L’im­pact des ré­si­dences prin­ci­pales sur la va­leur nette des mé­nages du Qué­bec

Le Journal de Quebec - Immo - - LA MAISON DE LA SEMAINE - Pa­mé­la EGAN Col­la­bo­ra­tion spé­ciale

La So­cié­té ca­na­dienne d’hy­po­thèques et de lo­ge­ment (SCHL) a réa­li­sé une étude dans le but d’ana­ly­ser l’im­pact des ré­si­dences prin­ci­pales sur la va­leur nette des mé­nages du Qué­bec. Alors, com­ment l’ac­tif net a-t-il évo­lué au cours des an­nées ?

Se­lon les don­nées conte­nues dans le rap­port de la SCHL in­ti­tu­lé Le mar­ché sous la loupe ; Pro­vince du Qué­bec dif­fu­sé en sep­tembre 2018, 55,8 % des mé­nages au Qué­bec dé­te­naient en tant qu’ac­tif une ré­si­dence prin­ci­pale en 2016. « Pour beau­coup de mé­nages qué­bé­cois, la ré­si­dence prin­ci­pale est à la fois l’ac­tif le plus im­por­tant et la prin­ci­pale dette. Les prix des ha­bi­ta­tions étant éle­vés, la ré­si­dence prin­ci­pale re­pré­sen­tait 28,1 % de l’ac­tif to­tal des mé­nages qué­bé­cois en 2016 », in­dique la SCHL. Pour ce qui est du pas­sif, 32,3 % des mé­nages dé­te­naient une hy­po­thèque. L’hy­po­thèque comp­tait par ailleurs pour 57,3 % de la dette to­tale. La SCHL sou­ligne que l’hy­po­thèque moyenne a aug­men­té moins ra­pi­de­ment que l’en­semble des dettes au cours de la pé­riode à l’étude. L’or­ga­nisme es­time que « les taux hy­po­thé­caires re­la­ti­ve­ment bas du­rant la pé­riode étu­diée ont pro­ba­ble­ment per­mis à un cer­tain nombre de mé­nages de rem­bour­ser une bonne par­tie du ca­pi­tal sur leur hy­po­thèque ».

Va­leur nette moyenne

Étant don­né que les prix des lo­ge­ments et le taux de pro­prié­taires ont évo­lué au fil du temps, la va­leur nette des mé­nages de la Belle Pro­vince a aug­men­té de 81,8 % de 1999 à 2016. Cette va­leur nette moyenne, qui cor­res­pond au ré­sul­tat de la dé­duc­tion du pas­sif de l’ac­tif, s’éle­vait à 500 200 $. « Grâce à la crois­sance de leur prix et à la hausse du taux de pro­prié­taires, les ré­si­dences prin­ci­pales ont joué un rôle ma­jeur dans l’évo­lu­tion de la va­leur nette des mé­nages qué­bé­cois entre 1999 et 2016 », rap­porte M. Mbea Bell, ana­lyste prin­ci­pal à la SCHL. Les ré­si­dences prin­ci­pales ont en ef­fet beau­coup contri­bué à cette hausse, car leur part de l’ac­tif to­tal a aug­men­té tan­dis que leur part de la dette to­tale a di­mi­nué. La SCHL a par ailleurs consta­té que l’évo­lu­tion de la va­leur nette moyenne des mé­nages suit de très près celle de la va­leur moyenne des ré­si­dences prin­ci­pales. En con­sé­quence, la ré­si­dence prin­ci­pale est un élé­ment dé­ter­mi­nant de la va­leur nette et de l’évo­lu­tion de celle-ci au Qué­bec. Même si l’ac­tif to­tal a aug­men­té, la va­leur nette moyenne a moins pro­gres­sé au Qué­bec que dans l’en­semble des mé­nages du pays. La SCHL ex­plique en par­tie cette si­tua­tion du fait que le taux de pro­prié­taires et la crois­sance du prix des ré­si­dences ont été plus faibles dans la pro­vince. La SCHL pré­cise tou­te­fois que l’ac­cé­lé­ra­tion des va­leurs des ré­si­dences prin­ci­pales dans les ré­gions mé­tro­po­li­taines de re­cen­se­ment (RMR) de Van­cou­ver (167,4 %) et de To­ron­to (124,8 %) de 1999 à 2016 a sti­mu­lé la hausse de la va­leur des ré­si­dences prin­ci­pales ca­na­diennes. Fait in­té­res­sant, la SCHL men­tionne que le prix des ré­si­dences prin­ci­pales et la va­leur nette des mé­nages ont connu une crois­sance plus forte dans la RMR de Qué­bec que dans celle de Mon­tréal. En ef­fet, « entre 1999 et 2016, la RMR de Qué­bec et l’en­semble du Ca­na­da ont connu une crois­sance de la va­leur moyenne des ré­si­dences prin­ci­pales (en­vi­ron 123 %) net­te­ment su­pé­rieure à celle de la pro­vince du Qué­bec, ce qui a contri­bué à une crois­sance de la va­leur nette moyenne plus forte dans ces deux ter­ri­toires. À l’in­verse, la crois­sance de la va­leur moyenne des ré­si­dences et de la va­leur nette moyenne sont toutes plus faibles dans la RMR de Mon­tréal com­pa­ra­ti­ve­ment à la pro­vince ».

Évo­lu­tion par groupe d’âge

La SCHL a consta­té que l’évo­lu­tion de l’ac­tif et du pas­sif des ré­si­dences prin­ci­pales au Qué­bec entre 1999 et 2016 a fluc­tué dif­fé­rem­ment se­lon les groupes d’âge. Voi­ci les prin­ci­pales ob­ser­va­tions. Les mé­nages de moins de 35 ans ap­par­tiennent au groupe d’âge qui compte en moyenne le plus faible nombre de pro­prié­taires, mal­gré ce fait, il a connu la plus im­por­tante hausse de la part des ré­si­dences prin­ci­pales de son ac­tif to­tal de 1999 à 2016. La SCHL ajoute que les jeunes mé­nages pro­prié­taires ont vu la va­leur de leur pro­prié­té aug­men­ter beau­coup plus ra­pi­de­ment que l’en­semble des ac­tifs de ce groupe d’âge. Pen­dant la pé­riode à l’étude, ce groupe d’âge est éga­le­ment ce­lui qui a connu la plus faible hausse de sa va­leur nette de­puis 1999.

Les seuls mé­nages qui ont en­re­gis­tré une baisse de la part de la ré­si­dence prin­ci­pale de leur ac­tif sont les 35-44 ans. La SCHL porte tou­te­fois à notre at­ten­tion que « pa­ra­doxa­le­ment, la va­leur nette des mé­nages de 35 à 44 ans est celle qui a le plus pro­gres­sé par­mi tous les groupes d’âge. En fait, ce groupe a connu une hausse re­la­ti­ve­ment plus forte que l’en­semble de la po­pu­la­tion de ses autres biens im­mo­bi­liers et de ses ac­tifs fi­nan­ciers dans des ré­gimes de pen­sion pri­vés ».

Du cô­té des mé­nages de 45 à 54 ans, la va­leur nette moyenne a pro­gres­sé à un rythme net­te­ment in­fé­rieur à la moyenne des mé­nages entre 1999 et 2016.

Tout comme pour les mé­nages de 45 à 54 ans, les mé­nages de 55 à 64 ans ont vu leur va­leur nette moyenne pro­gres­ser à un rythme in­fé­rieur à la moyenne des mé­nages entre 1999 et 2016. C’est éga­le­ment ce groupe qui compte le plus fort taux de pro­prié­taires de ré­si­dence prin­ci­pale.

Ce sont les mé­nages de 65 ans et plus qui consti­tuaient le groupe d’âge où le taux de pro­prié­taires de ré­si­dences prin­ci­pales a le plus for­te­ment di­mi­nué. La SCHL ex­plique cette si­tua­tion au re­tour gra­duel des mé­nages re­trai­tés vers le mar­ché lo­ca­tif. Ce mou­ve­ment s’est d’ailleurs af­fer­mi entre 1999 et 2016. La va­leur nette moyenne des mé­nages de 65 ans et plus a pro­gres­sé à un rythme in­fé­rieur à la moyenne des mé­nages entre 1999 et 2016.

La So­cié­té ca­na­dienne d’hy­po­thèques et de lo­ge­ment (SCHL) men­tionne que de 1999 à 2016, le prix des ré­si­dences prin­ci­pales et la va­leur nette des mé­nages ont connu une crois­sance plus forte dans la ré­gion mé­tro­po­li­taine de re­cen­se­ment (RMR) de Qué­bec que dans celle de Mon­tréal. Cré­dit : Can Stock Pho­to / ben­krut

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