La úl­ti­ma es­pe­cu­la­ción

La Tercera - - OPINIÓN - Pablo Allard

EL CA­SO Ca­val po­ne en evi­den­cia la ex­ce­si­va es­pe­cu­la­ción que exis­te en nues­tro mer­ca­do de sue­los y la fal­ta de vo­lun­tad pa­ra co­rre­gir sus fa­llas. El sue­lo ur­bano es por na­tu­ra­le­za un re­cur­so es­ca­so. Des­de el mo­men­to que su ofer­ta es de­ter­mi­na­da por nor­ma­ti­vas que de­fi­nen los lí­mi­tes ur­ba­nos, usos de sue­lo y den­si­da­des, la ren­ta óp­ti­ma o po­ten­cial de esos sue­los es ma­yor que la de un te­rreno agrí­co­la ubi­ca­do in­me­dia­ta­men­te al otro la­do del lí­mi­te.

El pro­ble­ma es que uno de los mer­ca­dos más im­per­fec­tos en Chile es el de sue­los, don­de en­con­tra­mos fa­llas que dan lu­gar a la es­pe­cu­la­ción en pos de cap­tar plus­va­lías ex­ce­si­vas. En­tre es­tas fa­llas en­con­tra­mos: la asi­me­tría de in­for­ma­ción, don­de só­lo al­gu­nos in­flu­yen­tes es­pe­cu­la­do­res tie­nen ac­ce­so por ade­lan­ta­do a even­tua­les mo­di­fi­ca­cio­nes o pro­yec­tos de in­ver­sión que afec­tan a los te­rre­nos; otra fa­lla es la cap­tu­ra re­gu­la­to­ria, don­de quien de­be pla­ni­fi­car y re­gu­lar el sue­lo en fun­ción del bien co­mún ter­mi­na fa­vo­re­cien­do in­tere­ses par­ti­cu­la­res, ya sea por trá­fi­co de in­fluen­cias, ra­zo­nes po­lí­ti­cas o co­rrup­ción; o la dis­cre­cio­na­li­dad con que se de­fi­ne la ofer­ta, ya que pe­se a que to­do cam­bio nor­ma­ti­vo se ba­sa en es­tu­dios téc­ni­cos, siem­pre hay es­pa­cio pa­ra la in­ter­pre­ta­ción.

Más allá de la evi­den­cia del ca­so Ca­val, es­pe­cu­lar y lu­crar a par­tir de es­tas fa­llas mien­tras no sean co­rre­gi­das no ne­ce­sa­ria­men­te es de­li­to. Pe­ro da­das las ex­ce­si­vas plus­va­lías que cap­tu­ran los es­pe­cu­la­do­res, hay que pre­ci­sar que es­ta­mos an­te una de las po­cas in­dus­trias don­de el es­pe­cu­la­dor no agre­ga va­lor en for­ma pro­por­cio­nal a la even­tual ga­nan­cia. A di­fe­ren­cia de un agri­cul­tor que pre­pa­ra el sue­lo, siem­bra y cul­ti­va pa­ra va­lo­ri­zar su tie­rra, o el in­mo­bi­lia­rio que ur­ba­ni­za, cons­tru­ye, arries­ga y va­lo­ri­za su in­ver­sión, el es­pe­cu­la­dor de sue­los con suer­te con­tra­ta es­tu­dios de ca­bi­da o po­ten­cial in­mo­bi­lia­rio del te­rreno, pe­ro sin la in­ten­ción de in­ver­tir en él, sino más bien pa­ra apro­ve­char las fa­llas del mer­ca­do y pe­gar­se la pa­sa­da, ven­dién­do­lo a una in­mo­bi­lia­ria o cons­truc­to­ra que in­ver­ti­rá en és­te una vez cam­bia­do su des­tino.

Pa­ra­do­jal­men­te, el pro­gra­ma de go­bierno de la Pre­si­den­ta Ba­che­let pro­po­ne desa­rro­llar una po­lí­ti­ca de sue­los y mu­chos ya abo­gan por me­ca­nis­mos de re­cu­pe­ra­ción de plus­va­lías que ter­mi­na­rán ca­yen­do en pro­ble­mas si­mi­la­res o peo­res de dis­cre­cio­na­li­dad y du­das res­pec­to al des­tino de los re­cur­sos re­cu­pe­ra­dos. Más que in­ter­ve­nir el mer­ca­do de sue­los, de­be­mos co­rre­gir es­tas fa­llas con me­jor re­gu­la­ción. En es­te sen­ti­do, co­bra fuer­za el me­ca­nis­mo de los desa­rro­llos ur­ba­nos con­di­cio­na­dos, im­ple­men­ta­do a me­dia­dos de los no­ven­tas y que per­mi­te co­rre­gir las fa­llas de­tec­ta­das en el mer­ca­do de sue­los de ex­pan­sión ur­ba­na. El me­ca­nis­mo pro­po­ne que aque­llos te­rre­nos ubi­ca­dos en las zo­nas de ex­pan­sión ur­ba­na po­drían cam­biar de uso ru­ral a ur­bano siem­pre que cum­plan con una se­rie de con­di­cio­nes y me­di­das de mi­ti­ga­ción que ga­ran­ti­cen mo­de­los de desa­rro­llo sus­ten­ta­ble y com­pro­me­tan in­ver­sión del de­sa­rro­lla­dor en el mis­mo sue­lo por me­dio de obras y ser­vi­cios se­gún un plan maes­tro. En otras pa­la­bras, que par­te im­por­tan­te de las plus­va­lías se rein­vier­tan en la lo­ca­li­dad y no se las lle­ven pa­ra la ca­sa. Es de es­pe­rar que se le­gis­le pa­ra perfeccionar es­tos mer­ca­dos y así evi­tar es­cán­da­los como el de Ca­val. Uno de los mer­ca­dos más im­per­fec­tos en Chile es el de sue­los, don­de en­con­tra­mos fa­llas que dan lu­gar a la es­pe­cu­la­ción en pos de cap­tar plus­va­lías ex­ce­si­vas.

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