CI­BLER LE MAR­CHÉ DES AέNÉS

Les Affaires - - Front Page - Anne Gai­gnaire re­dac­tion­le­saf­faires@tc.tc

Pen­dant que les construc­teurs de ré­si­dences pour per­sonnes âgées mettent en chan­tier des mil­liers d’uni­tés en pré­vi­sion du vieillis­se­ment de la po­pu­la­tion, le com­por­te­ment im­mo­bi­lier des ba­by-boo­mers est en­core une grande in­con­nue. Tous spé­culent sur l’ave­nir et tentent de cap­ter cette manne.

On dit qu’ils vendent leurs grands nids vides, des mai­sons un peu vieillies, pas tou­jours bien en­tre­te­nues, qui plaisent peu aux jeunes fa­milles plu­tôt ten­tées par du qua­si-neuf. Qu’ils vont ha­bi­ter en masse dans les grands centres pour être proches de leurs en­fants et des ac­ti­vi­tés plu­tôt que d’in­ves­tir les ré­gions tran­quilles. On se de­mande s’ils vont de­ve­nir lo­ca­taires ou s’ils vou­dront res­ter pro­prié­taires. S’ils vont vivre plus long­temps chez eux ou, au contraire, pré­voir leur propre vieillis­se­ment et en­trer plus jeunes dans des ré­si­dences pour per­sonnes âgées re­pen­sées.

Les conjec­tures vont bon train. Pour­tant, il n’y a qu’une cer­ti­tude : « On ne sait pas comment les ba­by-boo­mers vont agir ni quelles se­ront leurs dif­fé­rences par rap­port au com­por­te­ment de leurs aî­nés », af­firme Ge­ne­viève La­pointe, ana­lyste prin­ci­pale de mar­ché au Centre d’ana­lyse de mar­ché de la SCHL (So­cié­té ca­na­dienne d’hy­po­thèques et de lo­ge­ment). La SCHL « ne s’at­tend pas à voir une sur­offre de pro­prié­tés à vendre avant 2030 et, si on constate une aug­men­ta­tion du nombre de lo­ca­taires dans les mar­chés des per­sonnes âgées, les ba­by-boo­mers ont da­van­tage été pro­prié­taires que les membres de la gé­né­ra­tion pré­cé­dente. Comment ce­la va-t-il se tra­duire lors­qu’ils vont vieillir ? » pour­suit Mme La­pointe. Par ailleurs, on n’as­siste pas en­core non plus à un ra­jeu­nis­se­ment des per­sonnes hé­ber­gées dans les ré­si­dences pour aî­nés.

Une offre qui s’ouvre aux plus jeunes

Bref, il est trop tôt pour ob­ser­ver des ten­dances. Tou­te­fois, sur le ter­rain, les ac­teurs es­saient d’an­ti­ci­per pour être prêts quand ces nou­veaux aî­nés vont agir. « Pour le mo­ment, les 52-71 ans sont en­core chez eux. Tous les grands ac­teurs veulent at­ti­rer cette clien­tèle en construi­sant no­tam­ment des ré­si­dences de luxe pour per­sonnes âgées très ac­tives », constate Joa­nie Fon­taine, éco­no­miste chez JLR, une firme de don­nées im­mo­bi­lières.

Ré­seau Sé­lec­tion, un construc­teur de ré­si­dences pour per­sonnes âgées, mène tam­bour bat­tant un plan d’in­ves­tis­se­ment de deux mil­liards de dol­lars sur cinq ans. Ses pro­duits sont très di­ver­si­fiés pour ten­ter de tou­cher toutes les bourses, tous les goûts et... tous les âges. L’en­tre­prise veut faire chan­ger l’image de la mai­son de re­traite tra­di­tion­nelle en bâ­tis­sant des mo­dèles in­no­vants avec les­quels elle vise aus­si les 55-75 ans. Ac­tuel­le­ment, l’âge moyen d’en­trée dans une mai­son de re­traite est plu­tôt de 82 ans, se­lon la SCHL.

Pour ce faire, « on a choi­si l’op­tion du mo­dèle évo­lu­tif, ex­plique Her­bert Nunes, vice-pré­sident dé­ve­lop­pe­ment im­mo­bi­lier de Ré­seau Sé­lec­tion. On construit des ré­si­dences com­pre­nant des lo­ge­ments pour les per­sonnes plus jeunes qui n’ont pas be­soin de ser­vices. Au fur et à me­sure de leur vieillis­se­ment, elles pour­ront res­ter sur place, mais chan­ger de lo­ge­ment pour avoir ac­cès aux ser­vices (in­fir­me­rie, ca­fé­té­ria, etc.) afin de pal­lier la perte pro­gres­sive d’au­to­no­mie. »

Croyant éga­le­ment que ces nou­veaux aî­nés vou­dront res­ter pro­prié­taires, Ré­seau Sé­lec­tion a bâ­ti un pro­jet pi­lote, le Sé­lec­tion Deux-Mon­tagnes, qui com­porte des ap­par­te­ments-condos. Ré­sul­tat : « Tan­dis que la moyenne d’âge est ha­bi­tuel­le­ment de 85 à 87 ans dans une ré­si­dence, elle est de 68 ans dans celle-ci ! » in­dique M. Nunes.

Des ser­vices dif­fé­rents

La firme, qui s’ins­pire de ses 10 000 ré­si­dents re­trai­tés, croit que les « jeunes » sé­niors veulent se rap­pro­cher des grands centres. Elle fait donc l’ac­qui­si­tion de ter­rains en ville, proches des ser­vices et des trans­ports en com­mun. Une don­née qui pousse à re­voir le mo­dèle d’en­tre­prise de la so­cié­té tant les prix de ces ter­rains sont éle­vés. Pour ren­ta­bi­li­ser les in­ves­tis­se­ments et oc­cu­per plei­ne­ment les lieux, les

construc­tions s’élèvent plus haut qu’avant. « Trou­ver des pro­duits qui cor­res­pondent à la ca­pa­ci­té de payer des per­sonnes âgées est un de nos prin­ci­paux dé­fis », dit Her­bert Nunes.

Les ba­by-boo­mers forment aus­si une gé­né­ra­tion « qui a voya­gé, qui est plus édu­quée, plus ac­tive que la gé­né­ra­tion pré­cé­dente ; ils vont être plus exi­geants », dit Ca­ro­line Parent, vi­ce­pré­si­dente ges­tion im­mo­bi­lière et ex­pé­rience client de Lo­gis­co, un construc­teur im­mo­bi­lier qui compte deux ré­si­dences pour per­sonnes âgées. L’offre de ser­vices est donc en grande évo­lu­tion. « Les ré­si­dences se rap­prochent de plus en plus des hô­tels. Tous les ser­vices sont à la carte », af­firme-t-elle. La nour­ri­ture se raf­fine, les me­nus se di­ver­si­fient, le ser­vice et le cadre res­semblent plus à ceux d’un res­tau­rant qu’à ceux d’une ca­fé­té­ria de mai­son de re­traite. Les mes­sages sont af­fi­chés sur des iPad dans une en­trée si­mi­laire à un hall d’hô­tel. Des ré­créo­logues sont em­bau­chés pour re­pen­ser la gamme d’ac­ti­vi­tés pro­po­sées. Ha­bi­tudes de vie saines et in­ci­ta­tion à bou­ger sont les maîtres-mots. Le yo­ga et la zum­ba dans des salles de sport der­nier cri rem­placent les tra­di­tion­nels bin­gos et scrabble dans une salle à man­ger aux cou­leurs fa­nées. De nou­veaux mo­dèles aus­si pour les moins au­to­nomes En pa­ral­lèle, l’in­dus­trie se pré­pare à l’aug­men­ta­tion du nombre de per­sonnes âgées de plus de 75 ans, la cible tra­di­tion­nelle des ré­si­dences of­frant des ser­vices aux per­sonnes en perte d’au­to­no­mie. Au Qué­bec, au­jourd’hui, 18,4 % de ces aî­nés sont en ré­si­dence, par rap­port à 9 % dans l’en­semble Ca­na­da. Le nombre d’uni­tés de soins, no­tam­ment celles pour per­sonnes souf­frant de ma­la­dies cog­ni­tives, de­vrait aug­men­ter. On es­time par exemple qu’au Qué­bec 180 000 per­sonnes de plus de 65 ans se­ront tou­chées par la ma­la­die d’Alz­hei­mer en 2030, contre 100 000 en 2008.

Si le nombre de per­sonnes de plus de 75 ans a com­men­cé à croître, « à par­tir de 2020, les courbes dé­mo­gra­phiques montrent l’ac­cé­lé­ra­tion du vieillis­se­ment de la po­pu­la­tion », constate Ge­ne­viève La­pointe. D’ailleurs, le taux d’in­oc­cu­pa­tion des ré­si­dences pour per­sonnes âgées (6,2 %) a com­men­cé à di­mi­nuer (- 2,5 points de­puis 2013).

Ca­ro­line Parent s’at­tend à ce que « les gens ar­rivent plus tard en ré­si­dence, car ils veulent res­ter le plus long­temps pos­sible à la mai­son ». Si la firme de la ré­gion de Qué­bec a des pro­jets évo­lu­tifs pour ten­ter de cap­ter une clien­tèle plus jeune et com­pen­ser l’ar­ri­vée tar­dive des per­sonnes en perte d’au­to­no­mie, elle s’oriente vers un plus grand nombre d’uni­tés de soins. « Nous avions deux ré­si­dences qui, au dé­part, n’étaient des­ti­nées qu’aux per­sonnes to­ta­le­ment au­to­nomes. Nous les avons fait évo­luer vers le se­mi-au­to­nome et, pour la pre­mière fois, dans une ré­si­dence en construc­tion à Lé­vis, 16 uni­tés de soins se­ront créées sur un to­tal de 161 uni­tés », in­dique-t-elle. Un mi­ni­vil­lage Alz­hei­mer à Qué­bec Étant don­né les pers­pec­tives de crois­sance du nombre de per­sonnes souf­frant de pertes sur le plan cog­ni­tif, le Groupe Pa­tri­moine, qui compte 650 uni­tés pour aî­nés ré­par­ties dans 6 bâ­ti­ments, oriente son dé­ve­lop­pe­ment dans cette di­rec­tion. Non seule­ment la ré­si­dence en cours de construc­tion à L’An­cienne-Lo­rette com­pren­dra 33 uni­tés de soins pour ces pa­tients sur 356 au to­tal, mais sur­tout, le Groupe crée « le pre­mier mi­ni­vil­lage Alz­hei­mer du Ca­na­da », af­firme Na­tha­lie Pa­ré, PDG du Groupe Pa­tri­moine. Im­plan­té dans le sec­teur Le­bour­gneuf, à Qué­bec, il de­vrait ou­vrir fin 2018 ou dé­but 2019. Il se­ra consti­tué de deux bâ­ti­ments de 172 uni­tés cha­cun. Celles-ci se­ront lo­gées dans des mai­son­nettes où vi­vront une quin­zaine de per­sonnes en com­mu­nau­té.

« On sait que ces per­sonnes doivent de­meu­rer sti­mu­lées et ac­tives le plus long­temps pos­sible. Par ailleurs, la gé­né­ra­tion ac­tuelle de sé­niors veut être plus libre de ses mou­ve­ments et par­ti­ci­per aux ac­ti­vi­tés. Dans chaque mai- son­née, avec l’aide du per­son­nel, les per­sonnes âgées pré­pa­re­ront les re­pas, fe­ront le mé­nage, etc. », ajoute Na­tha­lie Pa­ré. Un autre dé­fi de l’in­dus­trie : « Trou­ver de la main-d’oeuvre en quan­ti­té suf­fi­sante », dit la vice-pré­si­dente, dont les be­soins sont éle­vés pour ces uni­tés de soins.

Que ce soit pour s’adap­ter aux per­sonnes en grande perte d’au­to­no­mie ou aux ba­by-boo­mers, le mar­ché de l’im­mo­bi­lier, en pleine ef­fer­ves­cence, cherche à trou­ver de nou­velles re­cettes.

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Ré­seau Sé­lec­tion, un construc­teur de ré­si­dences pour per­sonnes âgées, veut faire chan­ger l’image de la mai­son de re­traite tra­di­tion­nelle en bâ­tis­sant des mo­dèles in­no­vants.

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