La pres­sion monte pour que Co­mi­nar ré­duise sa dette

Les Affaires - - News - Do­mi­nique Beau­champ do­mi­nique.beau­champ@tc.tc beau­champ_­dom

Deux ans après l’achat de 15 im­meubles d’Ivan­hoé Cam­bridge, pour 1,6 mil­liard de dol­lars, le Fonds de pla­ce­ment im­mo­bi­lier Co­mi­nar ( CUF. UN, 16,75$) ne ré­duit pas sa dette as­sez vite au goût de Do­mi­nion Bond Ra­ting Ser­vice (DBRS).

L’agence d’éva­lua­tion de cré­dit vient de don­ner un aver­tis­se­ment au pro­prié­taire im­mo­bi­lier de Qué­bec. Sa cote de cré­dit pour­rait tom­ber dans la ca­té­go­rie de pa­co­tille si elle ne ré­duit pas sa dette par rap­port à son ac­tif to­tal, d’ici 12 mois.

Pour que Co­mi­nar conserve sa cote de cré­dit ins­ti­tu­tion­nelle, le ra­tio de sa dette doit bais­ser de 54,4% de l’ac­tif to­tal qu’il avait au deuxième tri­mestre, à 53%.

La barre semble fa­cile à fran­chir, mais elle exige une di­mi­nu­tion d’en­core 400 mil­lions de dol­lars de sa dette, au mi­ni­mum, éva­lue Mark New­man, ana­lyste prin­ci­pal de DBRS.

Or, Co­mi­nar a pré­vu la vente de seule­ment 150 M$ d’élé­ments d’ac­tif ad­di­tion­nels, d’ici la fin de l’exer­cice.

« Une cote de cré­dit de pa­co­tille n’est pas sou­hai­table. Non seule­ment il y a très peu d’ache­teurs pour de tels titres au Ca­na­da, mais son coût d’em­prunt aug­men­te­rait. La bonne nou­velle est que Co­mi­nar a 12 mois de­vant elle pour trou­ver des so­lu­tions », dit M. New­man.

L’aver­tis­se­ment de DBRS est neutre pour Matt Kor­nack, de la Fi­nan­cière Banque Na­tio­nale, puisque la cote de cré­dit de Co­mi­nar n’est pas un en­jeu pour les por­teurs des parts de Co­mi­nar. Ces in­ves­tis­seurs s’in­té­ressent da­van­tage à la ca­pa­ci­té des fonds im­mo­bi­liers de sou­te­nir leur dis­tri­bu­tion.

« Co­mi­nar cherche à trou­ver le bon équi­libre entre les in­té­rêts di­ver­gents des ac­tion­naires et des por­teurs de ses titres de dettes. Le ra­chat de ses parts en Bourse, ain­si que l’éli­mi­na­tion du ré­gime de ré­in­ves­tis­se­ment de di­vi­dendes ont été de bonnes dé­ci­sions fi­nan­cières pour ses ac­tion­naires, mais elles ont aug­men­té la dette », ex­plique l’ana­lyste.

Les ventes d’ac­tif dé­jà conclues, ain­si qu’une of­fen­sive pour amé­lio­rer le taux d’oc­cu­pa­tion des im­meubles, de­vraient comme pré­vu re­dres­ser les re­ve­nus et les bé­né­fices de Co­mi­nar plus tard en 2016, pré­voit-il.

À ce jour en 2016, Co­mi­nar a ven­du 32 im­meubles pour 209 M$.

« Il n’y a pas lieu pour la so­cié­té d’agir pré­ci- pi­tam­ment, puisque les mar­chés de la dette de­meurent ac­com­mo­dants. La vente d’ac­tifs reste le meilleur moyen de ré­duire la dette », croit M. Kor­nack.

Mal­gré tout, il est pos­sible que Co­mi­nar en­vi­sage de nou­veau la vente de parts dans cer­tains de ses im­meubles à des ac­qué­reurs fi­nan­ciers, tout en conser­vant la ges­tion des im­meubles et les ho­no­raires qui en dé­coulent.

La Place Alexis Ni­hon, le 2001 McGill Col­lege, le 55 Uni­ver­si­ty à To­ron­to, les Ga­le­ries Rive Nord et la Gare cen­trale sont des im­meubles phares qui pour­raient at­ti­rer des ache­teurs fi­nan­ciers, à son avis.

Le taux d’oc­cu­pa­tion aug­mente, mais les loyers di­mi­nuent

La mise en garde de DBRS n’in­quiète pas non plus Brad Sturges, d’In­dus­trielle Al­liance Va­leurs mo­bi­lières. « Le cours de Co­mi­nar, qui ob­tient en Bourse une éva­lua­tion de 7% in­fé­rieure à ses sem­blables, re­flète dé­jà les pré­oc­cu­pa­tions de l’agence ain­si que le dé­clin des re­ve­nus de la so­cié­té », in­dique-t-il.

Le contexte des mar­chés fi­nan­ciers aide Co­mi­nar à ga­gner du temps. La re­chute des taux d’in­té­rêt cette an­née sert de fi­let bour­sier au titre en don­nant plus de va­leur au ren­de­ment de 8,3% que pro­cure sa dis­tri­bu­tion, même si sa dis­tri­bu­tion an­nuelle de 1,47$ par part dé­passe les fonds gé­né­rés par son ex­ploi­ta­tion de­puis l’an der­nier.

Mi­chael Mar­ki­dis, de Des­jar­dins Mar­ché des ca­pi­taux, est moins in­dul­gent que ses deux col­lègues, parce que les re­ve­nus par pro­prié­té de Co­mi­nar (la me­sure de crois­sance in­terne des fi­du­cies de pla­ce­ment im­mo­bi­lier) re­culent de­puis cinq tri­mestres.

« Bien que sa per­for­mance d’ex­ploi­ta­tion semble se rap­pro­cher d’un tour­nant, notre confiance reste faible concer­nant le po­ten­tiel de crois­sance que peut pro­cu­rer son ac­tif au cours des 24 pro­chains mois », écrit-il.

Le dé­part des ma­ga­sins Tar­get l’an der­nier a évi­dem­ment nui aux re­ve­nus de sept de ses centres com­mer­ciaux, mais ses pro­prié­tés in­dus­trielles et ses im­meubles de bu­reaux rap­portent aus­si un dé­clin de leurs re­ve­nus par pro­prié­té.

Jus­qu’à main­te­nant, Co­mi­nar a re­loué plus de la moi­tié de la su­per­fi­cie aban­don­née par Tar­get. Canadian Tire, Ré­no-Dé­pôt, Su­per C, Sur­plus RD et Spor­tium fi­gurent par­mi les re­pre­neurs.

« Chaque fois qu’on re­loue un an­cien Tar­get, on se ra­masse avec un loyer plus im­por­tant à la fin que ce qu’on re­ce­vait du dé­taillant amé­ri­cain. J’ai tou­jours dit que rem­pla­cer les Tar­get, c’est un job de 12 à 18 mois. Il faut juste être pa­tient », avait dé­cla­ré Mi­chel Dal­laire, le chef de la di­rec­tion, en mars.

Pour­tant, les ré­sul­tats du deuxième tri­mestre montrent que les loyers moyens des centres com­mer­ciaux ont bais­sé de 4,3%.

À la fin de 2017, Co­mi­nar per­dra aus­si la Banque Sco­tia en tant que lo­ca­taire du Sco­tia Cen­ter à Cal­ga­ry où elle oc­cupe le quart des lo­caux. « Il pour­rait lui être dif­fi­cile de re­louer l’es­pace à un autre lo­ca­taire à un ta­rif de 23$ le pied car­ré », craint M. Mar­ki­dis.

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