Vendre son sta­tion­ne­ment libre d’im­pôt

L’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale peut s’ap­pli­quer dans cer­tains cas.

Finance et Investissement - - NOUVELLES - PAR YAN BARCELO

bon à sa­voir : si un client vend à pro­fit un ou plu­sieurs es­paces de sta­tion­ne­ment re­liés à son condo, le gain en ca­pi­tal ain­si réa­li­sé peut être exo­né­ré d’im­pôt. Tout tient à la dé­si­gna­tion du condo à titre de ré­si­dence prin­ci­pale, une dé­si­gna­tion que le contri­buable doit faire avec soin dans le cas où il est pro­prié­taire de plus d’un seul lieu d’ha­bi­ta­tion.

La ques­tion a été po­sée à Re­ve­nu Qué­bec ( RQ) lors du congrès 2015 de l’As­so­cia­tion de pla­ni­fi­ca­tion fi­nan­cière et fis­cale, se­lon deux scé­na­rios : la vente du seul sta­tion­ne­ment re­lié à un condo, ou la vente de l’un des deux sta­tion­ne­ments re­liés à son condo. Dans les deux cas, la plus­va­lue sur la vente peut bé­né­fi­cier de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale.

Voi­ci quelques pas­sages clés de la ré­ponse de Re­ve­nu Qué­bec. Tout tient d’abord à la dé­si­gna­tion de « ré­si­dence prin­ci­pale ». Si le condo a sta­tut lé­gi­time de ré­si­dence prin­ci­pale, « Re­ve­nu Qué­bec prend pour hy­po­thèse qu’il n’existe au­cune res­tric­tion em­pê­chant l’alié­na­tion des es­paces de sta­tion­ne­ment sé­pa­ré­ment de la frac­tion de co­pro­prié­té di­vise à la­quelle ils se rap­portent ».

S’il pro­cède à une vente, « le par­ti­cu­lier peut dé­si­gner cette par­tie du bien comme sa ré­si­dence prin­ci­pale, pour­suit RQ, et bé­né­fi­cier de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale à l’égard du gain en ca­pi­tal ré­sul­tant de l’alié­na­tion de cette par­tie du bien ».

L’Agence du re­ve­nu du Ca­na­da ( ARC) voit les choses du même oeil. Dans une lettre da­tée du 10 juin 2016 ex­pé­diée à une avo­cate qui po­sait la ques­tion de l’ad­mis­si­bi­li­té d’un sta­tion­ne­ment à l’exemp­tion fis­cale pour ré­si­dence prin­ci­pale, l’ARC ré­pon­dait : « La Sec­tion de pre­mière ins­tance de la Cour fé­dé­rale a éta­bli que la ré­si­dence prin­ci­pale d’un par­ti­cu­lier peut être fon­dée sur plus d’un lot. Consé­quem­ment, le seul fait que le sta­tion­ne­ment soit dé­te­nu sur un lot dis­tinct n’em­pêche pas en soi le sta­tion­ne­ment d’être une com­po­sante du lo­ge­ment et, à ce titre, se qua­li­fier comme « ré­si­dence prin­ci­pale …», pourvu que toutes les autres condi­tions soient sa­tis­faites.

« De plus, le seul fait qu’un co­pro­prié­taire vende uni­que­ment un sta­tion­ne­ment à un autre co­pro­prié­taire n’em­pêche pas au­to­ma­ti­que­ment le sta­tion­ne­ment qui est une com­po­sante du lo­ge­ment de se qua­li­fier. »

C’est dire que la no­tion de « ré­si­dence prin­ci­pale » est cen­trale et que le pro­prié­taire doit veiller à s’y confor­mer ( voir « Nou­velles règles re­la­tives à la ré­si­dence prin­ci­pale » ci-des­sus).

BRIN DE PLA­NI­FI­CA­TION

Pour un contri­buable pro­prié­taire d’un condo qui est sa seule ré­si­dence, la vente d’un sta­tion­ne­ment ne pose au­cun pro­blème par­ti­cu­lier. Par contre, fait res­sor­tir Di­mi­trios Geor­gou­las, di­rec­teur prin­ci­pal en fis­ca­li­té ca­na­dienne chez RCGT, dans le cas où il pos­sède plus d’une ré­si­dence, la dé­si­gna­tion de « ré­si­dence prin­ci­pale » joue un rôle im­por­tant dans une pla­ni­fi­ca­tion fis­cale.

Le fis­ca­liste donne l’exemple d’un in­di­vi­du qui au­rait ache­té un cha­let à l’an­née zé­ro, puis un condo à l’an­née 3. À l’an­née 5, il pense pro­cé­der à la vente d’un sta­tion­ne­ment de son condo. Si ce der­nier consti­tue sa ré­si­dence prin­ci­pale, au­cun pro­blème, la plus- va­lue de la vente se­ra exempte d’im­pôt.

Mais at­ten­tion : « Si le contri­buable vend son cha­let à l’an­née 6 avec une plus-va­lue su­pé­rieure, il au­ra man­qué de bé­né­fi­cier d’une exemp­tion sur un gain en ca­pi­tal plus éle­vé », aver­tit Di­mi­trios Geor­gou­las. En fait, si le

contri­buable en­vi­sa­geait de réa­li­ser un gain en ca­pi­tal plus im­por­tant avec la vente du cha­let, il au­rait eu avan­tage à dé­si­gner son cha­let comme ré­si­dence prin­ci­pale – dans la me­sure où il pou­vait le faire de fa­çon cré­dible.

Ain­si, une bonne pla­ni­fi­ca­tion sa­cri­fie­rait l’exemp­tion à la vente du sta­tion­ne­ment, mais en vue d’une exemp­tion plus éle­vée sur un gain en ca­pi­tal su­pé­rieur lors de la vente du cha­let.

Lire aus­si « Im­mo­bi­lier : nou­veau­tés et mises à jour fis­cales », en page 18.

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