Ré­si­dence prin­ci­pale, cha­let et gain en ca­pi­tal ?

Une règle mé­con­nue per­met de pro­fi­ter à plein de l’exo­né­ra­tion du gain en ca­pi­tal sur la mai­son prin­ci­pale et sur le cha­let.

Les Affaires Plus - - Gros Bon Sens -

Tout le monde, ou à peu près, sait qu’au­cun im­pôt n’est payable à la vente d’une ré­si­dence prin­ci­pale. La rai­son ? Sim­ple­ment qu’il y a une ex­cep­tion à la loi. Ce­la si­gni­fie qu’une ré­si­dence prin­ci­pale, même si elle fait l’ob­jet d’un gain en ca­pi­tal à sa vente, ne dé­clen­che­ra pas d’im­pôt.

Lors­qu’un pro­prié­taire ne dé­tient qu’une seule ré­si­dence, les choses sont simples. Au­cun for­mu­laire, au­cun im­pôt. Ce­pen­dant, lors­qu’on en dé­tient plus d’une, des choix peuvent être faits, et ces choix ont des consé­quences.

En fait, ce dont je parle est la dé­si­gna­tion de ré­si­dence prin­ci­pale. Dans la me­sure où vous avez ha­bi­té nor­ma­le­ment une ré­si­dence, et pas né­ces­sai­re­ment pen­dant toute une an­née, vous pou­vez la dé­si­gner comme ré­si­dence prin­ci­pale pour l’an­née en question.

Dans la me­sure où l’on dé­sire épar­gner de l’im­pôt au maxi­mum, y com­pris au dé­cès, on choi­si­ra de dé­si­gner l’im­meuble qui au­ra pris le maxi­mum de va­leur au mo­ment où la vente est faite ou ré­pu­tée faite.

Par exemple, si la va­leur de votre mai­son en ville a aug­men­té de 100 000 dol­lars, et celle de votre cha­let, de 150 000 dol­lars, vous vou­drez peut-être dé­si­gner votre cha­let comme ré­si­dence prin­ci­pale au mo­ment où vous le ven­drez, quitte à payer de l’im­pôt sur votre ré­si­dence en ville au mo­ment de sa vente. Il ar­rive tou­te­fois qu’on doive faire des hy­po­thèses fu­tures pour la prise de va­leur, car on ne vend pas né­ces­sai­re­ment deux im­meubles au cours de la même an­née.

Cette dis­po­si­tion de la loi est as­sez bien connue. Ce qui l’est moins, ce­pen­dant, c’est la pos­si­bi­li­té d’épar­gner de l’im­pôt sup­plé­men­taire grâce à la for­mule de cal­cul de l’exo­né­ra­tion du gain en ca­pi­tal.

En ef­fet, un fac­teur de « + 1 » per­met de payer moins d’im­pôt que ce qui se­rait in­tui­tif. Cette fa­meuse for­mule est la sui­vante :

Nombre d’an­nées de dé­si­gna­tion + 1 ÷ Nombre d’an­nées de dé­ten­tion

Pre­nons un exemple afin de bien com­prendre com­ment ti­rer le maxi­mum de cette for­mule.

Sup­po­sons que vous avez ache­té une mai­son en 2007 et un cha­let en 2009. Vous avez ven­du les deux im­meubles en 2016. La va­leur de la mai­son s’est ac­crue de 80 000 dol­lars pen­dant la du­rée de sa dé­ten­tion, alors que celle du cha­let a aug­men­té de 100 000 dol­lars.

Sans pla­ni­fi­ca­tion (ou en dé­si­gnant la mai­son pour cha­cune des an­nées), il ré­sul­te­rait un gain en ca­pi­tal de 100 000 dol­lars sur le cha­let, dont la moi­tié, 50 000 dol­lars, se­rait im­po­sable. À un taux d’im­po­si­tion de 50 %, pour sim­pli­fier, ce­la si­gni­fie 25 000 dol­lars d’im­pôt à payer.

Comme le cha­let a pris plus de va­leur, on de­vrait le dé­si­gner comme ré­si­dence prin­ci­pale le plus long­temps pos­sible...

Le logement doit être « nor­ma­le­ment ha­bi­té » au cours de l’an­née…

… par le contri­buable, son conjoint, son ex-conjoint ou son en­fant.

Le ter­rain est éga­le­ment ad­mis­sible jus­qu’à un maxi­mum d’un de­mi-hec­tare.

En cas de chan­ge­ment d’usage (pas­sage d’une ré­si­dence per­son­nelle à un im­meuble à re­ve­nus), pos­si­bi­li­té de quatre an­nées sup­plé­men­taires.

moins un an. En dé­si­gnant comme ré­si­dence prin­ci­pale le cha­let pour les an­nées 2010 à 2016 in­clu­si­ve­ment (ou toute com­bi­nai­son to­ta­li­sant 7 ans) et la mai­son pour les an­nées 2007, 2008 et 2009, le ré­sul­tat se­rait le sui­vant :

Pro­por­tion exo­né­rée sur la mai­son = (3 + 1) ÷ 10 = 40 %

Comme le gain en ca­pi­tal de la mai­son est de 80 000 dol­lars, une exo­né­ra­tion de 40 % si­gni­fie 32 000 dol­lars de moins, soit 48 000 dol­lars. Comme la moi­tié de cette somme est im­po­sable, 24 000 dol­lars, ce­la si­gni­fie­rait 12 000 dol­lars d’im­pôt à un taux de 50 %, soit 13 000 dol­lars d’éco­no­mie par rap­port au pre­mier scé­na­rio. Pas si mal pour un peu de pa­pe­rasse… Une seule jour­née dans l’an­née suf­fit.

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At­ten­tion : de­puis 1982, une seule dé­si­gna­tion par « uni­té fa­mi­liale », in­cluant l’ex-conjoint, le cas échéant. Ex­cep­tion : si l’en­fant est ma­jeur ou vit en couple.

Plus de un de­mi-hec­tare si la dé­mons­tra­tion est faite de la né­ces­si­té d’un plus grand ter­rain.

Ex­cep­tion : si le chan­ge­ment est dû à un rap­pro­che­ment de l’em­ploi d’au moins 40 km, au­cune li­mite si re­tour à cette ré­si­dence ul­té­rieu­re­ment.

Ou son conjoint, son ex-conjoint ou son en­fant.

tions des ré­gimes pu­blics sont im­po­sables.

Outre l’as­su­rance col­lec­tive, on peut sous­crire une po­lice d’as­su­rance in­va­li­di­té in­di­vi­duelle pri­vée. D’ailleurs, les tra­vailleurs au­to­nomes sans pro­tec­tion de­vraient en faire une de leurs dé­penses prio­ri­taires. Pour que les pres­ta­tions ne soient pas im­po­sables, le coût des primes ne doit pas être dé­duc­tible. Plus le dé­lai de ca­rence choi­si se­ra long, moins la prime se­ra éle­vée.

Il existe aus­si des po­lices d’as­su­rance ma­la­dies graves qui payent un mon­tant for­fai­taire non im­po­sable dans l’éven­tua­li­té d’une ma­la­die cou­verte par le contrat. Plus res­tric­tives, elles peuvent tou­te­fois être un bon com­plé­ment à l’as­su­rance rem­pla­ce­ment de re­ve­nus. Des po­lices d’as­su­rance spé­ciales, et di­sons plus spé­ci­fiques, qui couvrent par exemple l’hy­po­thèque, le prêt au­to­mo­bile ou le solde d’une carte de cré­dit sont aus­si dis­po­nibles.

Notre ca­pa­ci­té de tra­vailler et de ga­gner des re­ve­nus est un ac­tif pré­cieux. Si vous n’avez pas un cous­sin fi­nan­cier suf­fi­sant qui vous per­mette de vous ac­quit­ter de vos obli­ga­tions men­suelles et si votre re­ve­nu est né­ces­saire pour com­bler vos dé­penses cou­rantes, faites vos cal­culs et vé­ri­fiez vos pro­tec­tions.

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