Nou­veau­tés en im­mo­bi­lier.

Les chan­ge­ments pour­raient tou­cher plu­sieurs pro­prié­taires.

Finance et Investissement - - LA UNE - DA­NY PRO­VOST* *Di­rec­teur, pla­ni­fi­ca­tion fi­nan­cière et fis­cale, Centre fi­nan­cier SFL, Ci­té de Mont­calm

RÉ­SI­DENCE PRIN­CI­PALE : NOU­VELLE PO­SI­TION DE RE­VE­NU QUÉ­BEC

Lors du der­nier congrès de l’As­so­cia­tion de pla­ni­fi­ca­tion fis­cale et fi­nan­cière ( APFF) une ques­tion a été po­sée à la table ronde de Re­ve­nu Qué­bec afin de sa­voir si un contri­buable pou­vait dé­si­gner une ré­si­dence prin­ci­pale a pos­te­rio­ri, alors qu’au­cune dé­si­gna­tion n’avait été faite au mo­ment où elle au­rait dû l’être.

En fait, la si­tua­tion était la sui­vante : un contri­buable a dé­te­nu un cha­let de 2000 à 2004 et une ré­si­dence de ville de 2000 à 2016. En 2004, lors de la vente de son cha­let, il a réa­li­sé un gain en ca­pi­tal de 25 000 $, mais il ne l’a pas dé­cla­ré. Il n’a pas rem­pli non plus le for­mu­laire TP-274 pour dé­si­gner ce cha­let comme ré­si­dence prin­ci­pale.

Or, au mo­ment de la vente de sa mai­son de ville en 2016, cel­le­ci avait pris 225 000 $ en va­leur de­puis le mo­ment de son achat. Le contri­buable au­rait bien ai­mé pou­voir être exo­né­ré de la to­ta­li­té de son gain en ca­pi­tal pour cette tran­sac­tion, au lieu de celle de son cha­let. Est- ce pos­sible ? Au­tre­ment dit, est- il pos­sible de rem­plir le for­mu­laire TP-274 en 2016 et de pro­duire une dé­cla­ra­tion de re­ve­nus amen­dée – et payer l’im­pôt af­fé­rent –, c’est-àdire de rem­plir le for­mu­laire de « De­mande de re­dres­se­ment d’une dé­cla­ra­tion de re­ve­nus », pour l’an­née 2004 ?

Tout d’abord, Re­ve­nu Qué­bec a rap­pe­lé que le dé­lai de pres­crip­tion était pas­sé. Ce dé­lai est gé­né­ra­le­ment de 10 ans. Au­tre­ment dit, si on dé­sire pro­duire une dé­cla­ra­tion de re­ve­nus amen­dée, on a 10 ans pour le faire, si­non, à quelques ex­cep­tions près, on ne le pour­ra pas. Dans le cas qui nous in­té­resse, si ce dé­lai n’avait pas été dé­pas­sé, il semble que le contri­buable au­rait pu faire ce qu’il au­rait ai­mé… jus­qu’à main­te­nant.

Mais… Re­ve­nu Qué­bec a mo­di­fié sa po­si­tion se­lon la­quelle si un contri­buable ne fait au­cune dé­si­gna­tion de ré­si­dence prin­ci­pale lors de l’an­née de la vente et qu’il ne dé­clare au­cun gain en ca­pi­tal, il se­ra ré­pu­té avoir dé­si­gné la ré­si­dence ven­due comme ré­si­dence prin­ci­pale et ne pour­ra faire de mo­di­fi­ca­tions par la suite, comme si le for­mu­laire TP274 avait été rem­pli.

Cette in­ter­pré­ta­tion s’ap­pli­que­ra pour toutes les dis­po­si­tions ayant lieu à comp­ter de 2016. Il n’y au­ra donc plus de pla­ni­fi­ca­tion pos­sible a pos­te­rio­ri en re­por­tant la dé­si­gna­tion de ré­si­dence prin­ci­pale au mo­ment de la vente d’une autre ré­si­dence, alors que l’on connaît exac­te­ment le mon­tant des gains en ca­pi­tal et qu’on a sim­ple­ment un pe­tit cal­cul à faire pour pro­fi­ter au maxi­mum de l’exo­né­ra­tion.

PRÊTS HYPOTHÉCAIRES AS­SU­RÉS : RESSERREMENT DES RÈGLES

De­puis le 17 oc­tobre, les per­sonnes dé­si­rant ache­ter une mai­son qui se­ra fi­nan­cée à plus de 80 % au­ront plus de dif­fi­cul­té à se qua­li­fier pour ob­te­nir un prêt as­su­ré. Bien que tout le monde ait en­ten­du par­ler de cette nou­velle me­sure, je pense qu’il est bon de re­ve­nir sur cer­tains élé­ments de base pour bien en com­prendre les im­pacts. Tout d’abord, re­gar­dons ce qui n’a pas chan­gé.

Si un ache­teur ne fait pas une mise de fonds d’au moins 20 %, son prêt hy­po­thé­caire doit être as­su­ré par la SCHL ou l’un des deux as­su­reurs pri­vés en ce do­maine, soit Gen­worth fi­nan­cial

Ca­na­da et Ca­na­da Gua­ran­ty. Ces as­su­reurs couvrent le prê­teur et non l’em­prun­teur en cas de dé­faut de paie­ment.

Comme rien ne se créé ni se perd, une prime est as­so­ciée à cette pro­tec­tion. Cette der­nière est illus­trée dans le ta­bleau 1.

Comme on peut le voir, même une mise de fonds su­pé­rieure à 20 % peut faire l’ob­jet d’un prêt as­su­ré, se­lon la vo­lon­té de l’ins­ti­tu­tion fi­nan­cière. Il est pos­sible que le ver­se­ment to­tal, dans ce cas, soit in­fé­rieur à ce­lui qui au­rait été fait sans l’as­su­rance à cause d’éven­tuelles meilleures condi­tions d’em­prunt.

Cette prime est payée par l’ins­ti­tu­tion fi­nan­cière à l’as­su­reur. Évi­dem­ment, celle-ci est re­fi­lée à l’em­prun­teur. Elle peut prendre la forme d’un mon­tant ini­tial for­fai­taire, mais elle est ha­bi­tuel­le­ment ajou­tée aux ver­se­ments men­suels ré­gu­liers.

Par exemple, si le prêt est d’une va­leur de 200 000 $ et que la mise de fonds est de 10 %, la prime exi­gée se­ra de 4 800 $, soit 2,4 % de 200 000 $. Si le ver­se­ment men­suel est aug­men­té, les cal­culs si­mu­le­ront un em­prunt de 204 800 $ au taux d’in­té­rêt de l’ins­ti­tu­tion prê­teuse. Par exemple, à un taux de 2,9 % par an­née avec un amor­tis­se­ment de 25 ans, cette prime aug­men­te­rait chaque ver­se­ment men­suel de 21,98 $. Main­te­nant… ce qui a chan­gé.

Les fa­meux ra­tios d’en­det­te­ment se­ront main­te­nant cal­cu­lés sur des ver­se­ments pos­si­ble­ment plus éle­vés. On si­mule ain­si une crise.

L’amor­tis­se­ment brut de la dette ( ABD) est le rap­port entre ce qu’il en coûte pour payer les frais af­fé­rents à la ré­si­dence et le re­ve­nu de( s) l’em­prun­teur( s). Ces frais sont les ver­se­ments du prêt hy­po­thé­caire, les im­pôts fon­ciers et les taxes sco­laires, les frais de chauf­fage es­ti­més ain­si que 50 % des frais de condo­mi­nium, le cas échéant. Le ra­tio maxi­mal ac­cep­té est de 39 %.

L’ATD, l’amor­tis­se­ment to­tal de la dette, quant à lui, peut grim­per jus­qu’à 44 %. L’ATD se cal­cule à par­tir des mêmes sor­ties de fonds que l’ABD aux­quelles on ajoute les ver­se­ments re­la­tifs à toutes les autres dettes, même si ce­la ne re­prése nte pas la réa­li­té. Par exemple, dans le cas d’une carte de cré­dit, on uti­lise un ver­se­ment men­suel théo­rique de 3 % du mon­tant au­to­ri­sé, même si, dans les faits, la carte n’est pas uti­li­sée.

Le gros chan­ge­ment ap­por­té ici est le fait que les ver­se­ments étaient cal­cu­lés sur les ver­se­ments réels lorsque l’ache­teur choi­sis­sait un terme de cinq ans ou plus pour le taux d’in­té­rêt ap­pli­cable sur son prêt. Si un taux d’une du­rée moindre était choi­si, on uti­li­sait le taux moyen des prêts hypothécaires cinq ans of­ferts par les grandes banques canadiennes. Or, ce taux est, de­puis plu­sieurs mois, de 4,64 %.

Par consé­quent, si un em­prun­teur avait ac­cès à un taux de 2,7 % fixe pen­dant cinq ans, c’est ce taux qui était uti­li­sé… mais qui ne le se­ra plus. En ef­fet, le taux uti­li­sé pour les cal­culs se­ra le taux maxi­mal entre le taux réel de l’em­prun­teur et ce fa­meux taux moyen, quelle que soit la du­rée du terme.

Le ta­bleau 2 per­met de bien sai­sir l’am­pli­tude des chan­ge­ments pour chaque tranche de 100 000 $ de prêt avec un amor­tis­se­ment de 25 ans. Le verse- ment men­suel, se­lon les nou­velles normes, est de 561,28 $.

Par exemple, un couple ayant ac­cès à un taux fixe cinq ans de 2,7 % qui em­prunte 300 000 $, ver­ra son ver­se­ment, pour fins de cal­cul, éta­bli à en­vi­ron 315 $ de plus que les ver­se­ments qu’il ef­fec­tue­ra réel­le­ment. Si les ra­tios étaient tout juste res­pec­tés avec les an­ciennes règles, on peut s’ima­gi­ner qu’un tel ajout ferait dis­qua­li­fier nos ache­teurs.

Pour ce qui est des autres chan­ge­ments re­la­tifs à ces règles, men­tion­nons qu’ils ne s’ap­pliquent pas au re­fi­nan­ce­ment mais à l’achat ini­tial d’une ré­si­dence seule­ment. De plus, le score du cré­dit doit être d’au moins 600 points et la va­leur de la ré­si­dence de moins d’un mil­lion de dol­lars.

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