IM­MO­BI­LIER Stra­té­gies fis­cales lors de la vente d’une ré­si­dence.

Que le client pro­fite ou non de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale, il peut tout de même ré­duire sa fac­ture fis­cale.

Finance et Investissement - - LA UNE - PAR FRÉ­DÉ­RIC ROY

lors­qu’un mé­nage vend l’une de ses deux ré­si­dences, il doit choi­sir s’il dé­signe l’habitation comme sa ré­si­dence prin­ci­pale, afin d’iso­ler le gain en ca­pi­tal sur les an­nées où il a été pro­prié­taire.

Les lois fis­cales ca­na­diennes per­mettent d’exo­né­rer le gain en ca­pi­tal lors de la vente d’une ré­si­dence prin­ci­pale.

Ce­pen­dant, la confu­sion règne dans la tête des clients entre la ré­si­dence prin­ci­pale et le lieu où le mé­nage vit la ma­jeure par­tie du temps.

Or, toute ré­si­dence dont le par­ti­cu­lier est pro­prié­taire, s’il l’a « nor­ma­le­ment ha­bi­tée » au cours d’une an­née, peut être dé­si­gnée pour exemp­tion de gain en ca­pi­tal.

Ain­si, à par­tir du mo­ment où il pos­sède plus d’une ré­si­dence – qu’il s’agisse d’un cha­let, d’une co­pro­prié­té, d’un ap­par­te­ment, etc. –, celles- ci peuvent se qua­li­fier, et le client doit, à la vente de l’une d’entre elles, dé­ter­mi­ner s’il uti­lise l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale.

Pour y par­ve­nir, le client doit cal­cu­ler le gain an­nuel moyen – soit le pro­duit de vente moins le coût de base ra­jus­té ( CBR) – de cha­cune des ré­si­dences. Puis, il a avan­tage à dé­ter­mi­ner pour quelle pro­prié­té le gain moyen est le plus éle­vé afin de bé­né­fi­cier de la meilleure exemp­tion, pour les an­nées pen­dant les­quelles les ré­si­dences ont été dé­te­nues si­mul­ta­né­ment.

« Nous éva­luons si ça vaut la peine de ne pas payer l’im­pôt im­mé­dia­te­ment sur le gain [ fait sur la vente] du cha­let, mais que plus tard, quand la mai­son se­ra en vente, nous pré­voyons que le gain se­ra pro­ba­ble­ment moindre que le gain [ fait sur la vente] du cha­let. Donc, il y a un avan­tage », dit Luc La­combe, as­so­cié et fis­ca- liste chez Ray­mond Cha­bot Grant Thorn­ton.

Par ailleurs, les an­nées choi­sies pour l’exo­né­ra­tion lors de la vente ne pour­ront être réuti­li­sées pour la vente de l’autre pro­prié­té pos­sé­dée pen­dant la même pé­riode de temps.

La for­mule pour cal­cu­ler l’exo­né­ra­tion se cal­cule en di­vi­sant le nombre d’an­nées de dé­si­gna­tion comme ré­si­dence prin­ci­pale, plus un an, par le nombre d’an­nées de dé­ten­tion de la pro­prié­té. Ce ra­tio est par la suite mul­ti­plié par le gain en ca­pi­tal pour don­ner le mon­tant de l’exemp­tion.

La règle du « 1 + » est dé­ter­mi­nante et per­met d’exo­né­rer le gain en ca­pi­tal pour une an­née, et ce, qu’il s’agisse de la ré­si­dence prin­ci­pale ou de la ré­si­dence se­con­daire.

« Donc, si on dé­tient la pro­prié­té de­puis 10 ans. C’est 1 + 10 di­vi­sé par 10, in­dique Da­vid Truong, conseiller se­nior en pla­ni­fi­ca­tion f in­an­cière chez B anque Na­tio­nale Ges­tion pri­vée 1859. Ain­si, 11 di­vi­sé par 10, ça exempte tout ton gain. » On ne peut pas exemp­ter plus que le gain en ca­pi­tal réel, même si le ra­tio est su­pé­rieur à 100 %.

Il sou­ligne éga­le­ment que cette règle s’ap­plique à la vente d’une autre pro­prié­té pour la­quelle le client fe­rait le choix de ne pas bé­né­fi­cier de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale.

La stra­té­gie des fis­ca­listes à la vente d’une ré­si­dence prin­ci­pale est de dé­si­gner une an­née de dé­ten­tion de moins. De cette ma­nière, le client peut conser­ver une an­née qu’il pour­ra uti­li­ser à la vente d’une autre ré­si­dence, ex­plique Luc La­combe.

Lo­gi­que­ment, pour avoir ac­cès à la règle du « 1 + », il faut au mi­ni­mum dé­si­gner une an­née.

LI­MI­TER LA FAC­TURE FIS­CALE

Si ja­mais un client fait le choix de ne pas pro­fi­ter de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale lors de la vente de sa ré­si­dence, en plus d’uti­li­ser la règle dé­crite ci-haut, il pour­ra tout de même li­mi­ter sa fac­ture fis­cale.

Cer­tains biens meubles – comme des so­fas, des chaises, un fri­gi­daire, etc. – peuvent être iso­lés de la fac­ture de gain en ca­pi­tal lors­qu’ils sont in­clus dans la vente, mais ils doivent être ins­crits dans le contrat de vente de la ré­si­dence.

« C’est une bonne chose d’être ca­pable d’iso­ler la par­tie mo­bi­lière de la par­tie im­mo­bi­lière », pré­cise Ka­rine Jacques, as­so­ciée et avo­cate fis­ca­liste, res­pon­sable du ser­vice de fis­ca­li­té chez Ther­rien Cou­ture.

En pré­ci­sant le tout dans le contrat de vente, le mon­tant des biens meubles vien­dra ré­duire le gain en ca­pi­tal, et par le fait même, la fac­ture fis­cale.

Ce­pen­dant, deux dis­po­si­tions du Code ci­vil du Qué­bec font en sorte que cer­tains biens meubles peuvent se qua­li­fier d’im­meubles.

L’ar­ticle 901 du Code ci­vil pré­cise en ef fet que les biens meubles qui sont in­cor­po­rés à l’im­meuble et fai­sant ain­si « par- tie in­té­grante » d’un im­meuble perdent « leur in­di­vi­dua­li­té et as­surent l’uti­li­té de l’im­meuble ».

De cette ma­nière, une four­naise, une pis­cine creu­sée ou un bal­con, par exemple, ne peuvent être iso­lés du prix de vente de la mai­son. À ce­la s’ajoute l’ar­ticle 903 du

Code ci­vil, se­lon le­quel les biens ma­té­riel­le­ment « at­ta­chés ou réunis à l’im­meuble » peuvent être consi­dé­rés comme im­meubles « tant qu’ils y res­tent et as­surent l’uti­li­té de l’im­meuble ».

Cet art icle concerne, par exemple, les ca­ba­nons, pis­cines hors terre ou spas qui peuvent être dé­pla­cés, mais qui font par­tie in­trin­sèque de l’im­meuble.

« L’im­meuble en tant que tel, nor­ma­le­ment c’est le ter­rain, à par­tir du mo­ment où je coule un so­lage, le bien mo­bi­lier qui est in­cor­po­ré à la mai­son perd son in­di­vi­dua­li­té parce qu’il est rat­ta­ché au fond de terre, et c’est ça qui fait en sorte que ça de­vient un im­meuble », ex­plique Ka­rine Jacques.

Un client qui vend un im­meuble sans pro­fi­ter de l’exemp­tion pour ré­si­dence prin­ci­pale a donc in­té­rêt à in­clure, dans son prix de base ra­jus­té, le coût des biens at­ta­chés et des biens qui font par­tie in­té­grante de l’im­meuble, comme le ca­ba­non ou la four­naise. Ces ajouts viennent ré­duire le gain en ca­pi­tal réa­li­sé, et ain­si la fac­ture fis­cale du client.

CONSER­VER LES PREUVES

Pour les mêmes rai­sons, il est im­pé­ra­tif qu’un client conserve les traces des ré­no­va­tions faites sur une pro­prié­té, les fis­ca­listes sont una­nimes à ce su­jet.

Les ré­no­va­tions d’im­por­tance peuvent avoir un im­pact sur le gain dé­cla­ré à la vente, di­mi­nuant la charge fis­cale po­ten­tielle du ven­deur.

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