Fis­ca­li­té : quelques élé­ments à prendre en consi­dé­ra­tion

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« La si­tua­tion se com­plexi­fie si votre pro­prié­té en­gendre des dé­fi­cits. » Ni­cole Gra­velle, di­rec­trice prin­ci­pale, ser­vices-conseils en fis­ca­li­té, au ca­bi­net comp­table BDO

Si vous avez de la veine, votre co­pro­prié­té hô­te­lière gé­né­re­ra des pro­fits. Si vous n’avez pas une com­pa­gnie ju­ri­di­que­ment consti­tuée, cette source de re­ve­nus se­ra im­po­sable dans votre dé­cla­ra­tion de re­ve­nus per­son­nelle. Par contre, vous pou­vez dé­duire de ces re­ve­nus les in­té­rêts de l’hy­po­thèque, les taxes mu­ni­ci­pales et sco­laires, les as­su­rances, les frais de chauf­fage, d’en­tre­tien, de ré­pa­ra­tion, d’élec­tri­ci­té et les frais ad­mi­nis­tra­tifs re­liés à la pro­prié­té.

« Tou­te­fois, si vous avez uti­li­sé votre co­pro­prié­té hô­te­lière à des fins per­son­nelles pen­dant une pé­riode de temps cor­res­pon­dant à 10 % de l’an­née, seu­le­ment 90 % de vos dé­penses se­ront dé­duc­tibles », ex­plique Ni­cole Gra­velle, di­rec­trice prin­ci­pale, ser­vices- conseils en fis­ca­li­té, au ca­bi­net comp­table BDO.

La si­tua­tion se com­plexi­fie si votre pro­prié­té en­gendre des dé­fi­cits. En théo­rie, cette perte lo­ca­tive pour­rait être dé­duite de votre re­ve­nu an­nuel, mais si votre co­pro­prié­té hô­te­lière est tou­jours dé­fi­ci­taire, les gou­ver­ne­ments pour­raient mettre en ques­tion cette perte lo­ca­tive. « Pour qu’une dé­pense soit consi­dé­rée dé­duc­tible, vous de­vez vous at­tendre à ce que votre in­ves­tis­se­ment puisse éven­tuel­le­ment gé­né­rer des pro­fits. Si votre condo­tel ne fran­chit ja­mais le seuil de ren­ta­bi­li­té, le fisc pour­rait consi­dé­rer ce mode de pro­prié­té comme une fa­çon in­di­recte de sub­ven­tion­ner vos va­cances », note Ni­cole Gra­velle.

No­tez que vous pou­vez ap­pli­quer la dé­duc­tion pour amor­tis­se­ment pour di­mi­nuer les re­ve­nus lo­ca­tifs ou les ra­me­ner à zé­ro. Ce­pen­dant, vous ne pou­vez pas gé­né­rer une perte lo­ca­tive avec l’amor­tis­se­ment. Au mo­ment de la re­vente, le gain en ca­pi­tal est im­po­sable à 50 %. Par exemple, si vous faites un pro­fit de 50 000 $, une somme de 25 000 $ se­ra sou­mise à l’im­pôt. Toutes les dé­penses de na­ture ca­pi­tale ef­fec­tuées au fil des ans pour amé­lio­rer l’im­meuble peuvent ré­duire le mon­tant éven­tuel du gain en ca­pi­tal.

Concer­nant les taxes de vente, la lo­ca­tion d’un condo­tel pour de courts sé­jours est ha­bi­tuel­le­ment taxable. Par consé­quent, si vous êtes ins­crit aux taxes de vente, vous de­vez les per­ce­voir. « Quant à celles payées à l’achat d’un condo­tel ou pen­dant sa dé­ten­tion, si vous êtes ins­crit, vous se­rez en me­sure de ré­cla­mer le rem­bour­se­ment de celles-ci en fonc­tion de l’im­por­tance de la lo­ca­tion de courts sé­jours que vous en fe­rez », af­firme Syl­vain Thi­beault, di­rec­teur prin­ci­pal, taxes in­di­rectes, chez BDO.

Ain­si, vous de­vez do­cu­men­ter l’uti­li­sa­tion du condo­tel tout au long de sa dé­ten­tion afin d’être en me­sure d’en faire la dé­mons­tra­tion au­près du fisc. « Il est beau­coup plus fa­cile de conti­nuel­le­ment te­nir à jour cette in­for­ma­tion que de le faire lors d’une vé­ri­fi­ca­tion fis­cale trois ou quatre ans plus tard », dit Syl­vain Thi­beault. Fi­na­le­ment, à la suite des mo­di­fi­ca­tions à la taxe sur l’hé­ber­ge­ment en­trées en vi­gueur en no­vembre 2016, vous de­vriez éga­le­ment dé­ter­mi­ner si vous êtes te­nu de vous y ins­crire et de la per­ce­voir.

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