OUI! LA CO­PRO­PRIÉ­TÉ HÔ­TE­LIÈRE EST DE RE­TOUR

Vivre comme un pa­cha dans un hô­tel de luxe, puis louer votre chambre en votre ab­sence pour en­gran­ger des re­ve­nus lo­ca­tifs. Une for­mule très sé­dui­sante, mais est-elle trop belle pour être vraie ?

Les Affaires Plus - - La Une - Par Si­mon Diotte

Jeune in­ves­tis­seur am­bi­tieux, Sé­bas­tien Fer­ron n’a pas en­core 25 ans lors­qu’il fait l’ac­qui­si­tion de sa pre­mière co­pro­prié­té hô­te­lière, dans un hô­tel à l’ar­chi­tec­ture soi­gnée, au pied des pentes d’une pe­tite sta­tion de ski des Lau­ren­tides. Son ob­jec­tif : pos­sé­der son pied-à-terre dans le nord plu­tôt que de louer ré­gu­liè­re­ment un hé­ber­ge­ment. L’in­ves­tis­se­ment semble sans risque. Le pro­mo­teur pro­met des re­ve­nus lo­ca­tifs suf­fi­sants pour cou­vrir en­tiè­re­ment les frais de ges­tion et de fi­nan­ce­ment. Quand l’uni­té se­ra va­cante, Sé­bas­tien pour­ra l’oc­cu­per à sa guise.

Il ne lui fau­dra que quelques mois pour réa­li­ser que le bo­ni­ment du ven­deur était de la frime. « On nous avait pro­mis des rap­ports sur la lo­ca­tion de l’ap­par­te­ment, mais on ne les a ja­mais re­çus », ra­conte le pro­prié­taire, au­jourd’hui âgé de 27 ans. Pour la pre­mière an­née d’ex­ploi­ta­tion, les re­ve­nus lo­ca­tifs de sa co­pro­prié­té n’at­teignent que 4 500 $, l’équi­valent d’un re­ve­nu men­suel de 375 $. « J’ai dû dé­bour­ser 20 000 $ de ma poche pour com­bler le dé­fi­cit de l’an 1 », ra­conte Sé­bas­tien Fer­ron, qui constate ra­pi­de­ment une ges­tion dé­fi­ciente de l’hô­tel. Un pla­ce­ment qui vire au gouffre fi­nan­cier.

Cet in­ves­tis­seur est loin d’être le seul à avoir été échau­dé par les co­pro­prié­tés hô­te­lières. Mieux connue sous le nom de « condo­tel » – un néo­lo­gisme for­mé des mots con­do et hô­tel –, cette forme d’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier, qui a connu son heure de gloire dans les an­nées 1990 au­tant au Ca­na­da qu’aux États-Unis, no­tam­ment sous l’im­pul­sion d’un cer­tain Do­nald Trump, n’a fi­na­le­ment ja­mais te­nu ses pro­messes en ma­tière de ren­ta­bi­li­té au Ca­na­da.

« Il y a eu beau­coup de flops sur le mar­ché. Très sou­vent, les pro­jec­tions de re­ve­nus des pro­mo­teurs ne te­naient pas la route. Ceux-ci ne pré­voyaient pas les ré­in­ves­tis­se­ments né­ces­saires pour main­te­nir l’hô­tel au goût du jour. Ré­sul­tat : beau­coup de pro­prié­taires ont dû faire des co­ti­sa­tions spé­ciales » , af­firme Marc-Au­rèle Mailloux-Ga­gnon, vice- pré­sident hô­tels chez CBRE, une firme de ser­vices-conseils en in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier.

Pour­tant, ce mode de co­pro­prié­té semble, à pre­mière vue, le par­fait achat sans sou­cis : on achète une co­pro­prié­té ca­das­trée – un bien tan­gible – dans un hô­tel bien si­tué ; on em­poche 50 % des re­ve­nus lo­ca­tifs de notre uni­té; on en pro­fite à l’oc­ca­sion – les contrats avec les hô­te­liers li­mitent gé­né­ra­le­ment l’uti­li­sa­tion per­son­nelle à 36 jours par an­née – et on ré­cu­père la plus-va­lue au mo­ment de la re­vente. Bin­go!

Ce rêve se heurte ce­pen­dant à la réa­li­té. « Il y a un pro­blème ma­thé­ma­tique » , af­firme Guy Mar­tel, in­ves­tis­seur im­mo­bi­lier d’ex­pé­rience, ex-ven­deur de co­pro­prié­tés hô­te­lières pour le compte de di­vers pro­mo­teurs avant de je­ter l’éponge. « Les hô­te­liers conservent les es­paces com­muns, qui gé­nèrent le plus de re­ve­nus pour les hô­tels et re­pré­sentent la moi­tié des re­ve­nus lo­ca­tifs. Au fi­nal, il ne reste plus rien pour les co­pro­prié­taires », a-t-il consta­té, étant lui-même pro­prié­taire d’une co­pro­prié­té hô­te­lière à Saint-Sau­veur, dont la va­leur de re­vente a chu­té de­puis son ac­qui­si­tion.

Le boom de Trem­blant

Au Qué­bec, le plus gros mar­ché de la co­pro­prié­té hô­te­lière se trouve au pied du mont Trem­blant. En 1994, In­tra­west, un géant du ski à l’époque, ac­quiert la plus im­por­tante sta­tion des Lau­ren­tides. « On voyait Trem­blant comme le fu­tur Whist­ler de l’est du Ca­na­da », se rap­pelle Mi­chel Naud, cour­tier im­mo­bi­lier chez En­gel & Völ­kers Trem­blant, qui était dé­jà ac­tif à l’époque.

In­tra­west érige l’im­po­sant vil­lage pié­ton­nier presque en­tiè­re­ment en co­pro­prié­té hô­te­lière, soit près de 2 500 uni­tés. La fré­né­sie im­mo­bi­lière est à son comble. « On ven­dait des pro­jets en­tiers en une dou­zaine d’heures à des Ca­na­diens, des Qué­bé­cois, des Amé­ri­cains et des Eu­ro­péens » , ra­conte Mi­chel Naud. Jus­qu’en 2004, le train In­tra­west file à vive al­lure. On construit sans re­lâche. Les co­pro­prié­taires sont aux anges. Les re­ve­nus lo­ca­tifs sont au rendez-vous.

Puis une tem­pête par­faite frappe Trem­blant. La pa­ri­té du dol­lar ca­na­dien avec le dol­lar amé­ri­cain et la crise éco­no­mique de 2008 font chu­ter le taux d’oc­cu­pa­tion des hé­ber­ge­ments. Les hô­tels se vident. Les co­pro­prié­tés hô­te­lières perdent de l’ar­gent. Leurs pro­prié­taires perdent es­poir et s’en dé­bar­rassent. « Les étran­gers n’hé­si­taient pas à vendre leur pro­prié­té au ra­bais, fai­sant chu­ter la va­leur du mar­ché », dit Mi­chel Naud. Mal­gré d’énormes baisses de prix, beau­coup de pro­prié­taires s’avèrent in­ca­pables de re­vendre leur pro­prié­té. L’in­ven­taire comp­te­ra jus­qu’à 500 co­pro­prié­tés sur le mar­ché.

De­puis cette dé­bâcle, les ex­perts en im­mo­bi­lier fuient comme la peste ce type de pro­prié­té. « En règle gé­né­rale, les ren­de­ments y sont nuls ou car­ré­ment né­ga­tifs. C’est un achat ris­qué si vous ne connais­sez rien dans le do­maine de l’hô­tel­le­rie », af­firme Ghis­lain La­ro­chelle, in­ves­tis­seur im­mo­bi­lier et for­ma­teur pour Im­moFa­cile.

Mais le mar­ché n’est pas mort pour au­tant. Si les in­ves­tis­seurs purs et durs en quête de ren­de­ment passent leur tour, d’autres ac­qué­reurs y trouvent leur compte. Guillaume Pa­rent, un fonc­tion­naire de 33 ans, file le par­fait bon­heur dans sa co­pro­prié­té si­tuée dans le Wes­tin, un hô­tel quatre étoiles de Trem­blant, qu’il a ac­quise en 2012 en pleine tour­mente im­mo­bi­lière. « Plu­sieurs pro­prié­taires re­met­taient les clés à la banque. J’ai réus­si à avoir un très bon prix », rap­pelle ce ré­sident d’Ot­ta­wa. Son ob­jec­tif : en faire sa ré­si­dence se­con­daire pour skier, et non un fruc­tueux pla­ce­ment.

« Même si je l’oc­cupe pen­dant les week-ends les plus acha­lan­dés de l’an­née, ma co­pro­prié­té a gé­né­ré 50000$ en re­ve­nus lo­ca­tifs bruts en 2016, dé­ga­geant un pro­fit net de 7 000 $. Ça me fait des va­cances de ski qui ne me coûtent presque rien. Qui plus est, je n’ai pas de mé­nage à faire, pas de gars de main­te­nance à ap­pe­ler en cas de pro­blème et zé­ro plainte à gé­rer », dit-il avec sa­tis­fac­tion. À titre de pro­prié­taire, il dis­pose aus­si de plu­sieurs avan­tages, comme un sta­tion­ne­ment in­té­rieur gra­tuit (ac­ces­sible en tout temps) et un sa­lon des pro­prié­taires, avec ves­tiaire et douche, qu’il uti­lise lors­qu’il n’oc­cupe pas sa co­pro­prié­té. « C’est comme un pe­tit club pri­vé », confie-t-il.

Étant don­né le coût exor­bi­tant des pro­prié­tés à la cam­pagne, la co­pro­prié­té hô­te­lière de­vient une so­lu­tion de re­change éco­no­mique à la ré­si­dence se­con­daire tra­di­tion­nelle. « On ne vend plus la co­pro-

« Les prix se sta­bi­lisent. Il ne reste plus que 150 uni­tés à vendre. » Mi­chel Naud, cour­tier im­mo­bi­lier chez En­gel & Völ­kers Trem­blant

prié­té hô­te­lière comme un in­ves­tis­se­ment pur, mais comme un pied-à-terre sans sou­cis à la cam­pagne. Nos clients achètent une qua­li­té de vie », ex­plique Hen­ri Roy, pro­mo­teur d’Es­pace Nor­dik, qui vend des suites hô­te­lières de­puis 2010 au Châ­teau Mont-Sainte-Anne, un hô­tel ski-in ski-out au pied de la belle de Beau­pré.

Afin de s’adap­ter à une nou­velle clien­tèle, cer­tains ex­ploi­tants-hô­te­liers pro­posent sur le mar­ché une so­lu­tion dif­fé­rente de la for­mule du par­tage des re­ve­nus lo­ca­tifs. Par exemple, le centre de vil­lé­gia­ture Es­té­rel, dans les Lau­ren­tides, offre aux co­pro­prié­taires un loyer an­nuel fixe, ma­jo­ré an­nuel­le­ment en fonc­tion du taux d’in­fla­tion, d’en­vi­ron 16 000 $ l’an, se­lon la taille de la co­pro­prié­té et son em­pla­ce­ment, soit l’équi­valent de 45$ la nui­tée.

« Notre prin­ci­pal avan­tage, c’est que les pro­prié­taires n’ont pas à se pré­oc­cu­per du taux d’oc­cu­pa­tion » , in­dique Fran­çois Dal­laire, di­rec­teur gé­né­ral de l’éta­blis­se­ment et as­so­cié chez RevPar, la so­cié­té ges­tion­naire de l’hô­tel. En plus d’avoir un in­ves­tis­se­ment, les co­pro­prié­taires peuvent oc­cu­per, pen­dant 180 jours par an­née, dont un mi­ni­mum de huit week-ends, leur pro­prié­té pour 20 $ la nui­tée, plus les frais de mé­nage de 60 $ à la sor­tie. « Ce n’est peut- être pas l’in­ves­tis­se­ment le plus payant, mais c’est sû­re­ment le plus le fun » , ri­gole Fran­çois Dal­laire, lors d’une vi­site des lieux.

Cette for­mule plaît aux Re­pen­ti­gnois An­dré Julien, 74 ans, et Lise Sar­ra­sin, 71 ans, pro­prié­taires d’une suite hô­te­lière de 500 pieds car­rés à l’Es­té­rel de­puis 2010. « Avec les dé­penses dé­duc­tibles et l’amor­tis­se­ment, ma co­pro­prié­té, que j’ai payée en­tiè­re­ment avec ma marge de cré­dit, ne me coûte rien par an­née. J’en pro­fite pour jouer au golf, me bai­gner et faire des ba­lades en pon­ton, four­ni par l’hô­tel. Ces es­ca­pades me coû­te­raient beau­coup plus cher si j’al­lais ailleurs », ex­plique cet in­gé­nieur à la re­traite, qui prête sa chambre ré­gu­liè­re­ment à ses en­fants.

Même à Trem­blant, la co­pro­prié­té hô­te­lière semble émer­ger du ma­rasme. De­puis deux ou trois ans, la de­mande s’am­pli­fie. « Les prix se sta­bi­lisent. Il ne reste plus que 150 uni­tés à vendre », sou­tient Mi­chel Naud. Avec la baisse du dol­lar ca­na­dien, les Amé­ri­cains re­viennent. Le taux d’oc­cu­pa­tion bon­dit pen­dant la sai­son de ski ; en été, Mont-Trem­blant de­vient un centre d’en­traî­ne­ment pour les cham­pion­nats Iron­man, de pres­ti­gieuses épreuves de triathlon. On est en­core dans un mar­ché d’ache­teurs, mais pour com­bien de temps?

La co­pro­prié­té hô­te­lière n’a pas en­core dit son der­nier mot.

« Ce n’est peut-être pas l’in­ves­tis­se­ment le plus payant, mais c’est sû­re­ment le plus le fun. » Fran­çois Dal­laire, di­rec­teur gé­né­ral du centre de vil­lé­gia­ture Es­té­rel et as­so­cié chez RevPar

Faites un sé­jour dans la chambre convoi­tée,

si l’hô­tel est dé­jà en ex­ploi­ta­tion, afin de voir si elle vous convient vrai­ment. Peut-être re­mar­que­rez-vous que les murs sont mal in­so­no­ri­sés ou que l’amé­na­ge­ment in­té­rieur ne cor­res­pond pas à vos be­soins.

Op­tez pour un hô­tel per­for­mant,

en étu­diant la concur­rence. Par exemple, dans le vil­lage pié­ton­nier de Trem­blant, les hô­tels qui fonc­tionnent sous une en­seigne re­nom­mée en­re­gistrent gé­né­ra­le­ment de meilleurs ré­sul­tats que la moyenne.

Quelle est la cré­di­bi­li­té du pro­mo­teur?

La ges­tion hô­te­lière de­mande une grande ex­per­tise. L’équipe en place se­ra-t-elle ca­pable de rem­plir l’hô­tel? N’ou­bliez pas, la va­leur de votre in­ves­tis­se­ment dé­pen­dra du taux d’oc­cu­pa­tion.

Mont Trem­blant

Le centre de vil­lé­gia­ture Es­té­rel, dans les Lau­ren­tides.

Newspapers in French

Newspapers from Canada

© PressReader. All rights reserved.