LA LO­CA­TION DES UNI­TÉS DE CO­PRO­PRIÉ­TÉS

Decorhomme - - Sommaire - PAR LOUIS CHARRON

De fa­çon gé­né­rale le syn­di­cat des co­pro­prié­taires ne peut in­ter­ve­nir dans la sé­lec­tion du lo­ca­taire dans la me­sure où le bail res­pecte les dis­po­si­tions pré­vues à la conven­tion de co­pro­prié­té. Quant au co­pro­prié­taire-lo­ca­teur, la seule for­ma­li­té qui lui est im­po­sée face au syn­di­cat est celle de lui in­di­quer le nom du lo­ca­taire afin de que ce­lui-ci soit ins­crit au re­gistre de la co­pro­prié­té. Il est éga­le­ment sou­hai­table d’ob­te­nir des co­or­don­nées té­lé­pho­niques.

Le syn­di­cat n’a au­cun lien di­rect avec le lo­ca­taire, ce­lui-ci n’étant lié par contrat qu’avec le co­pro­prié­taire-lo­ca­teur. Ce­pen­dant, les rè­gle­ments de l’im­meuble s’ap­pliquent tout de même aux lo­ca­taires et aux oc­cu­pants des uni­tés. À cet égard, une co­pie des rè­gle­ments de­vrait être re­mise à chaque lo­ca­taire ou oc­cu­pant par le syn­di­cat. Nous re­com­man­dons la si­gna­ture d’une ac­cu­sé de ré­cep­tion for­melle et une dé­cla­ra­tion à l’ef­fet qu’ils en ont pris connais­sance afin de s’amé­na­ger une preuve pour uti­li­sa­tion fu­ture.

Les lo­ca­taires peuvent pen­dant la du­rée du bail cau­ser des dom­mages aux par­ties pri­va­tives mais éga­le­ment aux par­ties com­munes de l’im­meuble. Dans cette éven­tua­li­té, la res­pon­sa­bi­li­té ul­time de ces dom­mages re­vient au co­pro­prié­taire-lo­ca­teur que ce­lui-ci ha­bite l’im­meuble ou non. Le syn­di­cat pour­rait ré­cla­mer les dom­mages su­bis di­rec­te­ment du lo­ca­taire mais si ce­lui-ci re­fuse de l’in­dem­ni­ser, la res­pon­sa­bi­li­té ul­time des dom­mages re­vien­drait au co­pro­prié­taire-lo­ca­teur. Comme il peut être plus dif­fi­cile de ré­cla­mer des dom­mages à un lo­ca­taire, nous sug­gé­rons de ré­cla­mer ceux-ci au co­pro­prié­taire-lo­ca­teur, quitte à ce que ce­lui-ci puisse ré­cla­mer à son tour ce mon­tant de son lo­ca­taire ou un oc­cu­pant. Comme le co­pro­prié­taire-lo­ca­teur est ul­ti­me­ment res­pon­sable des dom­mages cau­sés par son lo­ca­taire, nous sug­gé­rons for­te­ment que ce­lui-ci s’as­sure que son lo­ca­taire a sous­crit à une po­lice d’as­su­rance, no­tam­ment une po­lice res­pon­sa­bi­li­té ci­vile, dans l’éven­tua­li­té où un dom­mage sur­ve­nait dans l’uni­té. Le syn­di­cat de­vrait rap­pe­ler cette obli­ga­tion aux co­pro­prié­taires-lo­ca­teurs, afin d’évi­ter par la suite des pro­blèmes re­la­tifs à l’in­dem­ni­sa­tion du syn­di­cat pour des dom­mages cau­sés par un lo­ca­taire ou oc­cu­pant.

En prin­cipe, la lo­ca­tion d’une uni­té de co­pro­prié­té est per­mise par la loi. Ce droit d’un co­pro­prié­taire est ce­pen­dant en­ca­dré par la conven­tion de co­pro­prié­té et par le rè­gle­ment de l’im­meuble. En ef­fet, la lo­ca­tion d’une uni­té se li­mite fré­quem­ment à des baux à long terme soit de 12 mois et plus, afin de li­mi­ter les dé­mé­na­ge­ments dans l’im­meuble, pré­ser­ver sa tran­quilli­té et sa des­ti­na­tion ré­si­den­tielle. Il est donc im­por­tant de consul­ter la conven­tion et la ré­gle­men­ta­tion ap­pli­cable avant de pro­cé­der à la lo­ca­tion d’une uni­té afin de connaître ses droits et obli­ga­tions en tant que co­pro­prié­taires-lo­ca­teur. Il en va de même du prêt d’un ap­par­te­ment sans avoir si­gné de bail, l’oc­cu­pant se­ra éga­le­ment su­jet aux mêmes obli­ga­tions.

L’AC­CÈS DES RE­PRÉ­SEN­TANTS DU SYN­DI­CAT AUX AP­PAR­TE­MENTS LOUÉS

La lo­ca­tion d’une uni­té peut par­fois com­pli­quer les ques­tions d’ac­cès à une uni­té. Nous re­com­man­dons que les com­mu­ni­ca­tions du syn­di­cat s’ef­fec­tuent tou­jours di­rec­te­ment avec le co­pro­prié­taire-lo­ca­teur et que ce der­nier com­mu­nique di­rec­te­ment avec le lo­ca­taire. Dans le cas d’une ré­pa­ra­tion non ur­gente ou d’une si­tua­tion qui im­pose de vé­ri­fier l’état d’un lo­ge­ment, le co­pro­prié­taire-lo­ca­teur est te­nu de don­ner ac­cès au syn­di­cat mais après avoir don­né un pré­avis de 24 heures au lo­ca­taire. Lors d’une ur­gence, nous re­com­man­dons d’in­for­mer tout de même le co­pro­prié­taire-lo­ca­teur de la si­tua­tion afin que ce­lui-ci com­mu­nique avec le lo­ca­taire. Si la com­mu­ni­ca­tion avec le co­pro­prié­taire ou le lo­ca­taire s’avère im­pos­sible, le syn­di­cat pour­ra ac­cé­der aux lieux loués afin d’in­ter­ve­nir sur la si­tua­tion d’ur­gence. Nous re­com­man­dons qu’un té­moin soit pré­sent sur les lieux pour consta­ter les in­ter­ven­tions. Si le syn­di­cat uti­lise des clés d’ac­cès en l’ab­sence du lo­ca­taire, cette uti­li­sa­tion de­vait être consi­gnée par écrit afin d’en in­for­mer le co­pro­prié­taire concer­né dans les meilleurs dé­lais.

LES RE­COURS DU SYN­DI­CAT CONTRE UN LO­CA­TAIRE

Dans le cas où un syn­di­cat de co­pro­prié­taires in­ter­vient au­près d’un lo­ca­taire pour un man­que­ment aux rè­gle­ments ou à une règle de bonne conduite, le re­pré­sen­tant du syn­di­cat de­vrait avi­ser le lo­ca­teur par écrit afin et que ce­lui-ci veille à l’ap­pli­ca­tion des rè­gle­ments de l’im­meuble. Dans la me­sure où le lo­ca­taire cause des pro­blèmes par son com­por­te­ment et que les plaintes aux po­li­ciers ne semblent pas ré­gler la si­tua­tion, le Code ci­vil au­to­rise le syn­di­cat à prendre l’ini­tia­tive de de­man­der à la Ré­gie du lo­ge­ment la ré­si­lia­tion du bail. Ce droit ex­cep­tion­nel est don­né au syn­di­cat lorsque le co­pro­prié­taire-lo­ca­teur ne prend pas la res­pon­sa­bi­li­té de gé­rer adé­qua­te­ment son uni­té. Ce­pen­dant, avant de pro­cé­der à une telle de­mande, il est im­por­tant de s’as­su­rer que des avis écrits ont été don­nés, que le texte du rè­gle­ment de l’im­meuble a été re­mis aux co­pro­prié­taires et qu’une gra­da­tion est sur­ve­nue dans l’en­voi des avis et dans l’ap­pli­ca­tion des dif­fé­rentes clauses de la conven­tion de co­pro­prié­té, no­tam­ment les clauses pénales (vi­sant à im­po­ser des pé­na­li­tés aux co­pro­prié­taires en dé­faut). La preuve vi­sant à de­man­der la ré­si­lia­tion de bail de­vra dé­mon­trer le préjudice sé­rieux cau­sé aux autres oc­cu­pants de l’im­meuble par le lo­ca­taire en dé­faut. Cette dé­marche peut s’avé­rer com­plexe et dans ce cas, nous re­com­man­dons l’usage d’un pro­fes­sion­nel pour pro­cé­der à cette de­mande.

LOUIS CHARRON LL.B. M.B.A. Avo­cat et Con­seil d'en­tre­prise CAMLEX 402, Notre-Dame Est, Bu­reau 300, Mon­tréal, Qué­bec H2Y 1C8 Ca­na­da Cour­riel : lchar­ron@camlex.ca Ligne di­recte : 514-274-5219 T. : 514-798-0607

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