La lo­ca­tion des par­ties pri­va­tives

Decorhomme - - Conseils Légaux -

LES LI­MI­TA­TIONS DE LA CON­VEN­TION DE CO­PRO­PRIÉ­TÉ

D’en­trée de jeu il est im­por­tant de consul­ter la con­ven­tion de co­pro­prié­té afin de prendre connais­sance des condi­tions qui ré­gissent la lo­ca­tion d’uni­tés. Bien que cette con­ven­tion ne puisse, en pra­tique, in­ter­dire la lo­ca­tion d’une uni­té, le rè­gle­ment de l’im­meuble peut en­ca­drer le bail de lo­ca­tion. La lo­ca­tion d’uni­tés à court terme en uti­li­sant un sys­tème per­met­tant des lo­ca­tions à court terme peut être li­mi­té par le rè­gle­ment de l’im­meuble en pré­voyant l’in­ter­dic­tion de lo­ca­tion d’une uni­té pour une du­rée de moins de 12 mois. Ce type de rè­gle­ment est adop­té afin de li­mi­ter le va-et-vient dans l’im­meuble et les dé­mé­na­ge­ments fré­quents, sources de dé­ran­ge­ment et de dom­mages po­ten­tiels aux par­ties com­munes. Cette li­mi­ta­tion est per­mise puis­qu’elle per­met de res­pec­ter la des­ti­na­tion ré­si­den­tielle de l’im­meuble. Ain­si, dans l’éven­tua­li­té où un tel rè­gle­ment n’est pas in­clus dans le rè­gle­ment d’un im­meuble ré­si­den­tiel, nous sug­gé­rons que celle-ci soit adop­tée afin de pré­ser­ver la quié­tude des pro­prié­taires oc­cu­pants. En­fin, bien que ce­la puisse être sou­hai­table pour le syn­di­cat, la con­ven­tion de co­pro­prié­té ne peut en pra­tique li­mi­ter ou lui per­mettre d’in­ter­ve­nir dans le choix des lo­ca­taires par un co­pro­prié­taire, c’est la res­pon­sa­bi­li­té du co­pro­prié­taire–lo­ca­teur, qui a tout de même cer­taines obli­ga­tions.

À l’oc­ca­sion de la si­gna­ture d’un bail, le co­pro­prié­taire qui pro­cède à la lo­ca­tion de son uni­té doit por­ter à l’at­ten­tion de ses lo­ca­taires le rè­gle­ment de l’im­meuble, puisque ceux-ci y sont sou­mis. Nous re­com­man­dons de re­pro­duire l’en­semble de ces rè­gle­ments sur un do­cu­ment au­to­nome à être si­gné par les lo­ca­taires et re­mis au syn­di­cat dès leurs ar­ri­vées, afin de s’as­su­rer que ceux-ci ont été por­tés à leurs connais­sance. De plus, la loi pré­voit que le co­pro­prié­taire qui loue son uni­té a l’obli­ga­tion d’avi­ser le syn­di­cat du nom et de l’adresse de cha­cun de ses lo-

La lo­ca­tion des uni­tés re­pré­sente une si­tua­tion par­ti­cu­lière dans les im­meubles dé­te­nus en co­pro­prié­té. La lo­ca­tion doit, d’une part, être per­mise aux co­pro­prié­taires qui ont ac­quis une ou plu­sieurs uni­tés dans ce but et d’autre part part, les co­pro­prié­taires oc­cu­pants peuvent se plaindre du com­por­te­ment des lo­ca­taires des uni­tés louées qui sont par­fois moins res­pec­tueux de leur en­vi­ron­ne­ment. Un équi­libre doit donc être trou­vé afin de res­pec­ter les droits de cha­cun.

ca­taires. Le syn­di­cat doit por­ter cette in­for­ma­tion au re­gistre de la co­pro­prié­té. Le syn­di­cat peut pré­voir dans ses rè­gle­ments que des frais rai­son­nables de dé­mé­na­ge­ment s’ap­pliquent et pré­voir éga­le­ment l’exi­gence de dé­pôt d’une cau­tion rai­son­nable afin de s’as­su­rer que le dé­mé­na­ge­ment de lo­ca­taires ne cause pas de dom­mages aux par­ties com­munes et per­mettre de rem­bour­ser le syn­di­cat pour tout dom­mage en ré­sul­tant, dans l’éven­tua­li­té où ce­la se pro­dui­sait. La res­pon­sa­bi­li­té ul­time du co­pro­prié­taire

Bien qu’une uni­té soit louée, le co­pro­prié­taire-lo­ca­teur a la res­pon­sa­bi­li­té ul­time de tout pré­ju­dice ré­sul­tant de sa lo­ca­tion. Nous rap­pe­lons que dans l’éven­tua­li­té où l’as­su­reur du syn­di­cat in­dem­nise ce der­nier pour quelque dom­mage que ce soit, il lui est par la suite per­mis de pour­suivre l’au­teur d’un dom­mage et le co­pro­prié­taire-lo­ca­teur, en ver­tu de ce prin­cipe. De ce fait, il est im­por­tant pour les co­pro­prié­taires louant leurs uni­tés de s’as­su­rer que les lo­ca­taires dé­tiennent une as­su­rance suf­fi­sante pour cou­vrir la res­pon­sa­bi­li­té dé­cou­lant de leur oc­cu­pa­tion des lieux. Si­non, le co­pro­prié­taire pour­rait être te­nu de payer des mon­tants im­por­tants, dans l’éven­tua­li­té où des dom­mages étaient cau­sés par ses lo­ca­taires, en ab­sence de cou­ver­ture d’as­su­rance adé­quate.

L’AC­CÈS AUX UNI­TÉS LOUÉES

Plu­sieurs si­tua­tions peuvent exi­ger un ac­cès à une uni­té louée. La loi per­met au lo­ca­teur d’ac­cé­der à une uni­té afin de vé­ri­fier l’état d’un lo­ge­ment ou d’ef­fec­tuer des tra­vaux de ré­pa­ra­tion non ur­gents. Dans ce cas, il doit don­ner un pré­avis de 24 heures au lo­ca­taire. Nous re­com­man­dons que le syn­di­cat in­ter­vienne tou­jours en pré­sence du co­pro­prié­taire dans la me­sure du pos­sible ou après lui avoir don­né un avis lui per­met­tant de don­ner l’avis pré­vu à la loi à son lo­ca­taire, dans l’éven­tua­li­té où il dé­sire ac­cé­der à une uni­té louée.

Les conven­tions de co­pro­prié­té pré­voient sou­vent que cha­cun des co­pro­prié­taires re­mette au syn­di­cat une clé d’ac­cès à leurs uni­tés. Cette exi­gence peut être d’ap­pli­ca­tion dif­fi­cile dans les faits, cer­tains co­pro­prié­taires étant ré­ti­cents à re­mettre une telle clé. Il est utile, pour sé­cu­ri­ser les co­pro­prié­taires, qu’un re­gistre d’uti­li­sa­tion des clés soit te­nu par le syn­di­cat afin de jour­na­li­ser leurs uti­li­sa­tions et de s’as­su­rer qu’elles ne sont uti­li­sées qu’en cas d’ur­gence ou avec l’au­to­ri­sa­tion du co­pro­prié­taire ou du lo­ca­taire, se­lon le cas. Des cap­sules à clés scel­lées sont éga­le­ment dis­po­nibles sur le mar­ché afin de sé­cu­ri­ser les co­pro­prié­taires que les clés ne sont uti­li­sées dans les cas qui le per­mettent. De plus, tout ac­cès à une uni­té pri­va­tive par les re­pré­sen­tants du syn­di­cat de­vraient se­lon nous s’ef­fec­tuer en pré­sence de deux per­sonnes afin qu’un té­moin cor­ro­bore l’exa­men des lieux pen­dant la vi­site. Nous re­com­man­dons qu’un constat écrit des lieux exa­mi­nés soit ef­fec­tué dans les re­gistres du syn­di­cat.

En cas d’ur­gence, comme par exemple dans l’éven­tua­li­té où un dé­gât d’eau sur­ve­nait, l’exi­gence de pré­avis doit cé­der le pas à une in­ter­ven­tion im­mé­diate, afin d’évi­ter no­tam­ment une ag­gra­va­tion des dom­mages. Dans ce cas, dans l’éven­tua­li­té où le pro­prié­taire de l’uni­té ne peut être re­joint, la clé d’ur­gence pour­rait être uti­li­sée. En l’ab­sence de clé et en pré­sence d’une si­tua­tion d’ur­gence, nous ne re­com­man­dons pas que les portes soient for­cées par les re­pré­sen­tants du syn­di­cat lui-même, mais plu­tôt par la po­lice ou les pom­piers qui sont avi­sés par le syn­di­cat, afin qu’ils pro­cèdent à l’ou­ver­ture for­cée d’une porte en cas d’ur­gence.

Comme nous l’avons dé­jà men­tion­né, le co­pro­prié­taire est res­pon­sable des actes de son lo­ca­taire et à cet égard, le syn­di­cat de­vra s’adres­ser aux co­pro­prié­taires-lo­ca­teurs dans tous les cas où un une si­tua­tion sur­vient avec un lo­ca­taire comme pour des bruits ex­ces­sifs par exemple. Ce­lui-ci de­vrait tou­jours voir à l’ap­pli­ca­tion des rè­gle­ments par son lo­ca­taire mais à dé­faut, si un lo­ca­taire cause un pré­ju­dice sé­rieux à un co­pro­prié­taire ou à un autre oc­cu­pant de l’im­meuble, le syn­di­cat pour­ra comme ul­time re­cours de­man­der la ré­si­lia­tion du bail, après avoir avi­sé par écrit tant le lo­ca­teur que le lo­ca­taire de cette in­ten­tion. PAR LOUIS CHAR­RON

LOUIS CHAR­RON LL.B. M.B.A. Avo­cat et Con­seil d'en­tre­prise CAMLEX 402, Notre-Dame Est, Bu­reau 300, Mon­tréal, Qué­bec H2Y 1C8 Ca­na­da Cour­riel : lchar­ron@camlex.ca Ligne di­recte : 514-274-5219 T. : 514-798-0607

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