Nou­velles règles fis­cales.

Les clients de­vront dé­cla­rer la vente pour pou­voir ré­cla­mer l’exemp­tion.

Finance et Investissement - - LA UNE - PAR RU­DY MEZZETTA

si un de vos clients en­vi­sage de vendre sa ré­si­dence, vous de­vriez l’aver­tir du chan­ge­ment de la po­li­tique de l’Agence du re­ve­nu du Ca­na­da ( ARC) re­la­ti­ve­ment à l’ad­mi­nis­trat ion de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale. Au­pa­ra­vant, les pro­prié­taires n’avaient pas à dé­cla­rer la vente d’une ré­si­dence prin­ci­pale pour pou­voir de­man­der une exo­né­ra­tion d’im­pôts lors de la dis­po­si­tion du bien. Do­ré­na­vant, ils de­vront four­nir des ren­sei­gne­ments dans leur dé­cla­ra­tion de re­ve­nus de l’an­née de la vente.

Cette nou­velle po­li­tique, con­çue pour contri­buer à em­pê­cher l’uti­li­sa­tion abu­sive de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale, est bien ac­cueillie, af­firme un fis­ca­liste.

« Ça ne m’a ja­mais pa­ru lo­gique que quel­qu’un puisse dis­po­ser de sa ré­si­dence sans avoir au moins à le dé­cla­rer à l’ARC et ré­clame en­suite l’exemp­tion, af­firme Ja­mie Go­lom­bek, di­rec­teur ges­tion­naire, pla­ni­fi­ca­tion fis­cale et suc­ces­so­rale, chez Ges­tion pri­vée de pa­tri­moine CIBC, à To­ron­to. Il y avait net­te­ment une la­cune grâce à la­quelle di­verses per­sonnes pou­vaient faire de l’évi­te­ment fis­cal. »

En oc­tobre, le gou­ver­ne­ment fé­dé­ral a an­non­cé une sé­rie de mo­di­fi­ca­tions vi­sant à ré­duire les risques liés au sec­teur im­mo­bi- lier en plein es­sor au Ca­na­da et à pro­mou­voir l’équi­té fis­cale. Ces me­sures com­prennent l’in­tro­duc­tion d’un test de ré­sis­tance plus so­lide pour les per­sonnes fai­sant une de­mande de prêt hy­po­thé­caire, le ren­for­ce­ment des cri­tères d’ad­mis­si­bi­li­té à l’as­su­rance prêt hy­po­thé­caire et la cor­rec­tion d’une faille qui per­met­tait aux non-ré­si­dents de ré­cla­mer une exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale.

Tou­te­fois, l’une des mo­di­fi­ca­tions les plus si­gni­fi­ca­tives pour les Ca­na­diens a été un chan­ge­ment dans une po­si­tion ad­mi­nis­tra­tive an­cienne de l’ARC concer­nant la ré­cla­ma­tion de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale.

À par­tir de l’an­née d’im­po­si­tion 2016, le gou­ver­ne­ment exi­ge­ra que les in­di­vi­dus qui sou­haitent ré­cla­mer l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale pour la vente d’une ré­si­dence prin­ci­pale dé­clarent le pro­duit de dis­po­si­tion, la date d’ac­qui­si­tion et la des­crip­tion du bien ven­du à l’an­nexe 3 de la dé­cla­ra­tion de re­ve­nus, que le gou­ver­ne­ment modifie à cet ef­fet.

Grâce à ces nou­velles règles, « l’ARC au­ra l’oc­ca­sion d’exa­mi­ner la dis­po­si­tion [ des biens im­mo­bi­liers] de cha­cun » , se­lon Ja­mie Go­lom­bek.

Les contri­buables qui omettent de dé­cla­rer les ren­sei­gne­ments de base de la vente dans leur dé­cla­ra­tion de re­ve­nus et ré­clament l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale dans l’an­née de la vente pour­raient de­man­der une mo­di­fi­ca­tion à leur dé­cla­ra­tion de re­ve­nus à une date ul­té­rieure. Tou­te­fois, en ver­tu des mo­di­fi­ca­tions pro­po­sées, l’ARC au­rait le droit d’im­po­ser une pé­na­li­té de 100 $ pour chaque mois en­tier de­puis la date li­mite ini­tiale pré­vue pour ce choix jus­qu’à la date où la de­mande est faite, ou une pé­na­li­té pou­vant al­ler jus­qu’à 8 000 $.

« L’ARC pour­rait im­po­ser des pé­na­li­tés sim­ple­ment parce que le client n’au­rait pas dé­cla­ré la dis­po­si­tion du bien, même s’il n’a au­cun im­pôt à payer, dit Au­rèle Cour­celles, vice- pré­sident ad­joint, pla­ni­fi­ca­tion fis­cale et suc­ces­so­rale, chez Groupe In­ves­tors, à Win­ni­peg. Do­ré­na­vant, les exi­gences de dé­cla­ra­tion à l’an­nexe 3 s’ap­pli­que­ront, qu’il y ait un mon­tant im­po­sable ou non. »

Le gou­ver­ne­ment a in­di­qué qu’en ce qui concerne les dis­po­si­tions de ré­si­dence en 2016, il n’im­po­se­rait des pé­na­li­tés que dans les cas les plus ex­trêmes. L’ARC au­ra éga­le­ment le droit de ré­éva­luer, au de­là de la pé­riode ha­bi­tuelle de trois ans, si un contri­buable a omis de dé­cla­rer la dis­po­si­tion d’une ré­si­dence sur sa dé­cla­ra­tion de re­ve­nus pour l’an­née où la vente a eu lieu.

Bien sûr, la plu­part des clients ont une idée gé­né­rale du fonc­tion­ne­ment de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale. Lors­qu’un in­di­vi­du vend une ré­si­dence prin­ci­pale, ou est ré­pu­té l’avoir ven­due, il n’a pas à payer d’im­pôt sur le gain en ca­pi­tal du pro­duit de la dis­po­si­tion – à condi­tion que la ré­si­dence se qua­li­fie comme ré­si­dence prin­ci­pale. Autre cri­tère : une ré­si­dence prin­ci­pale est une pro­prié­té ré­si­den­tielle ha­bi­tée par une per­sonne ou un membre de sa fa­mille une par­tie de l’an­née.

Tou­te­fois, il est pos­sible que les clients ne soient pas tou­jours conscients de cer­taines li­mites d’ad­mis­si­bi­li­té des pro­prié­tés à l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale et aillent à l’en­contre des règles fis­cales.

En rai­son des nou­velles exi­gences de dé­cla­ra­tion, il se­ra plus fa­cile pour le gou­ver­ne­ment de re­pé­rer l’uti­li­sa­tion abu­sive de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale chez les contri­buables.

« Da­van­tage de gens se­ront éton­nés de consta­ter que ce qu’ils consi­dé­raient comme une ré­si­dence prin­ci­pale n’en est pas une, af­firme Keith Mas­ter­man, vi­ce­pré­sident, pla­ni­fi­ca­tion fis­cale, suc­ces­so­rale et pla­ni­fi­ca­tion de la re­traite, chez CI In­vest­ments, à To­ron­to. En fai­sant ces chan­ge­ments, le gou­ver­ne­ment a dé­cla­ré vou­loir « amé­lio­rer la confor­mi­té et l’ad­mi­nis­tra­tion du ré­gime fis­cal par rap­port à la dis­po­si­tion des biens im­mo­bi­liers ».

Se­lon Ja­mie Go­lom­bek, l’ARC était pro­ba­ble­ment pré­oc­cu­pé par deux uti­li­sa­tions in­ap­pro­priées de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale : les contri­buables qui ré­clament l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale sur plus d’une pro­prié­té dans la même an­née fis­cale, et les contri­buables qui cu­mulent plu­sieurs achats et ventes de ré­si­dences et en font une pra­tique com­mer­ciale.

De­puis 1982, les mé­nages peuvent dé­si­gner seule­ment une ré­si­dence prin­ci­pale pour chaque an­née fis­cale. Par­fois, se­lon Ja­mie Go­lom­bek, les contri­buables qui dé­tiennent plus d’une pro­prié­té ven­dront une ré­si­dence, ré­cla­me­ront l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale, puis, des an­nées plus tard, ven­dront l’autre pro­prié­té et ré­cla­me­ront l’exemp­tion pour cette ré­si­dence, y com­pris pour les an­nées au cours des­quelles ils avaient dé­jà ré­cla­mé l’exemp­tion pour ré­si- dence prin­ci­pale pour leur pre­mière ré­si­dence. En ver­tu de la po­li­tique pré­cé­dente de l’ARC, les contri­buables ne de­vaient pas tou­jours dé­cla­rer la vente de pro­prié­té pour ré­cla­mer l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale, c’est pour­quoi l’ARC avait moins de pos­si­bi­li­tés de re­pé­rer de tels abus.

De plus, les in­di­vi­dus pou­vaient ac­qué­rir des ré­si­dences, les ha­bi­ter, les ré­no­ver et les vendre suc­ces­si­ve­ment. En rai­son de la f lam­bée des prix de l’im­mo­bi­lier ré­si­den­tiel, cette pra­tique s’est ré­pan­due.

« Si vous le faites une ou deux fois, c’est une chose ; il n’y a pas de pro­blème, dit Ja­mie Go­lom­bek. Mais si c’est une pra­tique ré­pé­ti­tive pour vous – au­tre­ment dit, si vous ne faites rien d’autre dans la vie que de ré­no­ver votre ré­si­dence et de la vendre ra­pi­de­ment – alors vous en faites vrai­ment une ac­ti­vi­té com­mer­ciale.

Si l’ARC dé­ter­mine qu’un contri­buable pra­tique l’achat et la re­vente de ré­si­dences de fa­çon ré­pé­ti­tive pour en ti­rer pro­fit, les gains ti­rés de la dis­po­si­tion de ré­si­dences se­ront alors consi­dé­rés comme des re­ve­nus d’en­tre­prise, et non comme des gains en ca­pi­tal. L’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale ne se­ra pas pos­sible dans de tels cas.

Il n’y a pas de chan­ge­ment des règles de dé­cla­ra­tion d’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale dans les cas où le contri­buable ne la ré­clame pas pour toutes les an­nées où il était pro­prié­taire d’une ré­si­dence qu’il a ven­due. Dans ces cas, le contri­buable de­vra tout de même rem­plir le for­mu­laire de l’ARC T2091 avec la dé­cla­ra­tion de re­ve­nus de l’an­née.

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