VICES EN CONS­TRUC­TION IM­MO­BI­LIÈRE : QUEL SONT VOS RE­COURS ?

En ma­tière de cons­truc­tion im­mo­bi­lière ré­si­den­tielle ou commerciale, il est im­por­tant de sa­voir qu’il existe deux ré­gimes en ma­tière de res­pon­sa­bi­li­té pour vices. Le ré­gime ap­pli­cable à votre si­tua­tion dé­pen­dra de la date de fin des tra­vaux et du mo­ment o

Le Droit Affaires - - Dossier -

AVER­TIS­SE­MENT : L’IN­FOR­MA­TION CONTE­NUE DANS CET AR­TICLE, BIEN QU’ELLE SOIT DE NA­TURE LÉ­GALE, NE CONSTI­TUE PAS UN AVIS JU­RI­DIQUE. IL EST SUG­GÉ­RÉ DE CONSUL­TER UN PRO­FES­SION­NEL POUR DES CONSEILS QUI SAU­RONT RÉ­PONDRE À VOTRE SI­TUA­TION PAR­TI­CU­LIÈRE.

LA RES­PON­SA­BI­LI­TÉ PRO­FES­SION­NELLE

Le pre­mier ré­gime touche la res­pon­sa­bi­li­té des pro­fes­sion­nels ayant par­ti­ci­pé à la concep­tion et à la cons­truc­tion de l’im­meuble, soit : les ar­chi­tectes (éla­bo­ra­tion des plans), les in­gé­nieurs (concep­tion du bâ­ti­ment) et les en­tre­pre­neurs (réa­li­sa­tion des tra­vaux).

Du­rant les cinq pre­mières an­nées, la res­pon­sa­bi­li­té de ceux-ci est pré­su­mée en cas de vice. No­tons qu’on parle ici d’un vice ma­jeur me­nant à une perte ou à une dé­gra­da­tion grave de l’im­meuble af­fec­tant no­tam­ment la so­li­di­té ou la sé­cu­ri­té du bâ­ti­ment.

Trois ca­té­go­ries de vices ma­jeurs sont sus­cep­tibles d’af­fec­ter un nou­vel im­meuble:

• Vice de concep­tion, soit tout dé­faut qui af­fecte l’im­meuble en rai­son d’une er­reur hu­maine à l’étape de la créa­tion. Par exemple : l’im­meuble a été construit à un en­droit com­por­tant des risques im­por­tants, tels que des ébou­le­ments; • Vice de sol, soit un sol af­fli­gé d’une condi­tion ou de pro­prié­tés por­tant at­teinte au bâ­ti­ment. Par exemple : pré­sence de py­rite, af­fais­se­ment ou fria­bi­li­té, etc.;

• Vice de cons­truc­tion ou de réa­li­sa­tion, soit un dé­faut qui af­fecte l’im­meuble en rai­son d’une er­reur hu­maine lors de l’exé­cu­tion. Par exemple : les plans des­si­nés par l’ar­chi­tecte ont mal été sui­vis ou les ma­té­riaux uti­li­sés sont in­adé­quats, de mau­vaise qua­li­té ou ne res­pectent pas le Code du bâ­ti­ment.

Dès qu’un vice est iden­ti­fié, le pro­prié­taire doit, dans les trois ans sui­vant la dé­cou­verte, com­mu­ni­quer avec le ou les pro­fes­sion­nels concer­nés afin de bé­né­fi­cier de la pré­somp­tion pré­vue au

Code ci­vil. Le but de cette dé­marche est de leur per­mettre de faire leurs propres constats ou, mieux en­core, de pro­cé­der aux cor­rec­tifs re­quis. Par ailleurs, puisque les pro­fes­sion­nels sont so­li­dai­re­ment res­pon­sables des vices ma­jeurs, ceux-ci se­ront alors res­pon­sables de l’en­tiè­re­té des frais en­cou­rus pour ré­pa­rer les vices.

LA RES­PON­SA­BI­LI­TÉ CI­VILE GÉ­NÉ­RALE

Dans le cas où l’im­meuble ac­quis est âgé de plus de cinq ans ou si le pro­prié­taire fait la dé­cou­verte d’un vice ma­jeur plus de cinq an­nées après la cons­truc­tion du bâ­ti­ment, ce der­nier peut alors en­tre­prendre un re­cours ju­di­ciaire en res­pon­sa­bi­li­té ci­vile, tou­jours dans les trois ans sui­vant la dé­cou­verte du vice.

Le pro­prié­taire peut alors se pré­va­loir du ré­gime de la res­pon­sa­bi­li­té ci­vile gé­né­rale. Le far­deau de preuve est ici un peu plus lourd, car le pro­prié­taire perd le bé­né­fice de la pré­somp­tion dis­cu­té ci-haut et doit alors prou­ver les trois élé­ments consti­tu­tifs de la res­pon­sa­bi­li­té ci­vile, soit :

• Le pré­ju­dice, c'est-à-dire le vice af­fec­tant l'im­meuble et les consé-quences d'un tel vice. Par exemple : une dé­for­ma­tion des murs en rai­son d'une exé­cu­tion dé­fi­ciente pour­rait pré­sen­ter un dan­ger d'ef­fon­dre­ment;

• La faute, c'est-à-dire l'ori­gine du vice ain­si que la ou les per­sonnes qui en sont res­pon­sables. Par exemple : des fissures dans la fon­da­tion pour­raient être dues à la mau­vaise tech­nique de l'en­tre­pre­neur lors du cou­lage du bé­ton;

• Le lien de cau­sa­li­té, c'est-à-dire qu'un lien di­rect doit être prou­vé entre la faute et le pré­ju­dice. Par exemple : l'ar­chi­tecte a omis de prendre en consi­dé­ra­tion l'in­cli­nai­son du ter­rain, ce qui a oc­ca­sion­né un af­fais­se­ment de la char­pente.

Le pro­prié­taire doit alors mettre les pro­fes­sion­nels concer­nés en de­meure de ve­nir consta­ter et d'ef­fec­tuer les ré­pa­ra­tions re­quises afin de cor­ri­ger le vice. À dé­faut, les ré­pa­ra­tions pour­ront être exé­cu­tées par un tiers et les frais ré­cla­més aux pro­fes­sion­nels fau­tifs.

Il est éga­le­ment im­por­tant de sou­li­gner qu'il est pri­mor­dial pour le pro­prié­taire de mi­ti­ger ses dom­mages. En ef­fet, il ne pour­ra ré­cla­mer une com­pen­sa­tion pour tout dom­mage dé­cou­lant de sa né­gli­gence, même si l'im­meuble est ef­fec­ti­ve­ment af­fli­gé d'un vice.

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