保险资金进军海外高端物业Chinese Insurance Money Floods in Overseas High-end Property

利用保险公司的浮存金获得低成本的资金来源,从股市募集资金弥补亏损,2年时间,中国保险公司海外收获2单,未来将渐成趋势。

China Business Focus (Chinese) - - Company & Industry 公司产经 - ◎文/ CBF记者 王熙喜

中国保险资金投资海外高端物业将

成趋势。为什么是保险资金?投资方向

是哪里和哪些产品?诸多专家解疑。

2014年6月20日,中国人寿保险股份有限公司和卡塔尔控股( Qatar

Holding),以7.95亿英镑(约84亿元人

民币),买下伦敦金丝雀码头10 Upper

Bank Street 大楼。

中国人寿将持有该楼70%的股权,

卡塔尔控股将持股20%,金丝雀码头集

团持股10%。

英国金丝雀码头是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区,正在成

为与伦敦金融城争锋芒的新兴CBD(中

央商务区)。汇丰银行和花旗银行已经

在该区域内的两座标志性建筑内落户。

而早在去年7月,中国平安高调出

海,从德国卖家手中购得伦敦金融城的

标志性建筑劳合社大楼,成交价2.6亿英镑(约合23.7亿元人民币)。

自2012年10月起允许保险公司投

资海外,2014年2月起将房地产投资金

额上限(国内和国外)由占总资产的

20%增至30%。故平安的收购被业内视

为保险资金投资海外不动产的第一单。

8月20日,在中国平安( 601318.

SH,02318.HK)中期业绩会上,首席 投资执行官陈德贤告诉记者,今年预算300亿元投资海外资产,劳合社大楼

不包括在内。海外投资主要考虑现金流

稳定、匹配保险负债的项目。另外还有

对冲人民币升值的考虑。

2014年1月10日,复星国际

(000656.HK)宣布,以10亿欧元的价

格收购葡萄牙国有银行葡萄牙储蓄总行(CGD:Caixa Geral de Depósitos)旗下的保险业务子公司( CSS: Caixa

Seguros)80%的股份,并获得控股权。

复星地产控股品牌总监吴筠告诉本刊,

他们在欧洲也持有物业。

有消息称,有超过20家中国大陆

和台湾地区的大型保险公司正在考虑

进军欧洲房地产,纽约、多伦多等国际大都市核心地段写字楼资源,中国香港、新加坡和马来西亚等地也成为考

察的目标。除了保险公司,主权基金、

大型房地产商也购买了一定数量的海外

大型物业。

未来5年将有超过750亿

美元保险资金投入

中国保监会数据, 2013年全国保险机构资产规模总计产82886.95亿人民

币(约合13408.8733亿美元)。照此估

算,理论上中国保险资金最高将有4022亿美元可用于境内外房地产投资。行存款占比29.45%;债券占比43.42%; 2013年中国保险资金能投资中,银股票和证券投资基金占比10.23%;其

他投资包括房地产投资12992.19亿元,

占比16.9%。

7月15日,世邦魏理仕研究报告

《投资法规松绑,亚洲保险业投资房

地产升温》指出,来自亚洲10个司法

管辖区的保险监管机构数据表明,2013年底亚洲保险业总资产值高达6.7万亿美元,高出了美国的5.8万亿美元和英国的

3万亿美元。

受严格的监管政策尤其是对海外投

资监管甚严的影响,亚洲保险公司投放

于房地产市场的资金比例一向较少。其

大多数海外投资均为流动性和透明度较

高的资产,如股票、现金、固定收益和政府债券。

“亚洲保险公司已经看到,养老

金计划和主权基金自从增加了全球房

地产市场的投资比重后获得了正回报

收益,更重要的是,现在监管机构和

投资委员会有根据和先例表明这些投

资的风险回报问题是无需担心的。”

世邦魏理仕全球资本市场执行董事Marc

Giuffrida 表示。

业内统计数据显示,截至2013年

年底,房地产平均只占亚洲保险公司投

资组合的2%(约1300亿美元,包括直接

和间接房地产投资),其中中国占1%,日本和韩国分别是1.8%和2.4%。相比之下,发达国家通常将4%-6%的资金

投入房地产市场,比如美国为6.7%,

英国为5.1%。

由于保险业的渗透率较西方国

家低,加上区内经济快速增长,过去

5年,中国的保费每年平均增长超过

10%。

世邦魏理仕预计,在保险公司资产规模扩大,以及市场逐渐开放的双重效

应之下,亚洲保险公司的房地产投资资

产将由2013年的1300亿美元增长到2018

年的2050亿美元,即约有额外750亿美

元资金将投入房地产市场,包括直接和

间接房地产投资。

“回报率低及欠缺值得投资的资产,特别是国内市场可提供稳定收入的物业不多,导致亚洲保险公司不得不

放眼海外市场。然而,由于缺乏海外房

地产投资经验和需要监管部门批准,意

味着有关的投资活动最初只限于资金雄

厚的较大型保险公司,以及限于全球主

要城市,但是累积经验后,预计一些二

线保险公司将会进行跨国收购,而且是

采用间接投资策略。”Giuffrida表示。

海内外物业投资对比

亿翰智库的董事长、首席研究员陈啸天告诉《中国经贸聚焦》,第一,海外经济波动的周期较为明显,估值判断

相对容易,市场化规律比较明显,只要

你踏准点,投资收益比较可靠。国内房

地产受政策干预因素,波动较大。

“第二,投资海外地产对国内资产

形成有利的对冲”,陈啸天表示。

2011年1- 11月份,中国商品房销

售面积和金额同比增长8.5%和16%,销

售均价同比增长6.9%。但从2011年下半

年以来,世联重点监测的28个城市的促

销降价统计情况来看,降价楼盘总共672

个,其中降幅小于10%的楼盘占48.5%,降幅在10%—15%之间的楼盘占26.2%,降幅在15%—20%之间的楼盘占12.6%,降幅

在20%以上的楼盘占12.6%。“2011年1月

26日,国务院正式出台限购令,2011年

7月12日和11月6日两次强调限购房政令

不可动摇,是房地产市场波动的重要原

因”,陈啸天表示。

北京的办公楼价格近4年坐了一回过山车则更是一个经典的例子。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲

伟提供给本刊的数据显示,2010年北京甲级办公楼租金上涨17%,2011年再涨50.16%,2012年涨幅为16.72%,而2013

年至今6个季度上涨曲线几乎是平的,

至每平方米每月人民币314.7元。“2011

年的飙升一是因为4万亿投资的带动,

二是因为几乎没有新增供应”,陈仲

伟表示。

陈仲伟表示,虽然他们监测的北京甲级办公楼的年投资回报率(年租金/售价)与纽约、伦敦处于同一水平,大约

在4.5%左右,但是后者作为国际大都会

和国际金融中心,楼的品质和客户的质

量相对更高。投资不仅考虑回报,也要

考虑风险和流动性。

比如中国人寿收购的10 Upper Bank

Street目前每年的租金收入4435万英镑,

大部分租约将持续到2028年。目前它的

主要租户是高伟绅律师事务所(Clifford

Chance)。

按照中国人寿和卡塔尔控股7.95亿英镑控股90%股权计算,该大楼全部估

值8.33亿英镑,以年租金收入4435万英

镑计算,中国人寿该笔地产投资的年回

报率约为5%。

另外,媒体称,平安买下的劳合社

大楼整体租金约为每年1600万英镑,有

超过2/3的物业租给劳合社保险伦敦公司。据此推算,平安大约经过16年即可完全收回成本。

陈仲伟表示,新兴市场如果经济

波动,租金有可能下降。这就像国内北

京、上海、广州虽然住宅的投资回报率

仅2%-3%,低能级城市住宅投资回报率

则远高于此水平,但投资者仍对前者趋

之若鹜。这主要是因为低能级级城市住宅的风险水平相对较高。

世邦魏理仕7月17日发布2014年上

半年度《全球优质办公楼租用成本调查

报告》显示,伦敦西区仍为世界最贵办

公楼市场,香港中环全球第二,北京金

融街位列第三。伦敦西区此次以每年每

平方英尺(约0.093平方米)277美元的

租金成本蝉联榜首。北京金融街年每平

“回报率低及欠缺值得投资的资产,特别是国内市场可提供稳定收入的物业不多,导致亚洲保险公司不得不放眼海外市场。”

方英尺194美元,北京中央商务区每年每平方英尺187美元。对于北京租金收

益位居一线城市,上海交大上海高级金

融学院的钱军教授却不看好,认为是中

国经济行政色彩浓厚的标志。

陈仲伟则表示,租金和投资回报

率或投资收益是不同的概念。简单来说,投资收益=租金/购入价格,在其他一些市场虽然租金低,但由于购入价格

很低,仍有可能获得较高的投资收益。

第三,陈啸天表示,保险公司持有部分海外物业对冲人民币未来的不确定

性是重要的战略布局,也体现了其重大

资产的配置压力。

为什么是保险资金

保险“新国十条”同时指出,“鼓

励设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构,允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基

金、不动产基金等私募基金。稳步推进

保险公司设立基金管理公司试点。探索

保险机构投资、发起资产证券化产品。

探索发展债券信用保险。积极培育另类

投资市场。”保险资金长袖善舞,触角无

所不及。

对此,谙熟国际经典案例的人士

指出,巴菲特投资的核心——利用保险公司的浮存金(Float,即由收到保费与支付赔偿额之间的时间差所形成的准备金)获得零成本的资金来源。绍,2013年,其下属的几家保险公司不但为伯克希尔贡献了770亿美元的零成本浮存金(客户所交的保费)用于投资,还贡献了220亿美元的税前承保利润。其中包括30亿美元的承保利润。《巴菲特2014年致股东的信》中介经过半个多世纪,伯克希尔拥

有General Reinsurance令他骄Re(GR)、Berkshire傲的Group 4家保险(公BHRG)司GEICO Hathaway以及、BerkshireHathaway财产、伤害、人寿、健康的保险和再保险业务。 Primary Group,从事

产生庞大的现金流,但随着保险行业竞研究表明,尽管保险业务通常可以

争的加剧,保险资金的使用成本也在上升。在美国,财险行业平均的资金成本为6%。即实际赔偿额与运营成本之和要比保费收入高出6%。

但巴菲特坚持把保单价格定在

盈利或至少盈亏平衡的水平上,即使

这种坚持将以市场份额的牺牲为代

价。“9·11事件”让巴菲特旗下新收

购的再保险公司Gen Re遭受了巨额亏

损,巴菲特立即对公司自上而下洗脑,贯彻“不能以亏损为代价来扩张市场份额”的原则。

巴菲特表示:“如果我们的保费收

入超过我们的费用支出和最终理赔损失

之和,在财务报表上就会体现为承保利

润,再加上我们用保险浮存金进行投资

所产生的投资收益。”

在40年的保险生涯中,巴菲特的保险业务有一半年份是零成本的,即保费收入大于赔偿额和运营成本;还有约1/4

年份的保险资金成本低于长期国债收益

率。显然其保险资金成本显著低于行业

平均水平。

关键是,用浮存金投资股票,必须保证收益,以免资金流断裂。2013

年,伯克希尔公司前4大重仓股是美国

运通、可口可乐、IBM、富国银行,伯

克希尔享有这前四大重仓股公司2013年

度利润的合计金额高达44亿美元。

钱军告诉记者,中国平安和中国

人寿可以在美国选取收益更高的物业项目。因为寿险资金,具有资金量大、成本低、偿付周期长的特点,与成熟

市场的商业物业所具有的增值潜力大

且能够获取持续稳定现金收益的特点

不谋而合。

“而且中国的保险上市公司特别

容易从股市上融到钱。”与巴菲特的

保险业相比,中国的保险公司非但保单收益难以保证,退保率较高,而且投资效率低下。

但对于保险公司靠股市募集资

金弥补亏损,股民似乎没有太大的反

弹。2011年末,中国人寿( 601628.

SH,02628.HK)发行300亿元次级债以

补充偿付能力充足率。2012年6月再获

保监会批复同意其境内发行不超过380亿元次级定期债务的方案。主要原因是投资亏损。2012年中国人寿资产减值损

失计提合计310.52亿元。

2013年11月,中国平安( 601318.

SH)获核准公开发行面值总额260亿

元可转换公司债券,期限6年。2014年

中期,报告称,拟再发行200亿元优先

股,100亿元定向增发。

直接投资逐渐转向直接、

间接投资

陈仲伟告诉记者,中国对海外物业

目前以直接投资为主。

未来中国保险公司可能会转向

如何快速达成交易、选取投资期限、搭建最优交易结构、确定最佳融资安排、避免汇率因素等相关问题,均是中国保险资金出海进行海外房地产投资将要面对的考验。

直接和间接投资并重。保险资金间接投资不动产的工具包括不动产股票贷款支持证券)和RMBS等,风险均可、REITs、CMBS(商业房地产抵押

控制在一定范围内。利用债券和上市证券分散风险。

钱军表示,REITs(房地产信托投

资基金)是一个不错的投资标的,它

投资各种不同的房产,如居住型的、

商场、办公楼,据统计,上市REITs每

年的分红利率超过标准普尔的历史平均

收益率,而且收益稳定。

记者从诺亚财富(NOAH.N)内部获得的一份“全球信贷母基金”的海外私募基金计划, 7月23日至7月28日

面向国内募集,保守预计IRR10%,年

化现金分红至少6%。3年投资期,5年

回收期,到第五年的所有现金流可覆盖

全部本金,且第四年可特殊全额赎回,

投资门槛50万美元。这是诺亚首款欧美

另类信贷基金,与黑石(全球最大房地产投资公司)、KKR(全球最大另类资产管理公司)、世邦魏理仕(欧洲最大

房地产投资管理公司)、Permira(欧洲

老牌PE和专业债务投资机构)等合作。

钱军表示,在国外对于多高的收益

都不奇怪,这意味着承担更高的风险。

诺亚表示,该基金确实投资小私募债。

与国内不同,国内信托的风险是隐性的,没有风险对价。

高玮环球的分析师邱梦岚告诉本

刊,如果是无杠杆的IRR为10%,算还

可以,如果有杠杆,10%则较低,一般

IRR至少15%。

陈仲伟坦言,对于国内高收益的理

财及信托产品,由于该等产品投资周期

短风险偏高,并不适合保险资金投资。

高力国际提供给本刊的数据显示,截至2014年第一季度,伦敦写字楼市

场的初始投资回报率约为5.25%。商铺

的初始回报率可达约6%;超级市场约

3.8%- 4%。以后较为复杂的商铺也

会进入中国险资的视野。

对于日本上世纪80年代东京地价可

以买下美国,一度收购洛克菲勒大厦震惊美国,随后却铩羽而归,钱军教授认为这不可能在中国重演。首先日本过于

依赖外贸,中国经济体量则更大。日元

大比例贬值,东京房价一度跌去75%,

仅剩1/4,而中国一线城市房价不会垮。

而且人民币贬值也有限。

陈仲伟表示,日本当年出手海外正

值海外物业高峰,而目前欧美处于修复期,物业价格处于历史低点,回报率比国内还高。其次,日本当年金融、保险

一窝蜂购买了大量资产,而中国2年时

间才出了2单左右,监管也严。

对于投资目的地,曾任美国波士顿

学院、卡罗尔管理学院金融系终身教授

的钱军告诉本刊,美国、英国房地产周

期起落很有规律,而且美国在金融危机后,处于复苏阶段。2009年之后,由于国际资本热钱的流入和4万亿的投资,

中国房地产市场经历了一轮快速上涨。同期中国外汇储备从2008年的2万亿美元飙升至现在约4万亿美元。而目前国

际资本回流催生中国楼市拐点,房地产

成交量急剧萎缩。陈仲伟表示,资金回

流,对中资保险机构来说,收购当地物

业竞争加剧,资产价格上升。

钱军推荐的投资目的地是西班牙,

复苏迹象明显,资产非常便宜,预期收

益较高。不过劳工法等相关法律与国内

不同,投资前要做好充分的尽职调查。

陈仲伟则推荐旧金山。作为新科技

中心,大量的企业进驻,使得旧金山地

产炙手可热。

高玮环球的邱梦岚推荐的目的地

则是伦敦、纽约、旧金山、洛杉矶、

澳大利亚。

陈仲伟特别提示,如何快速达成

交易、选取投资期限、搭建最优交易

结构、确定最佳融资安排、避免汇率因

素等相关问题均是中国保险资金出海进

行海外房地产投资将要面对的考验。

(高力国际、世邦魏理仕、高玮环球)世界3大房地产咨询机构推荐的投资目的地

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