Une me­sure sen­sée.

Finance et Investissement - - LA UNE - L’équipe de

Au dé­but d’oc­tobre, le mi­nis­tère des Fi­nances du Ca­na­da a res­ser­ré d’un autre cran ses me­sures de contrôle du mar­ché im­mo­bi­lier. Bien que les me­sures concer­nant le re­haus­se­ment des res­tric­tions des cri­tères d’ad­mis­si­bi­li­té des em­prun­teurs à un fi­nan­ce­ment soient celles qui ont fait cou­ler le plus d’encre et qui ont tou­ché le plus di­rec­te­ment les clients, nous ai­me­rions en ap­plau­dir une autre, pas­sée da­van­tage in­aper­çue.

Il s’agit de la con­sul­ta­tion sur le par­tage des risques avec les prê­teurs pour les prêts hy­po­thé­caires as­su­rés ga­ran­tis par le gou­ver­ne­ment. Le gou­ver­ne­ment semble vi­ser une nou­velle ré­par­ti­tion des risques, qui obli­ge­rait les prê­teurs hy­po­thé­caires à gé­rer une par­tie mo­deste des pertes sur prêts hy­po­thé­caires as­su­rés en dé­faut de paie­ment.

À l’heure ac­tuelle, les prê­teurs sont te­nus de trans­fé­rer qua­si­ment tous les risques as­so­ciés aux prêts hy­po­thé­caires as­sor­tis d’une mise de fonds de moins de 20 % aux as­su­reurs hy­po­thé­caires et, in­di­rec­te­ment, aux contri­buables en rai­son de la ga­ran­tie du gou­ver­ne­ment.

« Le fait de ré­équi­li­brer une par­tie de ces risques vers le sec­teur pri­vé pour­rait ser­vir d’in­ci­ta­tif sup­plé­men­taire aux pra­tiques de ges­tion des risques et ren­for­cer de telles pra­tiques, ain­si qu’at­té­nuer da­van­tage, en consé­quence, l’ex­po­si­tion des contri­buables », lit- on dans le do­cu­ment de con­sul­ta­tion du mi­nis­tère des Fi­nances du Ca­na­da.

Cette me­sure s’ins­cri­rait dans une suite de res­ser­re­ment des règles de fi­nan­ce­ment im­mo­bi­lier sur­ve­nues ces der­nières an­nées. L’in­dus­trie fi­nan­cière de­vrait s’y ral­lier, même à contre­coeur, parce que le sys­tème ac­tuel a connu cer­taines bé­vues.

Avant oc­tobre der­nier, des membres de notre équipe ont en­ten­du des té­moi­gnages d’em­prun­teurs qui se sont qua­si­ment fait rire au nez par leur ban­quier lorsque ce­lui­ci consta­tait que l’em­prunt était en de­çà de la va­leur du prêt pré- au­to­ri­sé. Une conseillère hy­po­thé­caire a même dit, le sou­rire au coin, qu’« avec un prêt as­su­ré, il n’y a pas de risque pour la banque ».

Il s’agit d’un vé­ri­table aléa mo­ral, et l’in­dus­trie de­vrait se mé­fier des sec­teurs où l’on re­trouve ces désa­li­gne­ments d’in­té- rêts. La banque gagne dans presque tous les cas, que l’em­prun­teur reste sol­vable ou soit en dé­faut de paie­ment, que le prix de la mai­son baisse si­gni­fi­ca­ti­ve­ment ou pas.

Bon, l’af­fir­ma­tion de cette conseillère était gé­né­ra­li­sée à ou­trance, car, ad­ve­nant un dé­faut de paie­ment, « les prê­teurs as­sument un très faible mon­tant de pertes sur prêts as­su­rés as­so­cié aux coûts non ad­mis­sibles, y com­pris les coûts in­di­rects in­ternes as­so­ciés à la ges­tion du pro­ces­sus de sai­sie et les coûts su­pé­rieurs aux pla­fonds dé­si­gnés pour les ré­cla­ma­tions d’as­su­rance ad­mis­sibles. »

D’ac­cord, mais quand même. Un dic­ton en an­glais laisse en­tendre qu’en fi­nance, il faut avoir « the skin in the game ». Ain­si, il faut être prêt à se mouiller, ou en­core à su­bir un risque mo­né­taire si on veut ar­ri­ver à ses fins.

Ac­tuel­le­ment, le gou­ver­ne­ment ga­ran­tit en­vi­ron 56 % du to­tal de l’en­cours du cré­dit hy­po­thé­caire ré­si­den­tiel. Ce sont donc les contri­buables qui as­sument les risques si ja­mais le mar­ché im­mo­bi­lier su­bit une grave crise, au­tre­ment dit si les pertes des as­su­reurs hy­po­thé­caires dé­passent leurs ca­pi­taux.

Ot­ta­wa sou­haite que les prê­teurs « as­sument une par­tie mo­deste des pertes » sur les prêts as­su­rés. Ces pertes pour­raient s’éta­blir entre 5 et 15 % de l’en­cours du prin­ci­pal sur les prêts en dé­faut de paie­ment.

Si on aug­mente la part de risque su­bie par les prê­teurs, ceux- ci de­vien­draient-ils un peu plus pré­voyants ? Ver­rions-nous moins de si­tua­tions ri­di­cules où un ban­quier in­cite quel­qu’un à s’en­det­ter à ou­trance ? Ga­geons que la ré­ponse est oui à ces ques­tions, ce qui se­rait un grand avan­tage pour la sta­bi­li­té du sys­tème fi­nan­cier et l’éco­no­mie.

Bon, il n’y au­rait pas que des avan­tages. Iro­ni­que­ment, ça fra­gi­li­se­rait le bi­lan des ins­ti­tu­tions fi­nan­cières, puis­qu’un dé­faut de paie­ment mas­sif en­traî­ne­rait une perte sur prêt su­pé­rieure pour elles. Leurs ac­tion­naires, qui sont aus­si pour beau­coup les clients, se­raient donc per­dants.

De plus, se­lon la for­mule re­te­nue, la qua­li­té des prêts ti­tri­sés qui sont par­rai­nés par le gou­ver­ne­ment pour­rait peu­têtre di­mi­nuer. Ce­pen­dant, à la lec­ture du do­cu­ment de con­sul­ta­tion, ce­la est loin d’être ac­quis car on semble vou­loir épar­gner ce mar­ché. Pour par­ta­ger le risque, le prê­teur rem­bour­se­rait à l’as­su­reur une par­tie des pertes liées à ses ré­cla­ma­tions, si bien que l’in­ves­tis­seur dans les opé­ra­tions de ti­tri­sa­tion conti­nue d’être pro­té­gé à 100 %.

Quoi qu’il en soit, il est temps que les ins­ti­tu­tions fi­nan­cières se mouillent da­van­tage, pour leur propre bien, et pour ce­lui du sys­tème fi­nan­cier.

Fi­nance et In­ves­tis­se­ment

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