楼市调控打“地鼠”:严查消费贷购房

信贷是决定短期房价的最关键因素,目前信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。决定2017年三季度以后房地产市场走势的核心因素是,个人端看消费信贷抑制程度,企业端看信托抑制程度

Caijing Magazine - - Front Page - 文 /本刊记者李德尚玉李莹莹 编辑 / 袁满

自以为利用消费贷实现零首付购房的刘先生,最近颇感压力。

此前,刘先生将银行10万元信用贷用于房贷首付,在其看来,过程堪称“完美”。

由于担心房贷放款之后会影响信用贷的审批额度,刘先生先找到A银行的个贷经理,提出信用贷款申请。在银行初审通过之后,获得10万元的授信额度,但是他和信贷经理约定先不提款,所以在征信上并未留下贷款记录。

然后刘先生找亲戚借了10万元,通过支付宝转账,再提现,这样银行也无法查询其资金来源。在利用这10万元付完首付后,他向B银行申请按揭贷款100万元,并声称首付资金均为父母及个人自有资金。等到B银行房贷放款后,刘先生立即去申请信用贷放款,并将其还给亲戚和支付少量利息。

本以为巧妙地躲过了首付贷禁令,但是过高的杠杆很快令刘先生感觉幸福指数下降。以100万元商业贷款为例,在基准利率30年期的条件下,刘先生每月需要偿还5307元。按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的要求,月供必须控制在月收入50%以下,月所 有债务支出必须控制在月收入55%以下。刘先生每月1万元左右的收入恰好勉强符合月供的要求,但是在信用贷发放之后,杠杆水平骤升。以10万元还款周期为五年的信用贷为例,若年化利率为6%,每月需还款1933元,这样每个月所要支出的还款金额则高达7240元,负债率高达72%,严重影响了正常的生活。

在上一波房价暴涨之中,一大批类似刘先生这样的人利用各种渠道的高杠杆资金冲入楼市,如果楼市依然在高速飞涨,那么购房者、开发商、银行等各个环节可以皆大欢喜,可是随着当前调控下房价企稳,北京甚至传出下跌20%的消息,一边是高企的负债率,一边是前途不明的楼市前景,这些人的心里就不那么淡定了。

中原地产首席分析师张大伟根据人民银行最新公布的金融数据统计,2017年前八个月,估计有接近8000亿元资金流入房地产市场。个人消费类贷款、包装后的企业经营贷都部分地进入了房地产市场,整体额度估计有万亿元左右的规模。

针对于此,北上广深等一线城市的金融监管部门开始再度严查楼市资金加 杠杆。目前,北京、深圳、广东、江苏、浙江等多个省市发文要求加强个人消费贷款管理,严查“房抵贷”,防范信贷资金违规流入房地产市场。

8月底以来,地方银监局频发罚单,公开处罚违规商业银行操作个人消费贷款被用于购房。

9月8日,北京住房城乡建设委印发通知,要求140家房地产中介机构对近三个月本机构及从业人员经营活动开展自查。自查重点主要针对为购房人办理“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”作为购房首付款等六项经纪机构违规行为。对自查发现的问题,经纪机构要及时进行整改。自查时间为一个月,房地产中介机构自查于9月30日结束,需要在10月8日前向北京房地产中介行业协会提交自查整改报告。

有专家表示,“从各地开始围堵消费贷政策看,体现了楼市调控是打‘地鼠’,只要冒头就要调控。”

隐形房贷

个人消费贷涌入房地产并非朝夕促成。2016年起,房地产信贷开始收紧,今年上半年,个人按揭贷首付比例、利率

又再度被提高,被称史上最严房贷。面对房价高企的投机机会,炒房者变相利用短期贷款进入房地产市场。部分地方银行对于个人消费贷管理疏忽,明知客户是将资金用于购房的情况下,依然予以批贷,也是信贷资金迅猛增长的原因之一。

中原地产研究中心统计数据显示: 2017年1月-8月居民户短期贷款的数据变化非常明显,达到5万亿元,刷新了历史纪录,而且这种突然放大并非历史第一次,在2013年,房地产调控逐渐收紧的时候,曾经也有明显放大。

据其分析,2017年前八个月就有接近8000亿元资金流入房地产市场的嫌疑。个人消费类贷款大量进入房地产市场,包括经过包装的企业经营贷也有部分进入了房地产市场,这部分整体额度在2017年有万亿元左右的规模。

上海易居房地产研究院研究员王梦雯根据人民银行公布的月度住户短期消费贷款余额环比做差,经季节调整估算出月度新增个人消费贷款。数据显示,3月以来新增住户短期贷款累计10032亿元,比去年全年累计新增8305亿元高出了21%。王梦雯认为这一现象,明显属于异常,背后应存违规暗箱操作行为。

王梦雯称,按照社会零售额同比走势估算,3月以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,保守估计其中至少有3000亿元流向楼市,约占新增短期消费贷款总额30%。

她分析,数据显示,九成新增异常贷款出现在广东、福建、江苏、上海、四川、河北等六个地区,说明这些区域有消费贷流入楼市现象。

当前,不少商业银行积极开展个人贷款产品创新,个人信用贷款被列为重点。某大行信贷管理部副总经理对《财经》记者透露,“有些银行受利益驱动,导致消费贷款走形变样。”

在个人消费贷款中,信用贷成为房 贷“主力军”。据《财经》记者了解,信用贷用于首付资金的方式多样,除了前文所述的本人利用信用贷追加贷款额度,还有的人利用亲友聚零为整。

多名银行人士向《财经》记者表示,一些人假以他人信用贷款,弥补自身购房首付款,在表面上瞒过了银行和监管,而实际给个人造成极大还款压力,蕴含的违约风险不可小觑。对购房人来说,若未能及时还款,可能会被银行上诉或者影响个人征信。对于银行来说,房价若出现下跌,就可能面临购房人断供。

有金融机构人士向《财经》记者透露,银行为了业绩,面向优质客户的信用贷产品最高贷款额度提升至百万元,甚至推出可享受三年免还本,或前期少还本的增值服务。

相比利用信用贷购房,满足自住需求,“房抵贷”是更疯狂的杠杆游戏。一名地方城商行小微客户经理对《财经》记者表示,目前银行信用贷利率相对较低,基本在6%左右,有购房者甚至利用信用贷高杠杆购买高风险理财产品。

比如,购房者利用自有资金+信用贷全款购置房产后,再将房产进行抵押贷款,可获得相当于该房产70%价值的现金贷款,只要将房产抵押得到的贷款资金购买收益率高于6%的理财产品,不仅等同于无息贷款买房,而且从资产规 模来说,该购房者除了拥有一套房产,还凭空多出了一大笔现金贷款用于投资。这种操作依靠的是高投资和高回报,一旦投资失败,购房者不仅失去了本金和房产,还将继续偿付银行房贷和二次抵押贷款。

风控漏洞

今年4月10日,银监会发布《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》,要求严厉打击“首付贷”等行为,要求严查首付资金来源,收紧房贷发放,对收入证明开具更加严格,注重真实的消费用途。

但是多名接受采访的银行人士对《财经》记者表示,目前监管对于信用贷产品具体的管理办法尚未明晰,部分信用贷产品在创新的外衣之下易被某些贷款人作为各种非真实用途融资的工具,而银行作为把关人很难把握贷款真实投向。在利用信用贷加杠杆的同时,加大了居民贷款风险。

尽管政策从严在前,但在接下来的三个月中,信用贷依然高歌猛进地成为了房贷的变种。这与信用贷无抵押、无担保并且额度较大的产品特性有关。

在申请门槛上,很多银行将信用贷的申请人群设定为优质职业。宁波银行相关负责人表示,银行的设计思路是如

果客户工作比较好,逾期违约放弃工作的成本就会比较高。所以宁波银行某款信用贷产品的目标人群必须是公务员、事业单位、电力、电信、石油、烟草、金融等垄断性行业,在行业上有较高要求。也有的银行面对更广泛的行业,但是普遍来说,私营企业或者小公司的从业者较难申请信用贷。

从贷款额度上看,信用贷一般不超过30万元(银监会规定超过30万元需要采取受托支付,即银行直接付款给收款方)。然而对于优质人群,信用贷额度可放宽到50万元,有的银行甚至有100万-500万元的信用贷款额度。

从贷款利率来看,银行的信用贷产品同质化较高,普遍位于4% -10%的区间,互联网金融机构的信用贷款产品,普遍要高于10%以上。

在还款周期上,纯信用贷产品最长不超过5年,一般都是1年-3年。

相比对公贷款,银行信用贷款的管理成本很高,一个客户经理调查一个企业就可以发放几百万元以及更高的资金,而信用贷客户房贷额度只有几万到几十万元,调查成本相对太高。

所以信用贷风控更需要大数据进行反欺诈筛选、额度审批等。某相关咨询顾问表示,相比互金企业的风控手段,国内银行在大数据风控、自动化审批的决策引擎上还是落后很多。很多银行号称自己秒批额度,但是实际还是需要几天的时间。

对于如何识别首付资金来源,银行一直缺乏足够有效的手段,在上海“3·25 ”楼市调控新政发布时,上海银监局副局长蔡莹就曾坦言银行缺乏有效的手段严查首付资金。因为这涉及到个人的隐私,银行主要查看客户提供的付款凭证和个人收入的证明。

有业内人士分析称,由于个人消费信贷业务在我国开办时间不长,缺乏先进的管理经验。信贷人员仅仅凭借款人 身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策,对个人的信用调查基本上依赖于人民银行征信记录和借款人的自报及其就职单位的说明,对借款人的资产负债状况、社会活动等缺乏正常程序和渠道进行了解征询,导致贷款机构和客户之间的信息不对称。同时在贷款发放上,重放轻管的问题相当突出。由于在放贷时对客户的实际情况就只停留在资料上,因而贷款发放后并没有相应的管理措施进行投向追踪。

潜在风险

2015年股市的狂热,2016年楼市的凶猛,隐约间都闪现了信用贷的影子。部分商业银行目前信用贷款的流向,非但没有给实体经济更好的金融服务,反而流向国家限制的房地产行业和高杠杆投资。

一方面,信用贷作为较为便捷的融资工具,被越来越多的人娴熟运用,在面临大额资金缺口时总是想到它;另一方面,银行面临零售转型,信用贷促进消费,既是国家鼓励的方向也是银行新的业务增长点,银行有动力驱动其发展。

在信用贷这种产品的身上,可以看到这个时代中产阶级生存的困境。中产阶级和房奴人群高度吻合。上海金融与法律研究所研究员高利明曾提出“高负债中产”的概念,“高负债中产”拥有如房产等相当昂贵的资产,但由于按揭等的压力,形成了“有资产但不宽裕”的特点。一方面他们面临着高房价,需要借助这种工具撬动更高的杠杆;一方面因为信用贷和按揭贷款的叠加,中产阶级的生存空间被不断挤压。

根据央行的数据,2016年居民按揭贷款全年新增5.68万亿元,占全年人民币新增贷款(12.65万亿元)的44.9%。月供就意味着强制储蓄,全体居民在增加了45%的按揭贷款之后,必然就意味着每个月可供支出的可支配收入降低, 消费能力面临缩水。

中银金融研究所银行分析师熊启越对《财经》记者分析了信用贷的风险,他认为信用贷主要是增加了贷款人的杠杆,在现行的房贷制度下,首套房的首付比例是三成,如果首付用信用贷支付,那么实际的贷款比例就在七成之上了。首付比率往往是测度借款人对房价下跌程度抵御能力的重要指标,首付比例越高,其越能忍受房价下跌。信用贷进入房地产市场实际提高了贷款人的杠杆,增加了房地产市场对房价下跌的脆弱性。

目前,监管层仍在加码严查违规信贷进入房地产市场。9月5日,北京银监局、中国人民银行营业管理部联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,要求北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。随后,包括深圳、广东、江苏、浙江等省市均发文严查消费贷。

8月30日,邮储银行杭州市分行因违规操作个人消费贷款被用于购房,浙江银监局开出了65万元的罚单。当月16日,银监会泰州分局对浙江泰隆商业银行进行了处罚,原因同样有贷款资金被挪用于购房,罚款人民币70万元。在今年6月,大连银监局连发10张关于消费贷的监管罚单。

“信贷是决定短期房价的最关键因素,目前信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。决定2017年三季度以后房地产市场走势的核心因素是,个人端看消费抑制程度,企业端看信托抑制程度。但如果消费贷不收紧,房地产调控效果难以落实。张大伟表示,“从各地开始围堵消费贷政策看,体现了楼市调控是打地鼠,只要冒头就要调控。房地产乱象主要来源银行等金融机构,管住了银行金融,也就管住了房地产。”

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