股市下跌 物業會跟隨嗎

恆生指數自年初至今已跌去約5000點,市場氣氛也因貿易戰而急劇轉壞,所有估值上的溢價正在萎縮,個股的跌幅更遠超於指數,多種早前受捧的概念股,有些跌幅已超過一半,熊蹤漸現。過往幾十年,港股總是走在樓市之前3-6個月,股市較為敏感快捷,一有風吹草動立刻有反應。

Capital (HK) - - Viewpoint名家手筆 - 王夏陽海山投資有限公司董事

那些樓股雙棲的大戶,可以講收放自如,他們對經濟和利息的走向拿捏甚準,在樓股不同週期中,予取予攜。

2000年之前,當中資未曾大量介入的時候,這一種樓股交替前後升跌的模式可以講甚有規律,較易捕捉,因為只要細心觀察,就可看到這些大戶之間都甚有默契,不覺間形成一個統一陣線,一起做世界,中小投資者能夠明白其中巧妙者,自能跟隨此韻律而生存,否則便成為大戶魚腩。

利息急升資產價格必回調

近十多年,中資大量介入之後,市場話語權已變為外資基金、本地華資大戶和中資鼎足而立。由於中資對本港樓市介入不多,較集中在股市,中資的特點是最注 重國家政策和資金進出的鬆緊。有時即使股市正處於下跌周期,如碰上內地資金鬆動流出,股市走勢會變得很奇特。

現在股市已跌去15%,是否意味著 樓市亦會轉勢向下,尤其利息已進入上升週期。物業不同股市,轉勢緩慢,但持續時間長。過去十年的歷史性超低息時期,已將物業推向一個超低回報的價格。市場在不理想回報率和超低息環境下,漸漸忘記了利息的魔力。最有影響力的聯邦基金利率,目前是1.75 厘, 2007 年是 6 厘,再申延至戰後60年平均約5厘左右,如今次回升至中位約4厘左右,對物業市場將會是災難性的打擊。

地產跌才真正體會身家縮水

目前的息率無疑是偏低的,其將會以 什麼速度及方式來上升才是最值得關注,尤其是目前中美貿易戰,雙方都選對方最弱的地方來攻擊。內地地方政府、企業以至個人都負債甚重,如利息急升,勢必引起資產價格大回調的浪潮。利息的上升並不全以經濟發展的規律為依歸,更大可能是加入貿易戰的綜合人為因素!這一點就是未來最不明朗、最大危機的地方。而本地投資者個人的主要資產,其實都是放在物業上,股票下跌,只是傷及流通資產,地產跌才會真正體會身家縮水的滋味。

香港物業自 2003 年沙士見底之後,已上升 15年,會否藉著貿易戰和加息週期來一個中期大調整,尤其當人們都普遍形成了物業只升不跌的信仰,物業價格已屆百花齊放,燦爛迷人的境界,或許我們正處在一個中期的頂峰上?

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