Ache­ter un con­do usa­gé en évi­tant les (mau­vaises) sur­prises

L’ac­qui­si­tion d’une co­pro­prié­té peut être plus ris­quée que celle d’une mai­son. En ef­fet, elle né­ces­site que l’on s’in­té­resse non seu­le­ment aux ca­rac­té­ris­tiques du lo­ge­ment, mais aus­si à la ma­nière dont est gé­ré l’im­meuble...

Les Affaires Plus - - La Une - par Di­dier Bert

Contrai­re­ment à l’achat d’une mai­son uni­fa­mi­liale, ce­lui d’une co­pro­prié­té consiste aus­si en l’ac­qui­si­tion d’une par­tie d’un en­semble col­lec­tif. Vous de­vez donc ef­fec­tuer des vé­ri­fi­ca­tions sur cet as­pect de votre achat.

La qua­li­té de la construc­tion

Un bâ­ti­ment en co­pro­prié­té est ga­ran­ti pen­dant les quatre an­nées qui suivent sa construc­tion. Gé­né­ra­le­ment, on dé­couvre les pro­blèmes de construc­tion du­rant cette pé­riode.

Mais cer­tains dé­fauts peuvent se ré­vé­ler au-de­là de la ga­ran­tie. Vous de­vriez donc vé­ri­fier la ré­pu­ta­tion du construc­teur : comment ont vieilli les im­meubles qu’il a construits il y a 10 ou 20 ans? Ren­sei­gnez­vous aus­si sur ce qu’en disent les co­pro­prié­taires ac­tuels. Demandez au ven­deur de vous four­nir les comptes ren­dus des réunions du syn­di­cat de co­pro­prié­té de­puis deux ans. Ces do­cu­ments vous don­ne­ront un bon aper­çu des ques­tions qui se sont po­sées ré­cem­ment… et qui ne sont peut-être pas en­core ré­glées.

Et si ce­la vous est pos­sible, tâ­chez de joindre d’an­ciens co­pro­prié­taires, qui ont ven­du et qui peuvent vous par­ler li­bre­ment de l’im­meuble : les co­pro­prié­taires ac­tuels ont peut- être in­té­rêt à ne pas mettre cer­tains pro­blèmes en avant !

Le cous­sin du fonds de pré­voyance

Les pro­cès-ver­baux du conseil d’ad­mi­nis­tra­tion du syn­di­cat vous in­di­que­ront com­bien les co­pro­prié­taires ont ac­cu­mu­lé dans le fonds de pré­voyance. La somme mise de cô­té doit per­mettre de réa­li­ser les tra­vaux pré­vus à court terme. Si­non, vous de­vrez contri­buer pour pal­lier le manque de pré­voyance des co­pro­prié- taires. Dans un cer­tain sens, ce­la re­vien­drait à payer pour rat­tra­per ce qui n’a pas été dé­bour­sé par le ven­deur.

La loi pré­voit que 5% des charges de co­pro­prié­té doivent être af­fec­tés au fonds de pré­voyance. Mais il ne s’agit que d’un mi­ni­mum lé­gal : rien ne dit que ce mon­tant suf­fit à payer la ré­fec­tion d’une toi­ture… sur­tout quand les co­pro­prié­taires visent à payer le moins de charges pos­sible. Idéa­le­ment, le syn­di­cat de co­pro­prié­taires de­vrait me­ner une étude du plan de pré­voyance, qui in­dique en quoi les fonds épar­gnés cor­res­pondent aux tra­vaux pré­vus.

Ins­pec­ter la co­pro­prié­té...

Vous pour­rez faire ap­pel à un ins­pec­teur en bâ­ti­ment une fois votre offre d’achat ac­cep­tée. Vous dis­po­se­rez alors d’une semaine pour faire réa­li­ser l’ins­pec­tion de l’in­té­rieur de la co­pro­prié­té. Il vous en coû­te­ra au moins de 350 à 500 dol­lars. Mais ce ta­rif dé­pend du nombre d’heures pas­sées à l’ins­pec­tion : ce­la peut in­clure le temps mis à vous ex­pli­quer le fonc­tion­ne­ment du sys­tème de chauf­fage et à vous don­ner des conseils d’en­tre­tien.

… et les par­ties com­munes

L’ap­par­te­ment ci­blé peut cor­res­pondre tout à fait à vos sou­haits, et même être par­fai­te­ment en­tre­te­nu… mais vous re­gret­te­rez quand même votre achat si l’en­tre­tien des par­ties com­munes vous contraint à vi­der vos poches.

Vous pou­vez de­man­der à l’ins­pec­teur d’exa­mi­ner les par­ties com­munes. La plu­part des ache­teurs de co­pro­prié­té ré­cents pré­fèrent pas­ser outre à cette étape afin d’éco­no­mi­ser quelques di­zaines de dol­lars. Mais ce­la pour­rait vous coû­ter 100 fois plus si des tra­vaux sont né­ces­saires dans les pro­chaines an­nées !

Le syn­di­cat de co­pro­prié­té est cen­sé connaître l’état des par­ties com­munes. Il pour­rait même dis­po­ser d’un rap­port ré­cent d’ins­pec­tion, qu’il vous com­mu­ni­que­ra à votre de­mande. Dans ce cas, vous pour­riez vous pas­ser de payer cette ins­pec­tion. Mais en cas de doute, n’hé­si­tez pas : deux avis valent mieux qu’un ! Dans tous les cas, demandez à consul­ter le car­net d’en­tre­tien de l’im­meuble et le plan de ges­tion des ac­tifs ( les tra­vaux pro­gram­més pour les 20 pro­chaines an­nées).

As­su­rez votre achat

Le syn­di­cat de co­pro­prié­taires est te­nu par la loi d’être as­su­ré contre les risques de base, comme le vol et l’in­cen­die, et d’avoir une cer­taine cou­ver­ture en res­pon­sa­bi­li­té ci­vile. La cou­ver­ture d’as­su­rance in­clut le bâ­ti­ment lui-même, mais aus­si les par­ties com­munes, les élé­ments du bâ­ti­ment si­tués dans chaque co­pro­prié­té (murs, fe­nêtres, sols), les équi­pe­ments d’ori­gine (bai­gnoire, pla­cards de cui­sine), voire le mo­bi­lier ap­par­te­nant au syn­di­cat (table d’ex­té­rieur, etc.). Demandez une co­pie de la po­lice d’as­su­rance et une co­pie du rap­port d’éva­lua­tion du bâ­ti­ment : vous pour­rez vé­ri­fier si le mon­tant d’as­su­rance du syn­di­cat est as­sez éle­vé pour per­mettre la re­cons­truc­tion à neuf de l’im­meuble en cas de si­nistre. Si l’as­su­rance de la co­pro­prié­té vous pa­raît in­suf­fi­sante, sa­chez que ce sont les co­pro­prié­taires qui de­vront payer de leur poche les tra­vaux… Ren­sei­gnez-vous sur les dif­fi­cul­tés pos­sibles du syn­di­cat à s’as­su­rer: ce­la pour­rait ré­vé­ler des si­nistres à ré­pé­ti­tion, dus à un en­tre­tien in­suf­fi­sant.

La com­pé­tence du syn­di­cat

Les chi­canes sont fré­quentes au sein des syn­di­cats de co­pro­prié­taires. Dans vos échanges avec les co­pro­prié­taires ac­tuels, comme avec ceux qui ont dé­jà ven­du leur co­pro­prié­té, vé­ri­fiez l’am­biance. Rien de tel qu’une dis­pute pour faire traî­ner la ré­so­lu­tion de pro­blèmes ! Là aus­si, les pro­cès-ver­baux du syn­di­cat vous éclai­re­ront sur la fa­çon dont les pro­blèmes sont sou­le­vés, comment ils sont trai­tés.

Le syn­di­cat doit faire preuve d’un mi­ni­mum de com­pé­tence. La pre­mière est de sa­voir dé­lé­guer la ges­tion à une firme ex­terne si ce­la est plus avan­ta­geux pour la co­pro­prié­té. Ce se­ra le cas si au­cun co­pro­prié­taire n’a le temps ni les connais­sances – en ges­tion ad­mi­nis­tra­tive et fi­nan­cière comme en tech­niques du bâ­ti­ment – pour oeu­vrer au ser­vice du col­lec­tif. C’est aus­si bé­né­fique quand les chi­canes sont ré­cur­rentes entre co­pro­prié­taires : mieux vaut alors re­cou­rir à un tiers.

Ré­vé­la­trice dé­cla­ra­tion de co­pro­prié­té

Une autre com­pé­tence fon­da­men­tale d’un syn­di­cat de co­pro­prié­taires est de te­nir ses do­cu­ments à jour. Par­mi ceux-ci fi­gure la dé­cla­ra­tion de co­pro­prié­té. Il s’agit du do­cu­ment qui ré­git la vie dans l’im­meuble. Vé­ri­fiez-en le conte­nu: se­rez-vous au­to­ri­sé à pra­ti­quer votre ac­ti­vi­té pro­fes­sion­nelle à do­mi­cile ? À re­ce­voir des clients ? À jouer de votre ins­tru­ment de mu­sique fa­vo­ri? Sur­veillez aus­si l’ap­pli­ca­tion de la dé­cla­ra­tion de co­pro­prié­té: un do­cu­ment com­plet peut exis­ter… sans être res­pec­té. Dans ce cas, comment pour­rez-vous faire va­loir vos droits si cha­cun a l’ha­bi­tude de faire ce qu’il veut quand il veut sans se sou­cier de son voi­sin?

Vous pou­vez consta­ter les in­frac­tions à la dé­cla­ra­tion de co­pro­prié­té en consul­tant les pro­cès-ver­baux du syn­di­cat. Vous sau­rez s’il y a eu des plaintes contre des voi­sins bruyants, et ce qui a été en­tre­pris pour y re­mé­dier.

Un moyen de connaître la vraie va­leur de la dé­cla­ra­tion de co­pro­prié­té est de voir si elle a été mise à jour pé­rio­di­que­ment. Ce do­cu­ment-cadre ne peut pas res­ter le même du­rant 10 ans : il doit se trans­for­mer pour col­ler à l’évo­lu­tion des usages et des in­té­rêts des co­pro­prié­taires. Si­non, c’est qu’il est lais­sé à l’aban­don. +

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