RÉ­SI­DENCE En vendre une à 1 $, ce n’est pas un ca­deau.

Il faut en fi­nir avec cette stra­té­gie qui crée une double im­po­si­tion.

Finance et Investissement - - LA UNE - PAR RI­CHARD CLOU­TIER

la vente d’un cha­let ou de tout im­meuble pour 1 $ ou pour une contre­par­tie ju­gée in­suf­fi­sante, im­pli­quant des per­sonnes ayant un lien de dé­pen­dance, peut en­traî­ner des im­pacts fis­caux as­sez oné­reux pour cha­cune des par­ties en cause, es­time Hé­lène Mar­quis, di­rec­trice ré­gio­nale, pla­ni­fi­ca­tion fis­cale et suc­ces­so­rale chez Ges­tion pri­vée de pa­tri­moine CIBC.

La tran­sact ion ent ra îne d’abord au­près du ven­deur une pre­mière im­po­si­tion du gain sur l’im­meuble. Puis, lorsque l’ache­teur en dis­pose, une se­conde im­po­si­tion du gain est ef­fec­tuée.

Se­lon le sous-ali­néa 69(1) b) (i) de la Loi de l’im­pôt sur le re­ve­nu ( L.I.R.), dans le cas du ven­deur, si la contre­par­tie est consi­dé­rée in­suf­fi­sante, la tran­sac­tion se­ra pré­su­mée avoir été faite à la juste va­leur mar­chande. Dans le cas de l’ac­qué­reur par contre, il n’au­ra droit à au­cun ra­jus­te­ment de prix et la tran­sac­tion se­ra pré­su­mée avoir été ef­fec­tuée pour la contre­par­tie don­née.

« Puisque le gou­ver­ne­ment pré­sume que la vente a été faite à la juste va­leur mar­chande, la per­sonne qui vend son cha­let va réa­li­ser un gain en ca­pi­tal sur le­quel elle va de­voir s’im­po­ser, même si en réa­li­té elle a ven­du à perte », in­dique Hé­lène Mar­quis. Bien que ce genre de tran­sac­tion soit moins fré­quent que par le pas­sé, elle confirme en voir en­core « pas­ser de temps en temps ».

Elle offre en exemple l’his­toire de Paul, qui croit bien faire en ven­dant son cha­let pour 1 $ à sa f i l le Ma­rie. Le cha­let vaut 200 000 $ et son prix de base ra- jus­té ( PBR) est de 50 000 $. Ain­si, bien que Paul ait ven­du son cha­let 1 $, le gou­ver­ne­ment ne consi­dé­re­ra pas une perte de 49 999 $. Il va plu­tôt pré­su­mer une vente à la juste va­leur mar­chande (200 000 $), ce qui va faire réa­li­ser à Paul un gain en ca­pi­tal de 150 000 $. Alors, si 50 % de ce gain est im­po­sable et que le taux d’im­po­si­tion de Paul est de 50 %, il de­vra payer un im­pôt de 37 500 $ à la suite de la vente de son cha­let.

« Comme le pauvre Paul a re­çu 1 $ pour la vente de son cha­let, en plus d’avoir per­du un ac­tif de 200 000 $, il va de­voir sor­tir 37 500 $ de ses poches pour payer cet im­pôt » , constate Hé­lène Mar­quis.

Elle ajoute : « Là où la chose se gâte, c’est que pour Ma­rie, l’im­pact fis­cal va être en­core plus im­por­tant. Puis­qu’elle est pré­su­mée avoir ac­quis le cha­let à 200 000 $, mais parce que Paul l’a ven­du pour une contre­par­tie in­suf­fi­sante, il n’y au­ra pas d’ajus­te­ment à son PBR, qui se­ra alors éta­bli à 1 $ et non à 50 000 $, comme ce fut le cas pour Paul ».

Dans ce cas, le cha­let, qui est de­ve­nu la pro­prié­té de Ma­rie, vaut 200 000 $, alors qu’elle l’a payé 1 $. Si elle choi­sit de le re­vendre 200 000 $ le mois sui­vant, elle va faire un gain en ca­pi­tal de 199 999 $. Dans le cas où 50 % de ce gain est im­po­sable et que son taux d’im­po­si­tion est de 50 %, Ma­rie de­vra payer un im­pôt de 50 000 $ por­tant sur la vente du cha­let. « Au cours de l’an­née, Paul et Ma­rie au­ront donc payé 87 500 $ en im­pôt pour rien. »

Paul au­rait pu évi­ter cette double im­po­si­tion s’il avait plu­tôt op­té pour un don, in­dique Hé­lène Mar­quis. Pour le ven­deur, que la tran­sac­tion soit une vente ef­fec­tuée pour un mon­tant dé­ri­soire ou une do­na­tion, elle est pré­su­mée avoir été faite à la juste va­leur mar­chande. Pour l’ache­teur tou­te­fois, se­lon l’ali­néa 69( 1) c) L.I.R., le coût d’ac­qui­si­tion consi­dé­ré se­ra cette fois la juste va­leur mar­chande.

« Paul ne s’en sor­ti­ra pas et de­vra payer un im­pôt de 37 500 $. Mais Ma­rie, si elle re­vend le cha­let un mois plus tard au prix de 200 000 $, puisque son PBR se­ra fixé à 200 000 $, elle ne réa­li­se­ra pas de gain en ca­pi­tal. Alors, tant qu’à vendre ton cha­let pour 1 $, tu fe­rais mieux de faire un don », si­gnale Hé­lène Mar­quis.

Ri­chard La­lon­gé, conseiller prin­ci­pal, Pla­ni f ica­tion et Fis­ca­li­té pour la Fi­nan­cière Banque Na­tio­nale – Ges­tion de pa­tri­moine et Trust Banque Na­tio­nale, croit lui aus­si qu’il est pré­fé­rable, dans les cir­cons­tances, de faire un don tout sim­ple­ment.

Il rap­pelle tou­te­fois que la vente d’un cha­let peut, elle aus­si, bé­né­fi­cier de l’exemp­tion fis­cale pour ré­si­dence prin­ci­pale, à condi­tion de dé­si­gner le cha­let comme tel au mo­ment de la dis­po­sit ion. « Les gens pensent que la ré­si­dence prin­ci­pale, c’est là où ils re­çoivent leur cour­rier, mais ce n’est pas le cas. Un cha­let peut être consi­dé­ré comme tel, même s’il n’est pas ha­bi­table quatre sai­sons. »

Ri­chard La­lon­gé donne l’exemple d’un in­di­vi­du qui pos­sède un cha­let et une co­pro­prié­té. « Les pro­prié­tés comme les cha­lets peuvent avoir pris plus de va­leur que cer­taines pro­prié­tés si­tuées dans les centres ur­bains. Il est donc im­por­tant de cal­cu­ler le gain en ca­pi­tal par an­née de dé­ten­tion de cha­cune des ré­si­dences. Celle qui gé­nère le plus gros gain an­nuel, si elle ré­pond aux cri­tères, de­vrait être dé­si­gnée comme ré­si­dence prin­ci­pale. » Né­ces­sai­re­ment, cette dé­si­gna­tion doit s’ef­fec­tuer seule­ment au mo­ment de la vente de l’une des ré­si­dences en rem­plis­sant les for­mu­laires pres­crits.

Dans notre exemple, Paul pour­rait dé­si­gner le cha­let comme ré­si­dence prin­ci­pale pour évi­ter l’im­pôt sur le gain en ca­pi­tal du­rant les an­nées où il en est pro­prié­taire, si c’est le scé­na­rio le plus avan­ta­geux.

Il faut rap­por­ter la vente d’un im­meuble l’an­née de la dis­po­si­tion, mais sa­chez qu’au­cune perte en ca­pi­tal sur la dis­po­si­tion d’un « bien à usage per­son­nel » ( cha­let/co­pro­prié­té) ne se­ra ac­cep­tée, cette perte étant plu­tôt consi­dé­rée comme une dé­pense per­son­nelle.

CONSI­DÉ­RER L’AS­PECT JU­RI­DIQUE DE LA TRAN­SAC­TION

Re­ve­nu Qué­bec re­con­naît que dans cer­taines si­tua­tions, la vente d’un im­meuble au prix de 1 $ ou à un prix dé­ri­soire peut être consi­dé­rée comme une do­na­tion ou une vente, ce qui peut en­traî­ner di­verses consé­quences fis­cales.

Il s’agit d’une po­si­tion ad­mi­nis­tra­tive dé­tai l lée dans le Bul­le­tin d’in­ter­pré­ta­tion IMP. 422-1/R1 du 31 mars 2008, in­ti­tu­lé Alié­na­tion d’un im­meuble pour une contre­par­tie in­suf­fi­sante, si

gnale Ri­chard La­lon­gé.

Se­lon cette po­si­tion ad­mi­nis­tra­tive, c’est l’ana­lyse des faits con­cer­nant la tran­sac­tion, qui per­met de dé­ter­mi­ner s’il s’agit d’une do­na­tion ou d’une vente, in­dique Ri­chard La­lon­gé. Il ajoute : « Au point de vue de la Loi

sur les im­pôts ( LI), le terme do­na­tion n’est pas dé­fi­ni, alors il faut al­ler voir le Code ci­vil du Qué­bec, qui, lui, nous dit ce qu’est une do­na­tion. C’est donc le cadre ju­ri­dique de la tran­sac­tion qui va per­mettre de dé­ter­mi­ner si on a af­faire à une vente ou à une do­na­tion. »

L’Agence du re­ve­nu du Ca­na­da ( ARC) a pour sa part ex­pli­qué sa po­si­tion sur ce type de tran­sac­tion, en 2014, lors d’une table ronde te­nue du­rant le congrès de l’As­so­cia­tion de pla­ni­fi­ca­tion fis­cale et fi­nan­cière ( APFF), à sa­voir si elle pou­vait consi­dé­rer l’ap­pli­ca­tion d’une po­si­tion si­mi­laire à celle de Re­ve­nu Qué­bec.

Le fait est que la L.I.R. ne dé­fi­nit pas non plus les termes « vente » ou « do­na­tion », et pour cette rai­son, elle doit « avoir re­cours aux règles, prin­cipes et no­tions en vi­gueur dans chaque pro­vince sur le su­jet », soit un re­cours pré­vu en ver­tu de la Loi d’in­ter­pré­ta­tion.

« Donc, le fé­dé­ral au­rait ten­dance à se ré­fé­rer au droit ci­vil pro­vin­cial pour dé­ter­mi­ner si on est de­vant une vente ou de­vant une do­na­tion, ana­lyse Ri­chard La­lon­gé. En con­sé­quence, ce n’est pas parce qu’un mon­tant est as­so­cié à la tran­sac­tion que celle- ci doit au­to­ma­ti­que­ment être consi­dé­rée comme une vente. Elle pour­rait, après ana­lyse des faits per­ti­nents, être consi­dé­rée comme une do­na­tion, et fis­ca­le­ment, une do­na­tion, c’est sou­vent ce qui est pré­fé­rable. »

Hé­lène Mar­quis, pour sa part, ne se­rait pas por­tée à re­cou­rir à cette in­ter­pré­ta­tion tech­nique à la suite d’une tran­sac­tion entre per­sonnes liées. « Cette in­ter­pré­ta­tion tech­nique a été don­née dans un contexte ex­trê­me­ment res­tric­tif, par exemple re­la­ti­ve­ment à des en­tentes com­mer­ciales. Alors, vis-à-vis d’un client, j’hé­si­te­rais à éti­rer la sauce et je joue­rais pru­dem­ment. »

Les po­si­tions ad­mi­nis­tra­tives des au­to­ri­tés fis­cales changent au fil du temps. C’est pour­quoi, à l’ins­tar de Ri­chard La­lon­gé, elle est d’avis qu’il est tou­jours plus pru­dent de qua­li­fier une tran­sac­tion pour ce qu’elle est plu­tôt que de lais­ser place à l’in­ter­pré­ta­tion.

Tant qu’à vendre ton cha­let pour 1 $, tu fe­rais mieux de faire un don.

— Hé­lène Mar­quis

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