IN­VER­SIÓN

A las po­si­bi­li­da­des de con­se­guir un me­jor pre­cio se su­ma la op­ción de es­co­ger ca­rac­te­rís­ti­cas cla­ves co­mo orien­ta­ción, pi­so y ter­mi­na­cio­nes. Mien­tras que la in­ver­sión en ciu­da­des co­mo Mia­mi ase­gu­ra ren­ta­bi­li­dad y plusvalía.

Que Pasa - Especiales - - Inversión - Por Va­les­ka Sil­va Pohl

El mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio chi­leno es só­li­do y con­so­li­da­do. Por ello, ad­qui­rir en ver­de una pro­pie­dad es ca­da vez más ha­bi­tual, aun cuan­do la com­pra sea sin vi­si­tar un pi­lo­to. Es­te só­lo es­tá dis­po­ni­ble cuan­do es­tá ter­mi­na­da la obra grue­sa del pro­yec­to. Un fac­tor re­le­van­te pa­ra que es­ta for­ma de ad­qui­si­ción in­mo­bi­lia­ria sea fre­cuen­te es que en el país es­tán da­das las con­di­cio­nes pa­ra que el sis­te­ma fun­cio­ne ade­cua­da­men­te, pues las par­tes in­vo­lu­cra­das cum­plen su com­pro­mi­so ava­la­do por una pó­li­za de ga­ran­tía, la que es­tá re­gu­la­da por la Ley Ge­ne­ral de Ur­ba­nis­mo y Cons­truc­cio­nes. In­ver­tir en bie­nes raí­ces es con­si­de­ra­do un buen ne­go­cio -ya sea en Chi­le o en el ex­tran­je­ro-, fun­da­men­tal­men­te, de­bi­do a que la ren­ta­bi­li­dad se pue­de ver a me­diano pla­zo, a di­fe­ren­cia de lo que ocu­rre con otro ti­po de ins­tru­men­tos co­mo la com­pra de ac­cio­nes, cu­ya vo­la­ti­li­dad es de las más ries­go­sas. Des­de In­mo­bi­lia­ria Al­mahue in­di­can que la gran plusvalía del sec­tor es uno de los fac­to­res más de­ci­si­vos, lo que, su­ma­do a las ba­jas ta­sas de in­te­rés, “per-

◎ Des­de In­mo­bi­lia­ria Al­mahue in­di­can que la gran plusvalía del sec­tor es uno de los fac­to­res más de­ci­si­vos.

mi­te un cos­to me­nor a la ho­ra de to­mar deu­da por un bien raíz, y, por otra par­te, ha­ce que sea me­nos atrac­ti­va la in­ver­sión de los aho­rros de las per­so­nas en ren­ta fi­ja. Am­bas reali­da­des, así co­mo otros fac­to­res, se­gui­rán con­du­cien­do al mer­ca­do a pre­fe­rir con fuerza la in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria por so­bre otras al­ter­na­ti­vas”. Los ex­per­tos coin­ci­den en que la com­pra en ver­de pue­de lle­gar a ser un ex­ce­len­te ne­go­cio no só­lo pa­ra in­ver­sio­nis­tas, sino tam­bién en el ca­so de par­ti­cu­la­res, quie­nes pue­den ele­gir una vi­vien­da de acuer­do a sus ne­ce­si­da­des. Ade­más de con­se­guir un va­lor más con­ve­nien­te, se ob­tie­nen ma­yo­res pla­zos pa­ra rea­li­zar el pa­go del pie, ya que la gran ma­yo­ría de las in­mo­bi­lia­rias entregan fa­ci­li­da­des al in­cluir los me­ses an­te­rio­res al ini­cio efec­ti­vo de la cons­truc­ción. Se es­ti­ma que el des­cuen­to es del or­den del 10% de una pro­pie­dad, ya que el pre­cio tien­de a au­men­tar mien­tras más cer­ca se en­cuen­tra la fe­cha de la re­cep­ción mu­ni­ci­pal. En se­gun­do lu­gar se en­cuen­tra la se­gu­ri­dad en es­te ti­po de in­ver­sio­nes, la que es­tá da­da bá­si­ca­men­te por­que los pre­cios en el sec­tor in­mo­bi­lia­rio se han man­te­ni­do es­ta­bles pe­se a los vai­ve­nes de la eco­no­mía. Con ello se ge­ne­ra un al­to cre­ci­mien­to del ca­pi­tal. Ade­más, co­mo se tra­ta de un bien tan­gi­ble, la ven­ta pos­te­rior ase­gu­ra un pre­cio ma­yor al in­ver­ti­do. Una ter­ce­ra ven­ta­ja es que al­gu­nas in­mo­bi­lia­rias per­mi­ten, en­tre otras op­cio­nes, re­dis­tri­buir al­gu­nos es­pa­cios, mo­di­fi­car las ter­mi­na­cio­nes, ele­gir el pi­so y la orien­ta­ción de la vi­vien­da. Co­mu­nas co­mo San­tia­go Cen­tro, Ñu­ñoa, Pro­vi­den­cia, Es­ta­ción Cen­tral y San Mi­guel se pre­sen­tan co­mo los sec­to­res más atrac­ti­vos a la ho­ra de in­ver­tir. ¿La ra­zón? La bue­na co­nec­ti­vi­dad que tie­nen con el res­to de la ciu­dad, los ser­vi­cios y co­mer­cios dis­po­ni­bles, ya que la cer­ca­nía con la red de Me­tro o ave­ni­das im­por­tan­tes es muy de­man­da­da pa­ra un pos­te­rior arrien­do.

◎ A di­fe­ren­cia de años an­te­rio­res, don­de pre­do­mi­nó el for­ma­to es­tu­dio, hoy es­tán en au­ge los de­par­ta­men­tos con dos dor­mi­to­rios.

ES­PA­CIOS PE­QUE­ÑOS

En los úl­ti­mos años la in­dus­tria ha de­ri­va­do a la ofer­ta de de­par­ta­men­tos con me­nor nú­me­ro de dor­mi­to­rios. Una de las ra­zo­nes que ex­pli­can el fe­nó­meno es que in­ver­tir en pro­pie­da­des de uno y dos dor­mi­to­rios es más eco­nó­mi­co. “Si se mi­ra des­de el pun­to de vis­ta de la ren­ta­bi­li­dad pa­ra un in­ver­sio­nis­ta, es en es­tos seg­men­tos don­de se ma­xi­mi­za di­cha ren­ta­bi­li­dad”, se­ña­lan des­de Al­mahue. A di­fe­ren­cia de la ten­den­cia de años an­te­rio­res, don­de pre­do­mi­nó el for­ma­to es­tu­dio o de un dor­mi­to­rio, hoy es­tán en au­ge los de­par­ta­men­tos con dos dor­mi­to­rios. Ro­ber­to Bas­cu­ñán, ge­ren­te ge­ne­ral de In­mo­bi­lia­ria Nor­te Ver­de, se­ña­la que “ac­tual­men­te se pro­yec­ta que los de­par­ta­men­tos de dos dor­mi­to­rios se­rán más ren­ta­bles a lar­go pla­zo co­mo in­ver­sión, ya que exis­te un seg­men­to ma­yor de po­ten­cia­les arren­da­ta­rios pa­ra es­te ti­po de uni­da­des. Ejem­plo de ello es que es­ta dis­tri­bu­ción al­can­za al­re­de­dor de un 50% del to­tal de los pro­yec­tos de de­par­ta­men­tos en las co­mu­nas de San­tia­go y Ñu­ñoa”. En es­te sen­ti­do, des­ta­can los lla­ma­dos de­par­ta­men­tos “ma­ri­po­sa”, que son muy

va­lo­ra­dos en el mer­ca­do in­ver­sio­nis­ta por­que tie­nen un ni­cho ca­da vez más cre­cien­te en­tre es­tu­dian­tes, eje­cu­ti­vos jó­ve­nes sol­te­ros o pa­dres se­pa­ra­dos que ne­ce­si­tan con­tar con dos áreas exac­ta­men­te igua­les, es de­cir, dos dor­mi­to­rios que ten­gan las mis­mas ca­rac­te­rís­ti­cas. En es­te ti­po de al­ter­na­ti­va, am­bas ha­bi­ta­cio­nes cuen­tan con un mis­mo me­tra­je, ba­ño pri­va­do y la pri­va­ci­dad a ca­da ex­tre­mo del de­par­ta­men­to. El living, con co­ci­na in­te­gra­da, co­rres­pon­de al área co­mún.

FUE­RA DE CHI­LE

En el ca­so de la com­pra de bie­nes in­mue­bles en el ex­tran­je­ro, Mia­mi es el des­tino pre­fe­ri­do de in­ver­sio­nis­tas chi­le­nos y la­ti­nos en ge­ne­ral. Car­los Ba­lart, Bro­ker As­so­cia­te de For­tu­ne In­ter­na­tio­nal Group – In­ter­na­tio­nal Di­vi­sion, se­ña­la que “Mia­mi ofre­ce es­ta­bi­li­dad en el lar­go pla­zo, con re­glas ju­rí­di­cas que be­ne­fi­cian a las in­ver­sio­nes en el sec­tor in­mo­bi­lia­rio, ta­sas más ba­jas y gran plusvalía. Eso sin de­jar de men­cio­nar que des­de San­tia­go son só­lo ocho ho­ras de vue­lo di­rec­to, con más de cua­tro vue­los al día y co­ne­xio­nes con las prin­ci­pa­les ciu­da­des de La­ti­noa­mé­ri­ca. Por eso Mia­mi es pa­ra los chi­le­nos una ciu­dad con es­ti­lo de vi­da, que pro­por­cio­na es­ta­tus, y de­ci­den te­ner una se­gun­da vi­vien­da acá”. Pe­ro hay una se­rie de fac­to­res que atraen a los ex­tran­je­ros a com­prar en es­ta ciu­dad. Es un mer­ca­do que ofre­ce un in­creí­ble va­lor de com­pra de in­mue­bles en com­pa­ra­ción con otros des­ti­nos po­pu­la­res en Es­ta­dos Uni­dos y el mun­do (por ejem­plo, un de­par­ta­men­to de lu­jo de 100 m2 va­le USD$800.000 en Mia­mi, USD$3.000.000 en Nue­va York o USD$5.000.000 en Londres), ade­más que se ha con­ver­ti­do en una ca­pi­tal glo­bal, con cul­tu­ra pro­pia, ne­go­cios, tec­no­lo­gía, edu­ca­ción. “La com­bi­na­ción de es­tos fac­to­res ha­ce que los com­pra­do­res sien­tan con­fian­za de in­ver­tir en Mia­mi. De he­cho, el 82% de nues­tras ven­tas se de­ben a com­pra­do­res in­ter­na­cio­na­les”, in­di­ca Ed­gar­do De­for­tu­na, pre­si­den­te y CEO de For­tu­ne In­ter­na­tio­nal Group. En Flo­ri­da el aba­ni­co de ofer­ta es am­plio, se­gún pre­cio, zo­na y ca­rac­te­rís­ti-

cas; hay pro­yec­tos de baja, me­dia, al­ta ga­ma, y sú­per lu­jo. El eje­cu­ti­vo men­cio­na que “te­ne­mos pro­yec­tos en cons­truc­ción que arran­can en $300 mil dó­la­res, co­mo tam­bién otros don­de un pent­hou­se pue­de cos­tar 32 mi­llo­nes de dó­la­res. Uno de los exi­to­sos ha si­do Hy­de Re­sort and Re­si­den­ces y Hy­de Beach Hou­se; en­tre am­bos su­man ca­si 900 de­par­ta­men­tos, con va­lo­res des­de 600 mil dó­la­res. La pri­me­ra torre fue en­tre­ga­da en enero, y la se­gun­da -que se en­tre­ga en dos años- es­tá ven­di­da so­bre un 70%, con mu­cha in­ver­sión de par­te de chi­le­nos”. En­tre las ca­rac­te­rís­ti­cas de es­te pro­yec­to des­ta­can to­das las co­mo­di­da­des de un re­sort, y que per­mi­te arren­dar el de­par­ta­men­to por día cuan­do no se usa, por lo cual se pa­ga so­lo. “Pe­ro el gran pro­yec­to en Mia­mi de es­tos mo­men­tos es, sin du­da, Ja­de Sig­na­tu­re”, agre­ga Car­los Ba­lart. Di­se­ña­do por los ar­qui­tec­tos Jac­ques Her­zog y Pie­rre de Meu­ron, se en­cuen­tra ca­si en un 92% ven­di­do, con en­tre­ga a fi­nes del ve­rano de 2017. Aquí los pre­cios van des­de los $4,5 a los $32 mi­llo­nes de dó­la­res, y ca­da de­ta­lle es una obra de ar­te. ¿Sus prin­ci­pa­les com­pra­do­res? Gran­des em­pre­sa­rios y fi­gu­ras de to­das par­tes del mun­do. Las ren­ta­bi­li­da­des en las in­ver­sio­nes en Mia­mi por con­cep­to de ren­ta o arrien­do va­rían en­tre un 5% y un 7% anual, de­pen­dien­do del área y ti­po de in­ver­sión. Pe­ro hay que to­mar en cuen­ta otros fac­to­res tan­to o más im­por­tan­tes a la ho­ra de in­ver­tir, co­mo el cré­di­to. Se­gún se­ña­la Ba­lart, “aquí en­deu­dar­se pa­ra com­prar una pro­pie­dad es más ba­ra­to que en La­ti­noa­mé­ri­ca; las ta­sas son en dó­la­res, a di­fe­ren­cia de Chi­le que es en UF, y los cré­di­tos son has­ta 30 años sin pe­na­li­da­des por pre­pa­go, en ca­so que ven­das tu pro­pie­dad des­pués de un par de años. En cuan­to al be­ne­fi­cio tri­bu­ta­rio, aquí cuan­do una per­so­na ven­de su pro­pie­dad, y rein­vier­te la ga­nan­cia de ca­pi­tal, di­fie­re el pa­go de im­pues­tos. Por eso la ma­yo­ría de los in­ver­sio­nis­tas ven­den su pro­pie­dad una vez que es­ta se re­va­lo­ri­za, vuel­ven a rein­ver­tir la ga­nan­cia, y así su­ce­si­va­men­te”. Mia­mi tie­ne dos ti­pos de mer­ca­dos: uno más orien­ta­do ha­cia el in­ver­sio­nis­ta, que com­pra en la zo­na fi­nan­cie­ra de Bric­kell, Wynd­wood, De­sign Dis­trict y el Co­rre­dor de Biscayne de Mia­mi, el clien­te que bus­ca la pla­ya, com­pra en los con­do­mi­nios de lu­jo, y le in­tere­sa prin­ci­pal­men­te dis­fru­tar del de­par­ta­men­to cuan­do va a Mia­mi. Com­pra­do­res de paí­ses co­mo Ve­ne­zue­la, Co­lom­bia, Ar­gen­ti­na o Bra­sil es­tán acos­tum­bra­dos a in­ver­tir allá, lle­van años ha­cién­do­lo, “pe­ro el in­ver­sio­nis­ta chi­leno es di­fe­ren­te, más cau­to, le cues­ta un po­co más atre­ver­se. No pro­vie­ne de un país que por ne­ce­si­dad ha te­ni­do que sa­lir en bus­ca de in­ver­sio­nes en el ex­tran­je­ro pa­ra re­ubi­car su pa­tri­mo­nio. Pe­ro ca­da día se ven más den­tro de nues­tras es­ta­dís­ti­cas en las ven­tas; de­fi­ni­ti­va­men­te Chi­le se es­tá con­vir­tien­do en un mer­ca­do muy im­por­tan­te pa­ra Mia­mi”, fi­na­li­za Ed­gar­do De­for­tu­na, pre­si­den­te y CEO – For­tu­ne In­ter­na­tio­nal Group.◎

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