши очак­ва­ни­я­та на бъл­гар­с­ки­те про­да­ва­чи и до­ве­де до ръст на це­ни­те. По­кач­ва­не­то оба­че не е обос­но­ва­но с уве­ли­че­но тър­се­не, а се дъл­жи на твър­де оп­ти­мис­тич­ни­те очак­ва­ния за па­за­ра“, ко­мен­ти­ра Явор Кос­тов, ме­ни­джър „Ка­пи­та­ло­ви па­за­ри“в Cushman & Wakefield Forton.

Връз­ка­та с то­зи ре­ги­он е важ­на, за­що­то по­каз­ва от­къ­де мо­же да дой­дат рис­ко­ве­те и как­во тряб­ва да се сле­ди за пре­дуп­реж­де­ния. Че­хия нап­ри­мер во­ди по тран­с­г­ра­нич­ни ин­вес­ти­ции в имоти с 13.5% от об­щия па­за­рен дял за ЦИЕ през 2017 г. Там оба­че се по­я­ви­ха и пър­ви­те сиг­на­ли за на­ду­ва­не на ба­лон - в на­ча­ло­то на ля­то­то Чеш­ка­та цен­т­рал­на бан­ка обя­ви въ­веж­да­не­то на но­ви мер­ки, ко­и­то да ог­ра­ни­чат бан­ки­те при от­пус­ка­не­то на ипо­теч­ни кре­ди­ти за­ра­ди ус­ко­ре­ния ръст на це­ни­те на жи­ли­ща­та в Пра­га.

В Бъл­га­рия не­ща­та не сто­ят мно­го по-раз­лич­но, ма­кар и мес­т­ни­ят пазар да е срав­ни­тел­но по-скро­мен и в ма­ща­би, и в ка­пи­та­ли. БНБ съ­що се вклю­чи в пре­дуп­реж­де­ни­я­та за прег­ря­ва­не на имот­ния пазар, въ­веж­дай­ки ан­ти­цик­ли­чен бу­фер от 0.5% от 1 ок­том­в­ри до­го­ди­на. При­чи­на­та за та­зи мяр­ка са имен­но тем­по­ве­те на кре­ди­ти­ра­не и ръс­тът в це­ни­те на жи­ли­ща­та, за­ра­ди ко­и­то тър­гов­с­ки­те бан­ки ве­че тру­пат цик­ли­чен риск, спо­ред цен­т­рал­на­та бан­ка.

Го­ле­ми­те рис­ко­ве

За­ба­вя­не­то на имот­ния пазар не зна­чи спад. Це­ни­те на имо­ти­те в бъл­гар­с­ки­те гра­до­ве рас­тат, но до­ри в Со­фия на мес­та не са стиг­на­ли пи­ко­ви­те стой­нос­ти от­п­ре­ди де­се­ти­ле­тие. Уро­ци­те не се заб­ра­вят бър­зо и всич­ко се случ­ва дос­та по-плав­но.

За­се­га ня­ма ин­ди­ка­ции, че це­ни­те ще тръг­нат ряз­ко на­до­лу, ос­вен ако ев­ро­пейс­ка­та ико­но­ми­ка не пре­тър­пи се­ри­о­зен ка­так­ли­зъм. Спо­ред Марк Ро­бин­сън, ана­ли­за­тор на Цен­т­рал­на и Из­точ­на Ев­ро­па за Colliers International, рис­ко­ве­те пред ре­ги­о­на са евен­ту­ал­ни проб­ле­ми с ита­ли­ан­с­ка­та ико­но­ми­ка, ко­и­то да раз­тър­сят ев­ро­зо­на­та, по-го­ле­ми тър­гов­с­ки стъл­к­но­ве­ния на САЩ с Ки­тай и, раз­би­ра се, евен­ту­ал­но­то вди­га­не на ос­нов­ния лих­вен про­цент на ЕЦБ в края на 2019 г. То­ва не­из­беж­но ще се от­ра­зи на лих­ви­те по кре­ди­ти тук и е въз­мож­но през 2020 г. внос­ки­те да се вдиг­нат. При лип­са­та на

Ако спа­дът про­дъл­жи и в след­ва­щи­те три ме­се­ца, ще ста­нем сви­де­те­ли на ре­це­сия за па­за­ра на имоти. Има и про­мя­на в по­ве­де­ни­е­то на ку­пу­ва­чи­те. Ма­кар да про­дъл­жа­ват ак­тив­но ог­ле­ди­те и за­пит­ва­ни­я­та, те ве­че не са склон­ни да ку­пу­ват на вся­ка це­на. Ге­ор­ги Пав­лов, из­пъл­ни­те­лен ди­рек­тор на „Ад­рес“

се­ри­оз­ни ико­но­ми­чес­ки сът­ре­се­ния оба­че, до­ри то­ва ня­ма да сри­не па­за­ра, а пос­ко­ро ще зна­чи плав­на ко­рек­ция на­до­лу, смя­та Ро­бин­сън. На съ­що­то мне­ние е и Ге­ор­ги Пав­лов от „Ад­рес“.

Пре­ве­де­но на ези­ка на обик­но­ве­ния ин­вес­ти­тор в имоти, то­ва зна­чи пре­ди всич­ко вни­ма­ние към ус­ло­ви­я­та по кре­ди­та, доб­ро пла­ни­ра­не на раз­хо­ди­те по дъл­га, под­си­гу­ря­ва­не на бу­фер от по­не 10%, кой­то да по­е­ме евен­ту­ал­ни спа­до­ве, и пред­паз­ли­вост за по­куп­ка­та на жи­ли­ща в стро­еж.

Раз­би­ра се, оп­ци­я­та за ка­тас­т­ро­фи­чен сце­на­рий ни­ко­га не мо­же да бъ­де из­к­лю­че­на и опи­тът от­п­ре­ди де­сет го­ди­ни по­каз­ва, че ко­га­то та­къв нас­тъ­пи, той из­не­над­ва и ек­с­пер­ти­те. Бу­мът в пос­лед­ни­те го­ди­ни ув­ле­че мно­го стро­и­те­ли да се впус­нат в го­ле­ми и до­ри гран­до­ман­с­ки проекти. Мно­го от тях те­пър­ва за­поч­ват да се ре­а­ли­зи­рат и ще из­ли­зат на па­за­ра след го­ди­на-две. При ря­зък, не­за­ви­си­мо от как­во пре­диз­ви­кан спад на тър­се­не­то и нес­пи­ра­що пред­ла­га­не за­ко­но­мер­ни­ят ре­зул­тат е спад на це­на­та. А той при нас­лаг­ва­не­то на ня­кол­ко фак­то­ра (за­ба­вя­не на ико­но­ми­ка­та, по­кач­ва­щи се лих­ви, при­ну­ди­тел­ни про­даж­би през час­т­ни съ­деб­ни из­пъл­ни­те­ли) мо­же и да не е чак тол­ко­ва пла­вен.

Newspapers in Bulgarian

Newspapers from Bulgaria

© PressReader. All rights reserved.