税之困局 卑诗省对外国买家开征购房税的后果

CAIFU - - Contents - 文 / 阿兰 •福赛斯

15% 为了给大温哥华地区白热化的房地产市场降温,卑诗省不久前在该地区实施了针对外国买家的15%房屋购置税。

The Cana­dian prov­ince of Bri­tish Columbia re­cently en­acted a for­eign home buy­ers tax of 15 per­cent on homes in the metro Van­cou­ver area in an ef­fort to cool the white hot hous­ing mar­ket there.

为了给大温哥华地区白热化的房 地产市场降温,卑诗省不久前 在该地区实施了针对外国买家 的15%房屋购置税。

该项税收政策在8月2日一经推出,就让 一些购房者陷入困境,也带来一些法律上的纷 争。 由于执行该项政策,导致某些房屋的所 需付款暴增到六位数,一些已经签约的买家欲 抽身退出,却不愿放弃预付的押金。

温哥华房地产商普遍预计,至2017年第二 季度前,房价将下跌15%至20%。

那么房价真的会停在那里吗?加拿大住房 和抵押贷款公司(CHMC)曾在今年早些时候 就警告过消费者,加拿大主要城市的房地产毫 无疑问都存在巨大泡沫,以温哥华为近年价格 上涨之最,如果泡沫破裂,可能会遭遇2008- 09年那样的情况,房主靠抵押贷款而持有的房 屋的价格降到低于他们购买时所支付的价格。

15%-20% 温哥华房地产商普遍预计,至2017年第二季度前,房价将下跌15%至20%。

加拿大的银行法比美国的严格,不存在无 首付的35年期的抵押贷款,因此价格底限或许 不会掉得太低。

然而,温哥华一位商业地产业主(不愿透 露身份的)忧心忡忡:鉴于春天即将举行的全 省大选可能会产生不利于商业发展的新政府, 温哥华可能正在迈向一场巨大的风暴。

“只要看看邻省阿尔伯塔的NDP(新民 主党)的所作所为就行了。他们在上世纪90年 代掌权时,该省人口是净流出的。在1998年, 我们在西百老汇的一幢楼(40,000平方英尺的 商业地产)外面放上出售招牌,只有一个买家 出价,最后我们就退出了市场。可到2010年4 月时,我们尚未公告就有两个买家主动出价, 一个是我们购买价的三倍,另外一个四倍,而 且都肯付现金。

不过他补充说,本地居民的离开并不一定 意味着当地购房者的负担减轻,因为如果经济

本地居民的离开并不一定意味着当地购房者的负担减轻,因为如果经济陷入衰退,工资也将缩水,即使是低迷经济的低增长,也会使他们

处境不利。

陷入衰退,工资也将缩水,即使是低迷经济的 低增长,也会使他们处境不利。

“如果工资增幅不够,外国买家比本地买 家将会有多得多的资本并具有更多渠道获得资 本;所以从根本上看,市场不会跟我们现在的 情形相差太远。”

在低迷经济状态下,低价可能会平衡这 一15%的购房税,但外国买家也可能干脆去 别处寻找更好的机会。安大略省是加拿大最 大的省份,其主要城市多伦多的房价处于全 加第二高位,但那里不会实施类似卑诗省的 征税政策。

与此同时,卑诗省征收该税的初衷,是想 建造更多廉价住房,但这个目标还尚未实施。

卑诗省财政部长麦德庄在夏天实施该税时 说,得到的税款将用于出租房屋的建设,但有 关这类住房何时可用、如何分配等等具体细节 则并没有公布。

卑诗省长简蕙芝补充说,引入改项税收法 案的目的是要保证中产阶级能够拥有房产。

但具有讽刺意味的是,如上所述,该项税 收有可能触发房市崩溃并导致经济衰退,而这 两者都对中产阶级没什么好处。

“在温哥华,房主或期望成为房主的人有 三种类型,”消息人士说, “一种是久居于 此的当地人,几十年前就买了房子,现在坐拥 房产价值是当初的二十倍或更多,那些继承而 得的房主也包括其中;第二种是外国置业者, 如我前面所说,他们携带着大量资本而来,手 头比大多数本地公民都要阔绰,在温哥华置业 对他们非常具有吸引力; 最后一种是新一代的 本地公民,他们有志于置业,但眼下只能把目 光放在温哥华的远郊地区,寻找着稍能负担得 起的住房。新增的税项对以上情形不会有任何 改变。”

他又补充说,对于该项税收,外国买家完 全可以、也一定会发现各种漏洞,这项政策的 实施很大程度上是为了盯紧某些隐身的买家, 他们使用信托或离岸公司的名义来隐藏房产所 有权。

1% 从2017年初开始,空置房屋税将按房产估值的1%征收。 该计划希望通过随机审计来执行,业主若被发现拥有未申报的空置房,且为非主要居住物业,则会面临罚款,每天高达

10,000加元。 $ 10,000

“总是会有办法规避的,他们可以使用 一家国内的空壳公司,如果他们有亲戚是已登 陆的移民,可以由这样的亲戚来购房产,再以 一美元一年的价格租赁给他们。不管用什么方 法,漏洞肯定是有的。”

一些分析师表示,温哥华的房地产市场以 趋平稳,虽然对此还存在争议:总销售额下降 了39%,但价格同比去年增加了28%(市场上 确实房源不足)。当然,个体经纪人的代理业 绩肯定下滑,但如上所述,整体市场仍在增长 (但在迅速放缓)。总而言之,面对该地区创 纪录的房屋业主高比率,我们都想知道,到底 还有多少人想买房呢?

雪上加霜的是,温哥华市即将引入另一项 (照一些人的说法是)惩罚性的税项。从2017 年初开始,空置房屋税将按房产估值的1%征 收。这是一种房产附加税,针对那些一年中有 大部分时间都空置不用的第二套房产征收,这 种做法类似于巴黎对第二套房的征税,旨在释

惠斯勒的房地产市场历来由美国买家推动,也在一定程度上受欧洲(主要是英国)买家的追捧。

放更多空房以供出租(有人估计可以增加供 应11000套)。该计划希望通过随机审计来执 行,业主若被发现拥有未申报的空置房,且为 非主要居住物业,则会面临罚款,每天高达 10,000加元。

该税项不影响大温地区的其他地方(大 温地区由20多个独立城市构成)。举例来 说,许多新来乍到的人大概很难分得清温哥 华市辖区至哪里为止,本拿比市辖区自哪 里开始,但本拿比市就不受空置物业税的影 响。温哥华北岸地区也不受影响,该地区仅 仅是伯拉德海湾的另一边,一向为亚洲买家 所青睐。

因此,那些不想出租自己房屋的买家只要 稍微走远一点就能避税,这样一来,反而会对 温哥华郊区的房价造成更大的压力而上升。 他们甚至可以跑得更远,从而完全避开两 项税款。

温哥华以北90公里处就是度假胜地惠斯勒 市,它位于外国买家税的征收范围之外。惠斯 勒的房地产市场历来由美国买家推动,也在一 定程度上受欧洲(主要是英国)买家的追捧。 但亚洲买家可能会开始认识到这个度假村是一 种更有吸引力的选择。除了惠斯勒之外,还有 卑诗省的奥肯纳根地区,那是一个葡萄种植 区,拥有地中海式的气候,俯瞰绵延135公里 的奥肯纳根湖,还有一个国际机场,两地都对 亚洲买家深具吸引力,是温哥华地区之外的市 场选择。

或者如上所述,他们可以避开卑诗省,温 哥华的损失将令多伦多获益,多市去年的销售 增长高达21%。虽然一些分析师认为,这种增 长更大程度上是因为购房者急于在可能的利息 上调之前进入市场,而不是因为外国买家对加 拿大的最大城市更有兴趣。

但是多伦多已经有足够的亚洲买家,加拿 大也一直是移民的理想之地,买家的置业需求 必将绕过温哥华日渐严厉的税政,进一步推高 多伦多房市。

卑诗省的奥肯纳根地区,拥有地中海式的气候,俯瞰绵延135公里的奥肯纳根湖,是温哥华地区之外的

市场选择。

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