EL GOLF Y NUEVA LAS CONDES: CI­FRAS HIS­TÓ­RI­CAS

Especiales - - Oficinas - Por Va­les­ka Sil­va Pohl

El mer­ca­do de oficinas pre­mium o cla­se A/A+ tie­ne una de las dis­po­ni­bi­li­da­des más ba­jas de la re­gión y de las prin­ci­pa­les ciu­da­des del mun­do. La al­ta de­man­da y es­ca­sez de nue­vos proyectos se su­man a me­jo­res ex­pec­ta­ti­vas eco­nó­mi­cas que pue­den dis­mi­nuir aun más las ci­fras, a un al­za en las ren­tas y a po­ten­ciar nue­vos ejes.

La me­jo­ra en las ex­pec­ta­ti­vas eco­nó­mi­cas ha lle­va­do a que la va­can­cia de las oficinas pre­mium ha­ya lle­ga­do a ni­ve­les mí­ni­mos. En pro­me­dio, la va­can­cia de oficinas en San­tia­go al­can­zó el 3,8% en las de cla­se A/A+ (pri­me) a fi­nes del 2017. La ci­fra ha dis­mi­nui­do pro­gre­si­va­men­te en los úl­ti­mos dos años y me­dio, y es al­go que des­de el 2013 no se ob­ser­va­ba en el mer­ca­do. Sin em­bar­go, hay sec­to­res que pre­sen­tan una dis­po­ni­bi­li­dad aun in­fe­rior, y que re­ve­lan una ten­den­cia a la ba­ja: los dis­tri­tos El Golf, con un 2,98%, y Nueva Las Condes, con un 2,92%, ci­fras muy por de­ba­jo de las prin­ci­pa­les ciu­da­des del mun­do y de la re­gión. El úl­ti­mo in­for­me de la con­sul­to­ra in­mo­bi­lia­ria NAI Sa­rrà así lo de­ja ver. Su di­rec­tor ge­ne­ral, Jai­me Sa­rrà, ex­pli­ca que una dis­po­ni­bi­li­dad “sa­lu­da­ble” co­rres­pon­de a un pro­me­dio cer­cano al 6 u 8%. “Los cen­tros de negocios de las prin­ci­pa­les ca­pi­ta­les mun­dia­les bor­dean una va­can­cia del 9,51%, mien­tras que El Golf y Nueva Las Condes es­tán muy por de­ba­jo, de­bi­do a la geo­gra­fía que pre­sen­tan am­bos sec­to­res, la que im­pi­de una ma­yor ex­pan­sión y don­de exis­te una al­ta de­man­da de oficinas pri­me por parte de las com­pa­ñías”. Una opi­nión si­mi­lar tie­nen des­de JLL. “La va­can­cia de oficinas en los sec­to­res pri­me se pre­sen­ta his­tó­ri­ca­men­te co­mo la más ba­ja com­pa­ra­da con el res­to de los sub­mer­ca­dos. A pe­sar de que el sub­mer­ca­do de Las Condes apor­ta apro­xi­ma­da­men­te 1,32 mi­llo­nes de me­tros cua­dra­dos y re­pre­sen­ta un 82% del in­ven­ta­rio to­tal de Cla­se A, tie­ne una al­ta de­man­da por sus ac­ti­vos y a la vez se man­tie­ne en el tiem­po, pe­se a los im­pac­tos de la eco­no­mía lo­cal y a fac­to­res ma­cro­eco­nó­mi­cos” se­ña­la Ali­son Ewert, re­search de JLL Chi­le. Los ex­per­tos coin­ci­den en que la va­can­cia se­gui­rá ba­jan­do co­mo con­se­cuen­cia del ba­jo stock dis­po­ni­ble y la nu­la cons­truc­ción de proyectos que pue­dan su­mar me­tros cua­dra­dos al in­ven­ta­rio en el cor­to pla­zo, lo que ade­más ge­ne­ra­ría un au­men­to en los pre­cios de los arrien­dos. Por ejem­plo, la re­cep­ción mu­ni­ci­pal pen­dien­te de su­per­fi­cies de oficinas en el edi­fi­cio Cos­ta­ne­ra Cen­ter (70.000 m2) po­dría im­pul­sar la ta­sa al al­za pa­ra los pró­xi­mos tri­mes­tres. Ac­tual­men­te en San­tia­go hay mu­chos edi­fi­cios de oficinas cla­se A/A+ o pri­me, aun­que exis­te una par­ti­cu­lar concentración en la co­mu­na de Las Condes. Son dis­tri­tos con­so­li­da­dos, con po­los de negocios in­tere­san­tes pa­ra las prin­ci­pa­les em­pre­sas, pro­duc­to de la concentración de edi­fi­cios de al­to es­tán­dar jun­to con to­do ti­po de ser­vi­cios que facilitan el desa­rro­llo de los dis­tri­tos de cen­tros de negocios (CBD, su si­gla en in­glés) co­mo ban­cos, pa­tios de co­mi­da, trans­por­te pú­bli­co y es­ta­cio­na­mien­tos. Sin em­bar­go, tam­bién exis­ten nu­me­ro­sos edi­fi­cios con es­tas ca­rac­te­rís­ti­cas en otras zo­nas, co­mo San­tia­go Cen­tro, Vi­ta­cu­ra y Pro­vi­den­cia. Paulina Ar­mi­jo, re­search ma­na­ger de CBRE, sos­tie­ne que el mer­ca­do está en una fa­se de sig­ni­fi­ca­ti­va re­duc­ción en la en­tra­da de proyectos, en par­ti­cu­lar en aque­llas oficinas de ti­po A. “En pa­ra­le­lo a es­to, la de­man­da se ha sos­te­ni­do en ni­ve­les po­si­ti­vos pa­ra la in­dus­tria, lo que ha per­mi­ti­do el con­su­mo de la oferta dis­po­ni­ble en el mer­ca­do, co­la­bo­ran­do con las ba­jas ta­sas de va­can­cia”. La es­pe­cia­lis­ta des­ta­ca el sec­tor de San­tia­go Cen­tro, que ha mos­tra­do me­jo­ras sig­ni­fi­ca­ti­vas en el úl­ti­mo año, en un con­tex­to de ba­ja pro­duc­ción y una de­man­da cau­ti­va. Res­pec­to a la reali­dad del dis­tri­to El Golf, Sa­rrà sos­tie­ne que “el stock dis­po­ni­ble ac­tual­men­te es de 31.395 m2, lo que mues­tra que só­lo ha­bría oferta pa­ra 14 me­ses si no se re­suel­ven las mi­ti­ga­cio­nes via­les del Cos­ta­ne­ra Cen­ter y Nueva

◎ A lar­go pla­zo, los dis­tri­tos pri­me lle­ga­rán a un pun­to de in­fle­xión, lo que da­ría pa­so a uno nue­vo: San Da­mián.

Las Condes. Po­dría exis­tir una ma­yor dis­po­ni­bi­li­dad de con­cre­tar­se el pro­yec­to de Vi­lla San Luis en un pla­zo no in­fe­rior a los cin­co años, por lo que un au­men­to en los pre­cios es inevi­ta­ble”. A lar­go pla­zo, los dis­tri­tos pri­me lle­ga­rán a un pun­to de in­fle­xión, lo que da­ría pa­so a uno nue­vo: San Da­mián. Por aho­ra la ex­pan­sión avan­za ha­cia el orien­te por Nueva Apo­quin­do, Vi­ta­cu­ra y el eje Ken­nedy. “Cree­mos que el pró­xi­mo CBD con es­tas ca­rac­te­rís­ti­cas se­rá el dis­tri­to San Da­mián, en el eje de ave­ni­da Las Condes, en­tre Es­to­ril y Can­ta­ga­llo”, ex­pli­ca Sa­rrà. Da­da la ab­sor­ción his­tó­ri­ca de los úl­ti­mos años, se es­pe­ra que en Nueva Apo­quin­do que­de stock dis­po­ni­ble pa­ra 25 me­ses, en Nueva Las Condes pa­ra 8, y en El Golf pa­ra 18 me­ses.

LAS PRO­YEC­CIO­NES

En Co­lliers In­ter­na­tio­nal ase­gu­ran que el mer­ca­do de oficinas en Chi­le es un ru­bro con­so­li-

da­do cu­yo in­ven­ta­rio ha cre­ci­do a más del tri­ple du­ran­te los 10 úl­ti­mos años. En­ri­que del Cam­po, gerente del área de Oficinas de la com­pa­ñía, ex­pli­ca que “lle­ga a más de 2,4 mi­llo­nes de me­tros cua­dra­dos, su­peran­do a gran­des ciu­da­des co­mo Río de Ja­nei­ro, Bue­nos Ai­res y Bo­go­tá. Ade­más, pre­sen­ta un gran nú­me­ro de ac­to­res, sien­do un mer­ca­do ato­mi­za­do con dis­tin­tos ti­pos de pro­pie­ta­rios en­tre fon­dos de ren­ta, com­pa­ñías de se­gu­ros, fa­mily of­fi­ces e in­ver­sio­nis­tas par­ti­cu­la­res, con ren­ta­bi­li­da­des y va­can­cias si­mi­la­res a paí­ses desa­rro­lla­dos co­mo Estados Unidos”. Pa­ra el eje­cu­ti­vo, la so­li­dez y es­ta­bi­li­dad eco­nó­mi­ca —su­ma­das a que el país cuen­ta con una de las me­jo­res cla­si­fi­ca­cio­nes de ries­go en la re­gión— ge­ne­ran un mer­ca­do de oficinas fuer­te, con ab­sor­cio­nes es­ta­bles en el tiem­po y ta­sas de va­can­cia que in­clu­so en ci­clos eco­nó­mi­cos de ba­jo crecimiento “se man­tie­nen muy por de­ba­jo de las prin­ci­pa­les ciu­da­des de la re­gión”. Pa­ra Co­lliers, to­do apun­ta a un au­men­to en el desa­rro­llo de proyectos de oficinas pa­ra los pró­xi­mos años en el Gran San­tia­go. Me­jo­res ex­pec­ta­ti­vas de crecimiento y un au­men­to en la inversión es­ta­rían en­tre las ra­zo­nes. “Sub­mer­ca­dos con ma­yor plus­va­lía, co­mo El Golf- El Bos­que, Nueva Apo­quin­do, Nueva Las Condes, Pro­vi­den­cia y San­tia­go Cen­tro si­guen en la mi­ra de los prin­ci­pa­les desa­rro­lla­do­res, sien­do los sec­to­res con ma­yor de­man­da. Sub­mer­ca­dos co­mo Vi­ta­cu­ra con sus dis­tin­tos co­rre­do­res (Nva. Cos­ta­ne­ra, Alon­so de Cór­do­va, Av. Ken­nedy) y Es­to­ril-la Dehe­sa (Av­da. Las Condes, Av­da. La Dehe­sa co­mo co­rre­do­res prin­ci­pa­les) tam­bién se­rán el fo­co de desa­rro­lla­do­res, pen­san­do en la am­plia­ción de la lí­nea 7 del Me­tro, que da­rá ma­yor co­nec­ti­vi­dad y plus­va­lía a la zona. En el sub­mer­ca­do de Hue­chu­ra­ba, en es­pe­cí­fi­co Ciu­dad Empresarial, pro­nos­ti­can nue­vos desa­rro­llos co­mo el pro­yec­to Va­lle Nor­te, que tam­bién ha ex­pe­ri­men­ta­do una ba­ja en la va­can­cia y cu­ya ten­den­cia se man­ten­dría pa­ra los pró­xi­mos tri­mes­tres”, ex­pli­ca Del Cam­po. Des­de CBRE coin­ci­den con la pro­yec­ción del sec­tor de Hue­chu­ra­ba, sub­mer­ca­do que úl­ti­ma­men­te ha mos­tra­do me­jo­ras de la mano de im­por­tan­tes cie­rres aso­cia­dos a ru­bros co­mo re­tail y trans­por­tes, y que con las po­si­bles me­jo­rías de co­nec­ti­vi­dad pro­yec­ta­das pa­ra el sec­tor y la ex­ten­sa dis­po­ni­bi­li­dad de te­rreno po­dría ob­te­ner me­jo­rías en su desem­pe­ño a lar­go pla­zo. Tam­bién hay una nueva ten­den­cia que se em­pie­za a no­tar: el desa­rro­llo de proyectos mix­tos —don­de con­vi­ven oficinas y de­par­ta­men­tos ha­bi­ta­cio­na­les— en dis­tin­tos sec­to­res de San­tia­go y re­gio­nes. El au­men­to en los pre­cios del sue­lo, la con­ges­tión y la ma­yor den­si­fi­ca­ción han in­cre­men­ta­do el desa­rro­llo de proyectos de es­te ti­po con pre­sen­cia de oficinas jun­to al comercio, vi­vien­das y es­pa­cios cul­tu­ra­les, fí­si­ca y fun­cio­nal­men­te in­te­gra­dos y co­nec­ta­dos a la ca­lle y, en al­gu­nos ca­sos, di­rec­ta­men­te a las es­ta­cio­nes de me­tro, ge­ne­ran­do nue­vos es­pa­cios de in­ter­ac­ción. Ejem­plo de ello son las oficinas ti­po bu­si­ness cen­ter con au­di­to­rios, sa­las de reunio­nes, comercio y es­pa­cios de cowor­king, ins­ta­la­cio­nes pen­sa­das pa­ra la co­mu­ni­dad del edi­fi­cio. “Un gru­po de in­mo­bi­lia­rias se ha orien­ta­do al desa­rro­llo de es­te ti­po de oficinas, ya sea pa­ra arrien­do o ven­ta, con for­ma­tos que van des­de los 20 m2, pen­san­do en pe­que­ñas em­pre­sas y ser­vi­cios pro­fe­sio­na­les, has­ta plan­tas li­bres pa­ra cor­po­ra­ti­vos na­cio­na­les y mul­ti­na­cio­na­les, iden­ti­fi­can­do otro per­fil de usua­rio, que bus­ca ale­jar­se de la con­ges­tión de los po­los tra­di­cio­na­les de oficinas, pre­fi­rien­do los más cer­ca­nos a su zona de re­si­den­cia”, con­clu­ye En­ri­que del Cam­po.◎

◎ El au­men­to en los pre­cios del sue­lo, la con­ges­tión y la ma­yor den­si­fi­ca­ción han in­cre­men­ta­do el desa­rro­llo de proyectos mix­tos.

Los dis­tri­tos de El Golf y Nueva Las Condes son los que tie­nen ci­fras de va­can­cia más re­du­ci­das.

Newspapers in Spanish

Newspapers from Chile

© PressReader. All rights reserved.