IN­DUS­TRIA DE BO­DE­GAS COMIENZA A RE­PUN­TAR

Al igual que la eco­no­mía, el sec­tor del bodegaje y centros de distribución em­pie­za a ver ai­res al­cis­tas, tanto en cons­truc­ción de más m2, co­mo en ocu­pa­ción. Los sec­to­res cer­ca­nos al aeropuerto y au­to­pis­tas si­guen te­nien­do en­vi­dia­bles ventajas dentro de la

Pulso - Especial Pulso Extra - - PORTADA - DA­NIEL FAJARDO CA­BE­LLO

LLAS CON­SUL­TO­RAS in­mo­bi­lia­rias JLL, Co­lliers In­ter­na­tio­nal y CBRE coin­ci­den en que la pro­duc­ción de bo­de­gas y áreas de bodegaje des­cen­dió le­ve­men­te durante el primer se­mes­tre de 2017, en com­pa­ra­ción al mis­mo pe­río­do del año an­te­rior. Sin em­bar­go, no es una se­ñal ne­ce­sa­ria­men­te ne­ga­ti­va, ya que la va­can­cia en la Región Me­tro­po­li­ta­na tam­bién dis­mi­nu­yó. Ade­más, pre­vén una re­cu­pe­ra­ción del sec­tor para el se­gun­do se­mes­tre de este año, la cual se tor­na­ría más cla­ra en 2018.

Se­gún es­tu­dios de Co­lliers In­ter­na­tio­nal, durante la pri­me­ra par­te del año se re­gis­tró una pro­duc­ción de 9.940 m2, mon­to me­nor a lo mos­tra­do en los se­mes­tres an­te­rio­res. Este nue­vo in­gre­so co­rres­pon­de­ría, prin­ci­pal­men­te, a un centro de bodegaje ubi­ca­do en el sec­tor Sur de la RM. Res­pec­to al in­ven­ta­rio acu­mu­la­do, queda con 3.377.550 m2 de su­per­fi­cie útil de Centros de Bodegaje para este primer se­mes­tre del 2017.

Para Die­go Cas­ti­llo, sub­ge­ren­te Área In­dus­trial de Co­lliers In­ter­na­tio­nal, el mer­ca­do de centros de bodegaje ha mos­tra­do un rit­mo de cre­ci­mien­to cau­te­lo­so y mo­de­ra­do durante los úl­ti­mos tres años. Tanto los ni­ve­les de pre­cios, co­mo de va­can­cia, se han man­te­ni­do es­ta­bles, re­gis­trán­do­se una va­can­cia de 6,9% al cie­rre de 2016. “No obs­tan­te, durante este primer tri­mes­tre de 2017 se han per­ci­bi­do cla­ros sig­nos de reac­ti­va­ción, los cua­les se no­ta­rán con ma­yor fuer­za a par­tir del primer se­mes­tre de 2018. El in­te­rés por ad­qui­rir te­rre­nos in­dus­tria­les y si­tios eria­zos, para fu­tu­ros desa­rro­llos de centros de bodegaje, ha au­men­ta­do con­si­de­ra­ble­men­te”, co­men­ta Cas­ti­llo.

Ac­tual­men­te, las áreas con ma­yor par­ti­ci­pa­ción de mer­ca­do son las zo­nas po­nien­te y nor­po­nien­te, las cua­les han cre­ci­do, en gran par­te, gra­cias a la me­jo­ra en in­fra­es­truc­tu­ra vial con la im­ple­men­ta­ción de las au­to­pis­tas Ves­pu­cio Ex­press y Cos­ta­ne­ra Norte.

Built to suit

Por otro lado, se­gún los da­tos de CBRE, hasta ju­nio, se con­cre­tó la en­tra­da de 17.172 m2, lo que equi­va­le so­lo a una por­ción de la nue­va su­per­fi­cie que se es­pe­ra­ba para el se­mes­tre, tras­la­dán­do­se apro­xi­ma­da­men­te tres cuar­tos de és­ta para el se­gun­do se­mes­tre del 2017.

Es­to sig­ni­fi­có que la pro­duc­ción de su­per­fi­cies ca­yó 84% com­pa­ra­do con el se­gun­do se­mes­tre de 2016 y un 89% en re­la­ción al 1S 2016. “El fac­tor co­yun­tu­ral que in­ci­dió en esta ba­ja fue el tras­la­do de cerca de 60 mil m2, que se es­pe­ra­ban para este se­mes­tre ha­cia el 2S 2017 debido a cam­bios en los cro­no­gra­mas de en­tre­ga”, di­ce Da­nie­la Sa­la­zar, research ma­na­ger de CBRE.

Ade­más, la eje­cu­ti­va in­di­ca que a ni­vel de ten­den­cia, se vi­sua­li­za una dis­mi­nu­ción en nue­vas su­per­fi­cies con pro­pó­si­to es­pe­cu­la­ti­vo y no aso­cia­da a ex­pan­sio­nes de clien­tes vi­gen­tes o pre-co­lo­ca­da, a la es­pe­ra de me­jo­ras en las con­di­cio­nes eco­nó­mi­cas del país. “Ade­más, con­ti­núa ga­nan­do re­le­van­cia el mo­de­lo built-to-suit. De esta ma­ne­ra, se es­ti­ma que la pro­duc­ción del año 2017 será entre un 40-45% me­nor que el pro­me­dio de los úl­ti­mos cinco años”, di­ce Sa­la­zar

Ade­más, CBRE cree que exis­te la po­si­bi­li­dad de que al­gu­nas su­per­fi­cies es­pe­ra­das para lo que queda del año se tras­la­den ha­cia el 2018. De esta forma, se con­cre­ta fi­nal­men­te la con­trac­ción en la pro­duc­ción de su­per­fi­cies, si­tua­ción es­pe­ra­da desde el año 2015. “Desde el pun­to de vis­ta de la de­man­da, y co­mo se an­ti­ci­pó a fi­na­les del año 2016, dis­mi­nu­yó de forma im­por­tan­te la can­ti­dad de de­vo­lu­cio­nes de su­per­fi­cie tem­po­ral con­tra­ta­da para cu­brir la es­ta­cio­na­li­dad de fies­tas de fin de año (di­ciem­bre) y épo­ca es­co­lar (mar­zo)”, in­di­ca Sa­la­zar.

Cas­ti­llo es de una opi­nión si­mi­lar. “Chi­le ha sa­bi­do adop­tar exi­to­sa­men­te mo­da­li­da­des de paí­ses desa­rro­lla­dos. Un cla­ro

La cercanía al aeropuerto

Por su par­te, el “Re­por­te Mer­ca­do In­dus­trial Li­ge­ro Bo­de­gas y Centros de Distribución” de JLL Chi­le, in­di­ca que en tér­mi­nos ge­ne­ra­les, la pro­duc­ción del primer se­mes­tre de 2017 en el mer­ca­do de bo­de­gas y centros de distribución pre­sen­tó una ba­ja res­pec­to de la re­gis­tra­da el se­mes­tre an­te­rior. Durante los seis pri­me­ros me­ses del año, hu­bo una pro­duc­ción de 10.000m2, ubicada prin­ci­pal­men­te en el Sub­mer­ca­do Sur, lo que es un 80% me­nos a lo ob­ser­va­do en el se­gun­do se­mes­tre de 2016 (122.000m2) y en un 50% más ba­ja com­pa­ra­da con el primer se­mes­tre del mis­mo año.

Sin em­bar­go, se­gún este in­for­me, “se es­ti­ma que los pro­yec­tos en cons­truc­ción de los Sub­mer­ca­dos Norte y Po­nien­te, se man­ten­drían con ma­yo­res al­zas, presentando importantes desa­rro­llos para este ti­po de mer­ca­do”, di­ce el es­tu­dio.

Ade­más, el aná­li­sis de JLL agre­ga que “debido a la cercanía al aeropuerto, bue­na co­ne­xión con los puer­tos de San An­to­nio y Val­pa­raí­so, más ac­ce­si­bi­li­dad de au­to­pis- tas, es­tos dos sub­sec­to­res pre­sen­tan un al­to po­ten­cial de desa­rro­llo”.

Ac­tual­men­te, Bo­de­gas San Fran­cis­co es el ma­yor desa­rro­lla­dor de bo­de­gas, con más de 1.200.00m2 cons­trui­dos en Santiago. Lo si­gue Me­ga­cen­tro con 370.000m2.

Se­gún JLL, entre es­tos dos ac­to­res con­cen­tran cerca del 70% del mer­ca­do.

De los 12 centros de distribución re­gis­tra­dos, el Sub­mer­ca­do Norte pre­sen­ta un 65% de su stock en bo­de­gas, con apro­xi­ma­da­men­te 92.600m2, co­rres­pon­dien­tes a los desa­rro­lla­do­res Car­go Park y FAC, am­bos en la co­mu­na de Qui­li­cu­ra.

Buen mo­men­to para in­ver­tir

Por úl­ti­mo, desde Co­lliers in­di­can que en tér­mi­nos de pre­cios y ofer­ta es un buen mo­men­to para co­men­zar a desa­rro­llar pro­yec­tos de bo­de­gas, pre­pa­ran­do con an­ti­ci­pa­ción los pro­ce­sos ur­ba­nís­ti­cos y nor­ma­ti­vos ne­ce­sa­rios para ope­rar.

“Una vez reac­ti­va­da la eco­no­mía, la de­man­da au­men­ta­rá y los pre­cios se ele­va­rán rá­pi­da­men­te, in­cre­men­tan­do la plus­va­lía de la in­ver­sión y ge­ne­ran­do cá­no­nes de arrien­do más ele­va­dos. Al mis­mo tiempo, con el es­ce­na­rio ac­tual, se han abierto com­pe­ti­ti­vas opor­tu­ni­da­des para quie­nes bus­can arren­dar nue­vos es­pa­cios, debido a que se pue­den ob­te­ner mejores pre­cios y ma­yor fle­xi­bi­li­dad en los con­tra­tos”, re­co­mien­da Die­go Cas­ti­llo, de Co­lliers In­ter­na­tio­nal. Ⓟ

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