Nou­veau rôle d’éva­lua­tion fon­cière

At­ten­tion, il ne re­flète pas tou­jours la va­leur mar­chande !

Le Journal de Quebec - Immo - - LA MAISON DE LA SEMAINE - Pa­mé­la EGAN

Les nou­veaux rôles d’éva­lua­tion fon­cière 2019-2020-2021 des villes de Qué­bec, de L’an­cienne-lo­rette et de Saint-au­gus­tin-de-des­maures ont été dé­po­sés le 14 sep­tembre 2018. Quelles se­ront les ré­per­cus­sions sur la va­leur mar­chande des pro­prié­tés ?

Plu­sieurs per­sonnes croient à tort que l’éva­lua­tion mu­ni­ci­pale et le prix de vente d’une pro­prié­té sont la même chose. Pour­tant, la va­leur mar­chande et la va­leur fon­cière sont bel et bien deux concepts dif­fé­rents.

Éva­lua­tion mu­ni­ci­pale

L’éva­lua­tion fon­cière ne re­pré­sente donc pas la va­leur de re­vente d’une pro­prié­té, même si elle peut par­fois en être un bon gage. En fait, comme l’in­dique M. Paul Car­di­nal, di­rec­teur du ser­vice Ana­lyse du mar­ché de la Fé­dé­ra­tion des chambres im­mo­bi­lières du Qué­bec (FCIQ), les rôles fon­ciers sont mo­di­fiés tous les trois ans et ils re­flètent les va­leurs des pro­prié­tés 18 mois avant l’en­trée en vi­gueur du rôle, qui a tou­jours lieu un 1 er jan­vier.

« Le nou­veau rôle de la Ville de Qué­bec qui en­tre­ra en vi­gueur le 1 er jan­vier 2019 re­flète la va­leur des pro­prié­tés au 1 er juillet 2017. Il y a donc une dis­pa­ri­té par rap­port à la va­leur mar­chande puisque l’éva­lua­tion mu­ni­ci­pale reste fi­gée du­rant ces trois an­nées, alors que le mar­ché im­mo­bi­lier, lui, conti­nue d’évo­luer », men­tionne-t-il. Ain­si, en règle gé­né­rale, plus on s’éloigne de l’an­née de ré­fé­rence d’un rôle, plus l’écart entre les va­leurs mar­chandes et celles des éva­lua­tions mu­ni­ci­pales est grand.

« Le nou­veau rôle d’éva­lua­tion fon­cière re­flète le mar­ché im­mo­bi­lier et dé­montre que la crois­sance des va­leurs des pro­prié­tés re­trouve un rythme plus ré­gu­lier après la hausse mar­quée des der­nières an­nées », in­dique M. Ri­chard Cô­té, éva­lua­teur agréé, di­rec­teur du Ser­vice de l’éva­lua­tion de la Ville de Qué­bec. En ef­fet, le mar­ché im­mo­bi­lier de l’ag­glo­mé­ra­tion de la ville de Qué­bec a conti­nué de pro­gres­ser, mais de fa­çon plus mo­deste que pour les an­nées pré­cé­dentes. Ain­si, du 1 er juillet 2014 au 1 er juillet 2017, la va­leur glo­bale des pro­prié­tés ré­si­den­tielles a aug­men­té de 1,4 %, alors qu’elle avait ga­gné 9 % lors du rôle pré­cé­dent.

Se­lon le type de pro­prié­té, le mar­ché a évo­lué dif­fé­rem­ment. La va­leur des pro­prié­tés uni­fa­mi­liales est de­meu­rée re­la­ti­ve­ment stable par rap­port aux rôles 2016 avec une hausse de seule­ment 0,3%. Le mar­ché des copropriétés in­di­vises (condo­mi­niums) a pour sa part connu une lé­gère baisse de va­leur, de l’ordre de -4,3 %. Du cô­té des im­meubles de 2 à 5 lo­ge­ments, leur va­leur glo­bale a aug­men­té de 2 % et ceux de 6 lo­ge­ments et plus, de 10 %.

Cri­tères d’éva­lua­tion

Idéa­le­ment, les éva­lua­teurs mu­ni­ci­paux vi­si­te­raient toutes les pro­prié­tés à chaque nou­veau rôle fon­cier afin de don­ner la va­leur réelle de chaque mai­son. Mais de fa­çon réa­liste, cette ma­nière de pro­cé­der est ab­so­lu­ment im­pos­sible à réa­li­ser. Pour éta­blir la va­leur d’une pro­prié­té, les éva­lua­teurs se basent donc sur les ren­sei­gne­ments qu’ils dé­tiennent sur la pro­prié­té et sur des ana­lyses com­pa­ra­tives. Pour ajus­ter son cal­cul, l’éva­lua­teur consi­dère no­tam­ment la su­per­fi­cie de la mai­son, la su­per­fi­cie du ter­rain, le nombre de pièces, le nombre de salles de bains, l’an­née de construc­tion ou la pré­sence d’une pis­cine creu­sée.

Bien que ces pa­ra­mètres de base donnent une bonne idée de la va­leur de la­dite pro­prié­té, de nom­breux fac­teurs font va­rier cette va­leur, comme les ré­no­va­tions ap­por­tées, ou en­core les in­fil­tra­tions d’eau, dont l’éva­lua­teur ne con­naît pas né­ces­sai­re­ment l’exis­tence. Chaque pro­prié­té est donc unique et son état va­rie gran­de­ment se­lon l’en­tre­tien qui lui a été pro­di­gué au fil des ans.

La va­leur mar­chande

Alors, quelle est la va­leur mar­chande d’une pro­prié­té ? La va­leur mar­chande est éta­blie se­lon un rap­port entre l’offre et la de­mande. Dans un mar­ché à l’avan­tage des ven­deurs, il n’est pas sur­pre­nant de ren­con­trer des prix de vente su­pé­rieurs à l’éva­lua­tion mu­ni­ci­pale. Dans un contexte où le mar­ché est plu­tôt à l’avan­tage des ache­teurs, c’est ce der­nier qui au­ra le gros bout du bâ­ton, et ce, peu im­porte où se si­tue la va­leur fon­cière. M. Car­di­nal af­firme d’ailleurs que la va­leur mar­chande cor­res­pond tout sim­ple­ment à ce que l’ache­teur est prêt à payer.

Cré­dit : Can Stock Pho­to/jkirsh

La va­leur d’une pro­prié­té va­rie no­tam­ment se­lon le site, les di­men­sions, l’état de conser­va­tion de l’im­meuble, le nombre de pièces et leur dis­po­si­tion, les ma­té­riaux uti­li­sés, l’amé­na­ge­ment du ter­rain, ain­si que se­lon les ca­rac­té­ris­tiques par­ti­cu­lières du sec­teur.

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